'엄빠' 도움받아 산 집, 현금으로 갚았다? 딱 걸립니다[부릿지]

[부릿지TALK]강화된 자금조달계획서 쓰는법..이영훈 신영증권 세무사, 장민세무사

집을 살 때 제출해야 하는 자금조달계획서가 깐깐해진다. 규제지역에서는 집값과 상관없이 제출해야 하고, 서울 등 투기과열지구에서는 15개 증빙서류도 반드시 제출해야 한다.

15일 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 골자로 한 부동산거래신고법 시행령 개정안을 지난 7일까지 입법예고한 후 규제 심사 중이다. 이 개정안은 법제처 심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 오는 10월 시행될 전망이다.

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 유뷰트 채널 '세금폭탄처리반'을 운영 중인 이영훈 신영증권 세무사, 장민 세무사를 만나 자금조달서 Q&A를 진행했다.

지난 6월16일 '[부릿지]집살때 엄빠찬스?..'자금조달계획서' 이렇게 쓰세요'과 26일 '[부릿지]과외비 모아서 30억 집 구매?..의대생의 수상한 거래' 공개했던 영상 이후 많은 구독자가 질문을 남겼다.

부릿지는 이번에 구독자 질문을 비롯해 매수자들이 가장 궁금해 하는 사항을 모아서 이 세무사와 장 세무사에게 다시 물었다. 1편에서는 대출, 기존 부동산처분대금 원천 조사여부 등을 물었다. 오는 17일 공개하는 2편에서는 증여관련 질문을 비롯해 차용증 쓸 때 주의할 점 등을 담았다.

▶최동수 기자

네 안녕하세요. 부릿지입니다. 오늘 부릿지의 주제는 자금조달 계획서입니다. 9월부터 자금조달계획서 제출이 강화됩니다.


그래서 유튜브 세금폭탄처리반을 운영 중인 이영훈 신영증권 세무사님과 장민 세무사님 두 분 모셨습니다.

Q. 어떻게 달라지나?

▶장민 세무사

부동산 거래신고등에 관한 법률 시행령이 9월에 개정이 예정돼 있고 공포가 되면 새로운 규정이 적용돼요. 9월에 제출 범위가 확대되죠. 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)은 금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 하고요. 투기과열지구는 15가지 증빙자료도 의무로 제출해야 해요.

▶최동수 기자

7월과 8월에 계약을 체결하신 분들이 궁금해요. 잔금이 10월, 11월인데 강화된 규제 적용을 받나요?

▶장민 세무사

자금 조달계획서는 계약일 기준으로 제출해요. 개정된 시행령이 공포되기 전에 계약하면 기존 규정을 적용을 받아요.

Q. 자금조달계획서 제출 후 상황이 바뀌어서 제출한 내용과 실제 내용이 달라도 되나요?

▶이영훈 세무사

자금조달계획서는 단어 그대로 계획을 제출하는 건데요. 사정에 따라 달라질 수 있죠. 합법적인 사유가 있으면 달라도 무방하고 소명하면 돼요.

▶장민 세무사

청약에 당첨되면 잔금까지 보통 2년 정도의 시간이 소요되는데요. 원래 대출을 계획했다가 중간에 이직해서 연봉이 올라 대출계획을 철회할 수 있죠. 불법성만 없고 정상적으로 증빙만 할 수 있으면 돼요.

▶최동수 기자

계획이 달라지면 서류를 다시 제출해야 되는 건가요?

▶장민 세무사

수정된 상황을 제출해야 할 의무는 법에 명시돼 있지는 않아요. 제출 의무는 없는데 과세관청 또는 지방자치단체에서 소명 요구를 하면 그때 하면 돼요.

Q. 분양 계약 잔금 때 기존 토지 매각대금을 활용하려 해요. 토지는 가족공동 명의고 언제 팔릴지 모르는데요. 증여로 해야 하나요? 정확한 가격을 토지 매각대금을 꼭 적어야 하나요?

▶이영훈 세무사

자금조달계획서는 우선 말 그대로 계획이니까 토지가 팔리기 전이면 대략 예상 금액을 적어놓으면 돼요. 가족 공동명의면 자신의 지분이 있을 텐데요. 토지 매각대금 중에서 지분에 부분에 해당하는 만큼만 자신의 자금이 돼요. 만약에 토지매각대금이 생각했던 거보다 적어 추가 차용이 필요할 수 있는데요. 그렇게 되면 그 부분에 대해 차용을 하든지 아니면 증여로 해서 신고를 할 수 있겠네요.

Q. 부동산 취득액이 5억원 인데요. 자기자금 2억5000만원, 대출 2억5000만원으로 기재하려 해요. 취득세랑 이사비용에서 대출을 더 받고 싶은데요. (자금조달계획서를 작성할 때) 대출 2억5000만원에 맞춰야 하는 건가요?

▶장민 세무사

일단 자금조달계획서는 순수 부동산 취득자금을 기준으로 작성하면 돼요. 기타 이사 비용이나 취득세 때문에 더 받아야 한다고 하면 대출받은 금액 중에서 실제 주택취득자금으로만 포함되는 금액까지만 자금조달계획서 대출 항목에 기재하면 돼요.

Q. 자금 조달계획서는 청약에 당첨됐을 때도 필요한가요?

▶장민 세무사

네 분양이나 일반 매매나 마찬가지입니다. 당첨되고 한 달 내에 제출하면 돼요. 잔금이 2~3년 뒤일텐데 우선 계획서를 제출하고 다음에 소명이 필요하면 소명하면 돼요.

