"한달새 1억 벌어도 세금 없어" 부동산 꾼들이 노린 빈틈 [부릿지]

[부릿지GO]민간임대아파트에 몰려든 투자자·다주택자

"5000만원 이하로 투자할 수 있는 곳이 이곳뿐이예요"
"서울, 수도권 전국에서 몰려왔어요"

정부의 고강도 주택시장 규제로 손과 발을 묶인 투자자들과 다주택자들이 민간임대 아파트로 옮겨가고 있다.

만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하고, 분양 전환 전 명의를 다른사람에게 팔 때 프리미엄을 붙여 팔 수 있어서다. 임차권이기 때문에 취득세나 보유세가 없고, 양도차익을 보더라도 양도세가 없어 분양 경쟁이 치열하다.

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 최근 경기 용인시 기흥구와 청주시 오송읍, 경기 하남시 학암동에 있는 민간임대아파트 건설현장을 찾았다.

현재 프리미엄이 얼마나 붙어있는지, 누가 임대아파트에 투자하는지, 현재 투자 분위기는 어떤지 살펴봤다.

▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 최근 정부의 고강도 주택시장 규제책으로 거래가 실종됐습니다. 서울과 수도권에서는 거래 절벽이라는 얘기가 나오고 있는데요. 현장 공인중개사로부터 다주택자나 투자자들이 몰려가는 투자처가 있다는 얘기를 들었습니다.


소식을 듣자마자 현장으로 내려왔는데요. 첫번째로 찾은 곳은 용인시 기흥구입니다. 제 뒤로 보이는 신축공사현장입니다. 이곳은 민간임대 아파트로 1766가구가 들어섭니다. 지난 7월 분양을 했는데 1766가구 모집에 2만여명이 몰려 15대1 경쟁률을 기록했습니다.

분명 6·17 대책이나 7·10대책으로 투자자나 다주택자들의 투자수익률을 현저하게 낮아졌는데요. 투자자나 다주택자들은 무엇을 노리고 이곳에 왔을까요? 어떤 투자 이익이 남아있을까요?

▶최동수 기자
내년 7월에 명의변경이 되는데 지금 프리미엄 주고 살 수 있나요?

▶용인시 기흥구 A공인중개사무소
네.

▶최동수 기자
미리 계약서를 쓰는 건가요?

▶용인시 기흥구 A공인중개사무소
분양계약서와 임대차계약서가 넘어가요. 계약을 우선 하고 내년 7월에 명의변경을 하는 거죠.

▶최동수 기자
지금 프리미엄이 얼마나 붙어있나요?

▶용인시 기흥구 A공인중개사무소
1억에서 1억4000만원까지 생각하면 돼요. 지금 급매로 1억1900만원에 나온 게 있어요. 지금 투자한다고 했을 때 필요한 금액이 대략 2억~2억2000만원(계약금 포함) 정도 생각하시면 되는 거죠.

▶최동수 기자
투자로 하시는 분들도 많이 있나요? 대부분 투자인 건가요?

▶용인시 기흥구 A공인중개사무소
투자도 많은데 여기는 실거주하려는 분들이 워낙 많은 곳이어서요. 입주 전까지 2차례 명의변경이 가능하고 입주 후 분양전화 전까지 무제한 명의변경이 가능해요.

세금은 없어요. 취득세랑 등록세가 발생하지 않아요. 양도세도 없고요. 추석 지나면 가격이 오르니 추석 전에 다 잡으려고 해요.

▶최동수 기자
부동산을 둘러보니까 역시 투자자들이 꽤 들어와 있었습니다. 이 단지를 간단히 요약해 보면 지난 7월 분양을 했고 내년 7월 한차례 명의변경이 가능합니다. 그리고 2023년 10월 입주전까지 한차례 또 명의변경이 가능하고 입주 후부터 8년 동안 무제한으로 명의변경이 가능합니다.

투자자들이 노린 건 분양전환 전까지 명의변경이 가능하다는 점입니다. 이때 프리미엄을 붙여 파는 건데 이때 붙는 프리미엄에 양도세가 없습니다. 입주권이나 분양권과는 다른 건데요. 이게 임차권이다 보니까 보유세나 취득세도 없습니다.

▶최동수 기자
지금부터는 다른 사례 하나를 더 소개해 드리겠습니다. 같은 민간임대아파트인데 지난달 분양을 했습니다. 경쟁률은 이곳보다 훨씬 높았는데요. 두 번째로 찾은 곳은 청주시 오송읍입니다. 제 오른쪽에는 KTX오송역이 있는데 도보로 13분 정도입니다. 소개해 드릴 장소는 제 뒤에 있는데요.

이곳도 민간임대 아파트인데요. 1516가구가 들어서는데 지난달 28일에서 4일동안 온라인으로 청약을 했습니다. 이때 10만여명이 넘게 몰렸는데 이곳 평균 경쟁률이 69대1이었습니다. 추첨 당일 10만여명이 몰리면서 홈페이지가 폭주하기도 했습니다.

