'한달만에 뚝딱' 8·4 대책…"패닉바잉 못멈춘다"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽)과 김태년 더불어민주당 원내대표가 4일 오전 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '부동산 시장 안정화를 위한 주택공급 확대방안 당정협의'에서 대화하고 있다. /사진제공=뉴스1

"공포 수요(패닉 바잉)가 진정될 수 있도록 공급이 이뤄지도록 하겠다"

현 정부 들어 23번째 부동산 대책이자, 공급 대책으로는 5번째인 '8.4 대책' 발표 당일 김태년 더불어민주당 원내대표가 한 말이다.

각종 부동산 규제에도 서울과 수도권의 아파트값 오름세가 지속되고, 가격이 더 뛸 것이란 불안감에 최근 30~40대를 중심으로 패닉바잉(공황구매) 사례가 잇따르자 시내 공급량을 늘려 불안감을 잠재우겠다는 것이다.

물량 절반 이상 30~40대 무주택자·신혼부부·청년에 공급

지난달 초 문재인 대통령의 "공급 확대" 지시 후 한달 만에 나온 8.4 대책의 최대 수혜자는 30~40대가 될 전망이다. 정부는 서울과 수도권에 추가 확보가 예상되는 13만2000가구 중 절반 이상을 생애최초 구입자와 청년, 신혼부부 등 3040대에 집중 공급하겠다고 밝혔다.

특히 태릉골프장 택지 개발로 확보한 1만 가구는 청년과 신혼부부 위주로 공급할 방침이다. 최고 50층 높이로 짓는 공공재건축 단지에선 기부채납 받은 주택을 30~40대에 집중 공급한다. 공급량 절반 이상은 행복주택 등 장기임대주택으로, 나머지는 공공분양 형태로 공급한다.

공공분양에 '지분적립형 주택' 첫 선…사전청약제 확대

30~40대 중 현금 여윳돈이 부족한 계층을 고려해 공공분양에서 초기 비용 부담을 낮춘 '지분적립형 주택'도 첫 선을 보인다. 최초 분양가의 20~40%만 내고 나머지 비용은 20~30년 장기간 분할 납부로 주택 지분을 점차 늘려가는 구조다. 분양가는 주변 시세의 80% 선으로 저렴하다. 다만 투기 방식를 위해 전매제한기간을 10년으로 설정했다.

예컨데 올해 상반기 SH공사가 공공분양으로 공급한 강서구 마곡9단지 전용 59㎡의 분양가는 5억원인데, 지분적립형 주택을 적용하면 분양가의 25%인 1억2500만 내면 일단 내 집이 되고 나머지 75%는 4년마다 15%씩(약 7500만원)을 추가로 납입하면 된다. 다만 초기 지분율이 낮은 상황에선 월 14만원 정도의 임대료를 내야 한다.


공급유형은 처음부터 지분분양을 공급하는 공공분양과 8년 임대 후 분양모델 2가지로 나뉜다. 운영 기간은 분양가 9억 초과 주택은 30년형, 그 이하 주택은 20~30년 기간에서 수분양자가 선택할 수 있다.

서울시는 향후 공급하는 공공분양 단지에 이 같은 지분적립형 분양주택을 확대 적용할 방침이다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 "지분적립형 분양주택이 3040대 주택 실수요자에 내집 마련 희망이 되고 민간으로 확산돼 저렴한 가격으로 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 확대될 것으로 기대한다"고 말했다.

정부는 이와 함께 3기 신도시 등 공공택지 공공분양 주택 중 사전청약 물량도 지난 7.10 대책에서 밝힌 3만가구에서 2배 늘린 6만가구로 확대했다. 실수요자의 예측 가능성을 높이고 청약대기 수요 증가에 따른 전셋값 상승 부작용도 고려한 것으로 풀이된다.

김성보 서울시 주택건축본부장이 4일 서울시청 브리핑룸에서 정부의 '주택공급 확대방안' 발표에 따른 세부 공급계획을 밝히고 있다. /사진제공=뉴스1

정부-서울시 공공재건축 엇박자

다만 이번 대책의 핵심인 공공재건축 정책과 관련해선 정부와 서울시의 입장이 엇갈린다. 정부는 이 대책을 통해 최소 5만 가구 이상을 확보할 것이라고 기대했지만 서울시는 민간 참여 유인책이 부족하다며 부정적 입장이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "기본적으로 서울시는 민간 재건축이 비정상적으로 지연된 것을 정상화해야 한다는 입장"이라며 "정부 정책에 참여해서 가겠지만 공공재건축 정책 방향은 찬성하기 힘들다"고 말했다.

공공재건축 추진시 층고 50층을 적용받을 수 있다는 정부 설명과 달리 서울시는 혜택을 받는 단지는 여의도, 강남 등 제한적일 것이라고 반박한다. 여의도 시범 아파트 등 소수 단지를 빼면 공공재건축을 추진해도 층고를 50층으로 높일 수 없다는 것이다.

이정화 서울시 도시계획국장은 "정부 발표 이후 공공재건축 단지는 종상향을 통해 50층으로 층고 제한이 풀린다고 보도됐는데 이는 명백히 잘못된 해석"이라며 이 국장은 "서울 시내에서 용도지역 중 90% 가량이 업무 중심지나 지역 중심지가 아닌 '그 외 지역'으로 분류되는데 이곳에선 상업지역도 주상복합 형태로 건물을 지어도 층고 40층 제한이 적용된다"고 설명했다.

전문가들 "패닉바잉 불안심리 해소 어려워"

전문가들은 이번 대책의 한계를 지적한다. 특히 핵심 대책인 공공재건축 추진부터 정부와 서울시가 합의를 이뤄내지 못한 점을 지적한다.

고종완 한국자산관리원장은 "전체 공급 예정 물량의 1/3 이상을 차지하는 공공재건축 정책부터 정부와 서울시가 이견을 나타내면 정책 효과가 반감될 수밖에 없다"고 지적했다.

시장 불안감 해소에 역부족이란 지적도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "최근 패닉바잉 현상의 기저엔 전셋값 상승에 따른 불안심리가 깔려 있는데 이번 대책은 이런 우려를 씻어내기 어렵다"고 말했다.