Q. 가상화폐로 번 돈은 어디다, 어떻게 써야 하나요?

▶이영훈 세무사

버신 분이 있을까요? 애매하긴 한데요. 어쨌든 환전을 하면 금융기관에 예금으로 들어올 거잖아요. 현금성 자산에 적으셔도 무방할 것도 같은데 금융기관 예금에 적어주는 게 바람직해 보이고요. 내년 10월부터 가상화폐도 과세가 되기 때문에 예금에 기재한다고 생각하시면 될 것 같아요.

Q 현재 외벌이 상태로 모아놓은 돈이 아내 명의 통장이 있습니다. 부부 간 증여로 체크해야 하는지 아니면 자금조달 계획서를 두 장으로 나누어 써야 하나요?

▶장민 세무사

자금조달계획서 단독명의로 취득한 경우에는 본인 한 장만 제출하면 돼요. 부부 사이는 10년 동안 6억원까지 공제할 수 있어서 증여로 기재하고 증여세 신고를 하면 돼요.

Q. 부부 공동명의로 아파트를 매수하려 합니다. 남편 이름으로 있는 기존 주택을 팔고 대출을 받은 건데요. 주택처분 금액과 대출을 어떻게 나눠 적는 게 좋을까요?

▶이영훈 세무사

기존 주택 처분금액은 온전히 남편 자금이 되는 거고요. 공동명의로 취득하려고 하면 남편 자금이 필요하니 그 부분은 증여로 봐야겠죠.

Q. 매입을 위한 신용대출이 원칙상 금지된 거로 알고 있습니다. LTV 초과로 신용대출을 받아서 자금조달계획서에 신용대출로 적어도 되나요?

▶장민 세무사

금융위원회에 질의 했는데 ’LTV를 초과하는 신용대출은 문제가 있다‘라는 답변을 받았거든요. 원칙적으로 안 된다는 답변을 받았어요. 그런데 실제 LTV까지 주택담보대출을 실행하고 신용대출을 받더라도 추가로 대출을 회수하는 등 제재는 아직 없어요.

▶이영훈 세무사

아직 회수된 케이스는 뭐 저는 아직 보지는 못했어요. 주택담보대출을 받기 전에 마이너스통장이나 신용대출 있는 분들이 상당히 많아요. 아직 명확한 가이드라인이 갖춰져 있지 않은 거로 알고 있어요. 이 부분은 보완이 되지 않을까 해요.

▶최동수 기자

알겠습니다. 저희도 추가 취재해서 변동되는 부분이 있으면 알려드리겠습니다.

Q. 분양을 받아 잔금 때 신용대출을 할 예정인데요. 잔금대출 예상액에 대한 증빙서류는 무엇을 제출해야 하나요?

▶장민 세무사

자금 조달계획서 제출 단계에서는 대출 실행이 안 돼 있어 미제출 사유서를 제출하면 돼요. 실제 대출을 받고 대출 관련 서류를 제출하면 돼요.

Q. 신용대출을 받아 통장에 입금해 놓았으면 대출인가요? 예금인가요?

▶이영훈 세무사

실수하시는 분들이 있는데요. 예금에 있다고 하더라도 뿌리가 대출이기 때문에 대출로 기재하시는 게 맞겠죠.

Q.기존 부동산 처분대금과 신용대출로 자금 조달 계획서를 작성할 예정인데요. 기존 부동산 취득할 때 원천을 세무당국에서 깊게 조사하나요?

▶이영훈 세무사
이거 팔았던 주택을 예전에 취득할 때 원천까지? 뭔가 찔리시는 게 있는 것 같은데요.

▶장민 세무사
사례별로 다른데요. 지금 주택을 취득하시는 분이 과거 주택을 취득할 때 들어갈 취득할 수 있는 능력이 되시는 분이라고 하면 조사가 나올 확률이 떨어지죠. 그런데 능력이 안 된다면 조사 나올 수 있는 확률이 높아지겠죠. 실제로도 그런 사례가 있었고요. 할머니하고 미성년자 어린 자녀가 공동명의로 부동산을 취득하고 있다가 그걸 처분한 다음에 처분 자금으로 새로운 부동산 취득했을 때 조사가 나왔던 사례도 있었거든요.

▶최동수 기자
추가 질문을 드리면요. 대학졸업 후 직장생활을 하다가 결혼 전 부모 도움을 받아 주택을 구매한 사람도 꽤 있는데요. 차용증을 늦게 작성하면 되는 것 아니냐 이렇게 얘기를 하기도 합니다. 현금으로 줬다고 주장하면 된다고요.

▶이영훈 세무사
본인 뇌피셜인거 같은데요. 사실은 말이 안 되는 행위고요. 그 사이에 이자를 어쨌든 변제한 모습이 분명히 나타났어야 할 텐데요.

▶최동수 기자
계좌에 나타나야 하나 보네요. 현금으로 줬다는 건 입증을 못 하는 것이고요.

▶장민 세무사
저희가 소명을 하려고 하면 객관적인 자료가 중요한데요. 현찰로 줬다는 건 너무 주관적 주장인 주장이기 때문에 입증을 할 수가 없는 거죠.

▶이영훈 세무사
주장하시는 분이 입증해내야 되겠죠.

▶최동수 기자
납세자가 입증해야 하고 본인이 ’현금으로 줬다‘ 이런 건 소명이 안 된다는 거죠?

▶이영훈 세무사
안 되죠.

▶장민 세무사
차용증 문서 검증도 하거든요. 국세청에서요. 그 문서 검증하면 또 드러나겠죠.

▶최동수 기자
문서 감정은 어떻게 하나요? 이게 언제 작성했는지

▶장민 세무사
이게 언제 작성했는지 나와요. 종이 질 변질 상태, 잉크 마름 정도 등을 봐요. 주의하셔야 해요.

출연 장민 세무사, 이영훈 신영증권 세무사
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴, 김윤희 인턴
편집 이상봉 기자
디자인 신선용 디자이너