전세 만기, 새 매수자 실거주 겹쳤다..계약갱신 가능? 불가능?

서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

계약갱신청구권 제도가 시행되면서 시장에서는 불분명한 규정으로 혼란을 겪고 있다. 특히 전세 계약 만기와 새 매수자의 실거주가 겹칠 경우 어떻게 해야 하는지를 두고 논란이다.

이에 대해 국토교통부는 새 매수자의 실거주 의사가 명확히 확인된다는 전제 하에 계약갱신을 거부할 수 있다는 해석을 내놨다. 국토부는 이달 계약갱신청구권 관련 해설서를 발표할 방침이다.

국토부 "임대차 계약만료 때 새 매수자 실거주 '명확히' 확인되면 계약갱신 거절 가능"

6일 국토부 관계자는 머니투데이에 "임대차 계약 만기를 앞두고 집주인이 매도 계약을 체결해 새 매수자가 실거주하겠다고 하는 경우 새 매수자 실거주 의사가 명확히 확인되면 임대를 계속 못할만한 사유가 된다"고 밝혔다.

지난달 31일 임대차 계약기간을 2년 추가 연장할 수 있는 계약갱신청구권제가 시행됐고, 정부가 관련 Q&A(질의응답)를 배포했지만 현장에서는 상세한 규정을 요구하고 있다.

기자에게도 올해 10월 초 계약 만료인데 지난 6월 집주인이 타인에게 매도해 계약금을 받았고, 새 매수자가 실거주하려 한다는데 이 경우 계약갱신청구권을 사용할 수 있느냐는 문의 메일이 왔다.

이 문의자는 "임대차 계약 만료일에 새 매수자가 매매대금 완납과 등기를 진행할 것 같은데 새 매수자가 법적지위를 인정받는 게 등기 완료까지인지, 아니면 계약금만 주고 받은 경우도 포함되는지 헷갈린다"며 "변호사들에게 문의해도 계약갱신청구 가능하다는 의견과 애매하다는 의견으로 나뉜다"고 전했다.

국토부는 이 경우 주택임대차보호법 제 6조의3 1항 9호에 따라 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로 보고 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봤다.


국토부 관계자는 "등기를 완료한 시점에 임대인이 실거주한다고 했을 때 계약갱신을 거절할 수 있는데, 계약갱신청구 이후 등기가 된다면 새 매수자가 실거주인인게 명확하고 집주인이나 임차인 상호 간 해당 사항이 확인되는 경우라면 갱신 거절을 할 수 있을 것"이라고 설명했다.

사례마다 갱신 거절 적용 달라질 수 있어 분쟁 여지… 이달 해설서 배포 예정

주택임대차보호법 개정안 관련 Q&A

다만 국토부 관계자는 "실거주 의사가 명확히 확인돼야 한다"며 "구체적 사안에 따라 갱신 거절 가능 여부가 달라질 수 있을 것"이라고 부연했다. 개별 사안마다 갱신요구 거절 가능 여부가 다를 수 있어 임대인과 임차인 간 분쟁의 씨앗은 살아있는 셈이다.

일각에서는 임대인이 집을 매도하려는 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 해야 한다는 요구도 있다. 세입자가 집을 보여주지 않아 새 매수자 구하기 어려울 수 있다는 등의 이유에서다. 관련 국민청원 글은 현재 8700명 이상의 동의를 얻었다.

하지만 이는 불가할 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 "주택임대차보호법은 기본적으로 임차인을 보호하기 위한 법인데 매도시에도 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 하면 악용될 소지가 높다"고 선을 그었다.

국토부는 시장 혼란을 줄이기 위해 임대차3법 개정된 법령 내용에 대한 해설서를 이달 배포할 계획이다.

앞서 지난 4일 김현미 국토부 장관은 "이번에 개정된 법령 내용에 대한 해설서를 신속하게 배포하고 콜센터 상담 등을 통해 정확한 정보를 제공하겠다"며 "새로운 제도 도입 관련 입법 취지가 구현될 수 있도록 빈틈없이 준비하고 있다"고 말했다.