이곳도 8년 임대 후 분양전환하는 아파트입니다. 다른 점이 있다면 명의변경 시점인데요. 명의변경 시점이 입주 전까지 2차례가 아니라 무제한입니다. 이곳에도 프리미엄이 수천만원 붙었다고 합니다. 지금부터 부동산에 찾아가서 실제 투자자들이 얼마만큼 몰렸는지 프리미엄이 얼마만큼 붙었는지 알아보겠습니다.

▶최동수 기자
지금 프리미엄이 얼마나 붙었나요?

▶경기도 B공인중개사무소
프리미엄 좋은 거는 3000만원이요.

▶최동수 기자
최초 분양가가 얼마였나요?

▶경기도 B공인중개사무소
1억5000만원이요.

▶최동수 기자
임차권을 사게 되면 3000만원 프리미엄 내고 사고팔 때는 또 입주 전까지 자유롭게 팔 수 있는 거고요?
▶경기도 B공인중개사무소
네. 등기 등 아무것도 필요 없어요. 분양계약서 받고요. 명의변경 바로 할 거예요. 이건 주택으로 치지도 않아요. 이건 전세계약을 하는 거예요. 내 집이 아니니까요. 특히 여기는 전매제한이 없어요. 서울 사람들 많이 샀어요. 어제도 저 하나 팔았고요.

서울, 수도권은 규제도 심하고 주택수에도 민감해요. 분양가 자체도 비싸니까요. 소액으로 투자할 곳이 없어요. 여기는 5000만원 이하로 투자가 가능해요. 주택에 포함이 안 되니 이득이 많은 거죠.

▶최동수 기자
투자자분들이나 다주택자분들도 많이 와서 관심을 보였다고 들었습니다. 실제로 분위기가 어땠는지? 지금도 많이 오는지?

▶청주시 오송읍 C공인중개사무소
이 동네 사람들은 관심도 없어요. 100만원 준다고 해도 안 사요. 자기들만의 리그죠. 이 동네 사람들은 아무 관심이 없어요.

▶최동수 기자
자기들만의 리그라는 건 무슨 뜻이죠?

▶청주시 오송읍 C공인중개사무소
전국에 있는 부동산들이 와서 자기들만 사는거지. 여기 사람들은 당첨도 안됐어요. 전국 부동산에서 다 했죠 자기들 손님 데리고 와서요. 명의변경이 되니까요.

▶최동수 기자
이제 위례신도시로 자리를 옮겼습니다. 제가 지금 서 있는 곳은 북위례 아파트단지입니다. 이곳은 4년 임대후 분양전환하는 민간임대아파트로 2018년 6월 분양했는데 당시 경쟁률이 6대1이었습니다.

올해 6월부터 입주하는 내년 2월 사이에 한 번 자신의 임차권을 팔 수 있습니다. 이곳 프리미엄이 입주가 가까워지면서 수억원씩 올랐다고 하는데요. 얼마만큼 올랐는지 부동산을 찾아가서 알아보도록 하겠습니다 .

▶경기도 하남시 D공인중개사무소
임대로 살다가 4년 후에 분양전환받는 거예요. 프리미엄 3억2000만원 밑으로는 물건이 없어요. 10월에 명의는 받을 수는 있어요. 분양계약금 보증금 계약금이 10% 들어가 있는데요. 그게 6200만원이고요. 프리미엄 3억2000만원 더해서 명의변경이 가능하죠.

▶최동수 기자
오늘 부릿지는 최근 청약을 진행했거나 앞으로 입주를 앞둔 민간 임대아파트를 둘러봤습니다. 부동산을 둘러보니까 다주택자나 투자자들이 많은 관심을 보이고 있었습니다. 특히 민간임대아파트는 만 19세 이상이면 누구나 신청 가능하고, 또 주택으로 치지 않기 때문에 취득세나 양도세가 따로 없었습니다. 프리미엄을 받고 다른 사람에게 명의를 넘기며 이익이 나도 양도세가 없었습니다.

부동산마다 이 움직임을 바라보는 시각이 달랐는데요. 어떤 부동산에서는 최근 거래절벽인 상황에서 그나마 1~2건씩 거래가 돼서 긍정적으로 본다고 얘기했습니다. 하지만 또다른 부동산에서는 민간임대아파트까지 투자자나 다주택자들이 투기판으로 만들고 있다. 실거주를 하려는 서민들이 피해를 보고 있다. 이렇게 얘기하기도 했습니다.

앞으로 부릿지는 현장에서 다양한 시각과 생생한 정보들을 전달해 드리겠습니다. 지금까지 부릿지 였습니다. 구독과 좋아요 부탁드리겠습니다.


촬영 최동수 기자
편집 김윤희 인턴
디자인 신선용 디자이너