이번 월차임 전환율 개정은 2016년 11월 이후 4년 만이다. 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 개정 이후 월세로 전환하려는 수요가 늘어난 데다 기준금리가 낮아지면서 정부가 임차인의 부담을 줄이기 위해 규정 손보기에 나섰다. 연 2%대인 전세·주택담보대출금리 등 시장 상황도 반영했다.
정부는 '기준금리(현재 0.5%)+3.5%'인 법정 월차임 전환율을 '기준금리+2.0%'로 조정하는 내용으로 주택임대차보호법 시행령을 개정해 이달 말 입법예고하고 오는 10월부터 시행할 계획이다.
월차임 전환율은 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되고 월세에서 전세로 전환할 때는 시세대로 하면 된다.
월세 전환 계약갱신 때 법정 전환율 안 지키면 '계약 무효'… 분쟁조정위·소송 진행 가능
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당초 법정 월임차 전환율은 존속 중인 계약에만 적용되고 갱신 때는 적용되지 않아 사실상 지켜지는 경우가 많지 않았다. 앞으로는 계약갱신청구권 때도 월임차 전환율을 적용하도록 했기 때문에 기존 전세 계약이 만료된 뒤 월세로 전환해 계약을 갱신하는 경우 2.5% 전환율을 적용해야 한다. 이를 초과하면 부당이익으로 간주돼 계약 무효가 된다는 게 정부 설명이다. 임차인은 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기해 임대료를 낮출 수 있다.
정부는 임대차 분쟁이 급증할 것에 대비해 현재 6개소인 분쟁조정위원회를 18개소로 확대할 방침이다. 향후에는 인구 50만명 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위원회를 운영해 총 40여곳을 운영키로 했다.
내쫓긴 임차인, 집주인 실거주 확인 가능… 전문가 "전월세시장 단기 안정, 4년 뒤 급등 우려"
전문가들은 단기적으로 임대차 시장이 안정될 수 있겠지만 4년 뒤 신규 계약 때 월세 전환이 급격히 늘거나 임대 매물이 줄고 임대료가 급등하는 등 문제가 생길 수 있다고 지적한다. 임대차시장에서 '깜깜이 거래'가 성행하거나 임대주택 품질이 저하될 수 있다는 우려도 나온다.