"강남4구·서울·세종 아파트값 거품… 가격붕괴 위험"

강남4구·서울·세종 아파트값 160~180% 이상 고평가돼… 실물경기와 자산시장 간 온도차 커져 주의해야

서울 강남구 일대 아파트 밀집지역./사진= 김창현 기자

강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯한 서울시의 아파트값에 거품이 끼었다는 연구결과가 나왔다. 2012년부터 봤을 때 현재 상당한 고평가 상태라는 분석이다. 가격 거품 붕괴 확률이 증가할 수록 시장에서는 증가된 위험을 보상하기 위해 자산가격이 더욱 빠르게 상승하는데(멱법칙), 가격 거품이 붕괴됐을 때 국가 경제에 큰 부담으로 작용할 수 있을 것으로 우려된다.

세종시 아파트값도 내재가치 대비 고평가됐는데 거품 수준까지는 아닌 것으로 나타났다. 다만 연구기간이 지난해까지로 올해 행정수도 이전설로 인한 상승분이 반영되지 않았기 때문에 현재는 거품 가능성이 클 수 있을 것으로 예상된다.
최진 국토연구원 연구원은 24일 '아파트 가격거품 검증과 시사점(2012~2020년 1월)' 워킹페이퍼에서 시도지역 및 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울과 세종 지역 아파트에 가격거품이 존재할 가능성이 있다고 밝혔다.

그간 아파트값이 급등하고 가격 거품 가능성이 제기되면서 연구원은 실거래가격지수와 한국감정원 중위가격자료를 활용해 시도별 주택내재가치를 산정하고 내재가치대비 매매가격의 수준을 파악했다. 주택의 내재가치는 주택가격을 기초로 전월세 전환율을 적용해 각 기의 임대가격을 구한 뒤 사회적 할인율(4.5%)을 적용해 산출했다.

사진= 국토연구원

그 결과 서울, 강남4구, 세종시가 다른 지역에 비해 매매가격이 고평가된 것으로 분석됐다.

전국 16개 시도와 강남4구를 대상으로 중위가격으로 산정한 내재가치 대비 매매가격비율 분석결과 지난해 12월 기준 강남4구, 세종, 서울의 내재가치 대비 매매가격이 각각 213.5%, 208.5%,
179.8%에 달했다. 2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울(109.9%→179.8%) 강남4구(128.8% → 213.6%) 세종(105% → 208.5%)로 각각 69.9%p, 84.7%p, 103.5%p 올랐다.

지방의 경우 6대 광역시 평균 내재가치 대비 매매가격비율은 131.1%였다. 8개 도 지역은 123.7%였다.

서울, 강남4구, 세종 지역이 그 외 지역에 비해 내재가치 대비 주택가격이 50~80% 고평가된 것으로 나타났다.

사진= 국토연구원

실거래가격지수로 산정한 내재가치 대비 매매가격은 지난해 10월 기준 강남 4구, 세종, 서울이 각각 174.2%, 166.0%, 193.3%였다. 2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울(109.5%→166.0%) 강남 4구(112.8% → 174.2%) 세종(103.2%(2013년) → 193.3%)로 각각 56.5%p, 61.4%p, 90.0%p 상승했다.

그 외 시도지역의 경우에도 2016년까지 꾸준한 상승세를 보이다 이후 4년간 일정 수준을 유지하는 것으로 나타났다. 평균적으로 내재가치 대비 133.2% 수준을 보였다. 지방에서는 제주도가 2019년 기준 152.4%로 가장 높았다.

서울, 강남4구, 세종 모두 최근 내재가격이 중위가격기준 180% 이상, 실거래가격기준 160% 이상으로 주택임대소득으로 얻을 수 있는 현재가치보다 고평가된 수준이다.

최 연구원은 "내재가치 산정에 활용한 월별 전월세 전환율이 지속 감소 추세라 내재가치와 매매가격 격차가 더 벌어질 가능성이 있다"며 "서울, 강남4구, 세종 등 국지적 가격 거품 발생 가능성에 대해 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

이어 "코로나19 바이러스 이후 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기 때문에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다"고 제안했다.