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"관심없다" 공공재건축 험로 예상…전문가들 "규제 풀어야 효과"

머니투데이 유엄식 기자 2020.08.06 14:38
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송파구 잠실주공5단지 전경. /사진제공=뉴스1송파구 잠실주공5단지 전경. /사진제공=뉴스1




정부가 8.4 공급대책에서 제시한 '공공재건축' 사업에서 성과를 내기 위한 각종 혜택을 검토하고 있지만 대규모 사업장이 밀집한 강남권에선 성과를 내기 어려울 전망이다.

분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 각종 규제로 사업 추진을 막은 탓에 신뢰가 깨진 상황이어서다. 기존 규제를 거두는 수준의 파격 혜택을 줘도 사업이 성사되기 쉽지 않은 분위기다.

잠실5·은마 등 주요 재건축 단지 공공재건축 '반대'
정복문 잠실주공5단지 재건축 조합장은 6일 기자와 통화에서 "근본적으로 공공관리로 재건축을 해선 일을 할 수 없다"며 "서울시 주관으로 민간 재건축 방식을 하면 되는데 왜 정부가 나서서 사업을 통제하냐"며 공공재건축에 반대 입장을 밝혔다.



그는 특히 전일 김현미 국토교통부 장관이 밝힌 "용적률은 공공의 것"이란 발언과 관련, "재건축 사업지는 조합원 소유인데 무슨 소리인지 이해가 안간다"며 반감을 나타냈다.

또 공공재건축을 추진해도 기존 민간 건설사에 위약금을 물지 않아도 된다는 정부 설명에 대해서도 "관심이 없다"며 선을 그었다. 기존 설계안대로 사업을 추진해도 3000가구 이상의 일반분양분이 확보되는 만큼 추가 용적률을 받기 위해 사업 방식을 변경할 생각이 없다는 설명이다.

강남구 대치동 은마아파트. /사진제공=뉴스1강남구 대치동 은마아파트. /사진제공=뉴스1
대치동 은마 아파트도 공공재건축에 반대한다. 이정돈 조합장은 "기부채납 비율이 최고 70%까지 된다면 사업성이 안맞다"며 "층수 많이 올려준다고 해도 70%를 정부에서 가져가는데다가 분양가상한제까지 걸려있는 최악의 조건에서 어느 누가 한다고 하겠냐"고 목소리를 높였다.

조합 내부에선 "분양가상한제를 적용하지 않는다면 공공재건축을 검토해 볼 수 있다"는 의견도 있지만, 공공재건축 자체를 반대하는 조합원이 적지 않은 상황으로 알려졌다.

후보지로 거론되는 압구정동 현대아파트 분위기도 비슷하다. 단지 인근 A 중개업소 대표는 "여기는 50층 공공재건축보다 임대없이 1대1 재건축을 하겠다는 주민들이 훨씬 많다"며 "LH, SH 등 공공기관의 사업 참여 자체를 꺼리는 분위기"라고 말했다.

강북권 단지 관망세, 셈법 분주
재건축초과이익 부담이 덜한 강북권에선 공공재건축 제안을 수용할 것이란 관측도 나오지만 현실은 녹록치 않다.

재건축 안전진단을 재추진 중인 노원구 월계동 대단지 미성·미륭·삼호3차(3930가구) 소유주들 사이에서도 공공재건축 발표 이후 다양한 의견이 나오고 있지만 아직 합치된 결론이 없는 상황이다. 다른 강북권 단지들도 공공재건축의 실익을 놓고 조합 내에서 해석이 분분한 상황이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급확대 테스크포스(TF) 회의결과 브리핑에서 취재진 질문을 받고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. /사진제공=뉴스1홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급확대 테스크포스(TF) 회의결과 브리핑에서 취재진 질문을 받고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. /사진제공=뉴스1
전문가들 "공공재건축 규제 완화해야"…기부채납 비중 완화, 분양가상한제 제외 등 거론
전문가들은 조합이 공공재건축을 선택할 수 있도록 규제 완화가 필요하다고 입을 모은다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재건축 단지 용적률 증가의 최대 70%까지 기부채납하도록 설계됐는데 이를 50% 정도만 낮춰도 사업성을 검토하려는 단지가 늘어날 것 같다"고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공공재개발처럼 분양가상한제를 제외한다거나 재건축초과이익환수제 적용을 완화하는 등 조합이 실제로 사업에 참여할 수 있는 유인책을 만들어야 정책 효과를 기대할 수 있다"고 했다.


정부가 사업성이 낮은 지역을 선제적으로 발굴할 필요성도 제기된다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "중구 세운상가, 충정로 등 도심 지역에 1970년대 지어진 나홀로아파트나 주상복합 등은 공공참여로 재건축 사업에 속도를 낸다고 홍보하면 참여할 곳도 꽤 있을 것"이라고 했다.

정책 변화가 필요하다는 지적도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공재건축이 의도는 좋지만 단기간에 시장 안정효과를 내기 어렵다"며 "양도세 등 거래세 완화를 통해 다주택자 매물 잠김을 풀어야 추가 공급정책이 효과를 볼 수 있다"고 조언했다.
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