지방 분양침체 대비하는 신탁업계, '골프장'에 눈돌린 코람코

경기도 포천 라싸 골프장, 사진제공=코람코자산신탁

연초 불어닥친 코로나19 사태로 해외로 향하던 골퍼들이 국내 골프장을 향하면서 골프장이 때 아닌 '특수'를 누리고 있다. 수도권 인근 접근성 좋은 골프장 '몸값'이 크게 뛰어 오른 가운데 골프장 개발 사업이 신탁회사의 안정적인 '먹거리'로 급부상했다.

신탁사들은 자체자금을 투입해 높은 수익률을 올릴 수 있는 차입형 토지신탁 비중을 줄이는 대신 안정적인 사업 관리가 가능한 책임준공형 신탁 비중을 늘리고 있다. 30년 이상 노후 건물이 많은 서울 도심내 정비사업에도 적극적으로 뛰어 들어 새 수익원 발굴에 나섰다.

"골프장 라싸GC 개장" 코람코, 아파트·오피스텔->골프장·물류센터 주목

24일 신탁업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 경기도 포천 소재 27홀 규모 대중제(퍼블릭) 골프장 라싸GC 개발사업을 마무리하고 위탁자와 명의이전을 마무리 하고 있다.

라싸GC 개발사업은 코람코가 지난 2018년 8월 라싸디벨로프먼트로부터 차입형토지신탁으로 위탁받아 약 23개월간의 시공기간을 거쳐 지난 1일 정식 개장시킨 골프장 개발 프로젝트다. 앞서 코람코신탁은 지난 1월에도 충남 논산시에 18홀 규모의 대중제 골프장 아리스타CC 개발사업을 책임준공형 토지신탁으로 준공시킨 바 있다.

코람코신탁은 주력 사업이었던 공동주택, 오피스텔 사업 비중을 줄이는 한편 골프장, 물류센터 등 새로운 개발 사업을 수주하며 경기 흐름에 발빠르게 대응하고 있다는 평가를 받는다.

사업방식도 신탁사 자체자금을 투입하는 차입형 토지신탁 비중을 줄이고 신규 수주의 약 45% 이상을 책임준공형 토지신탁 등 비차입형으로 수주해 리스크 관리에 나섰다. 이를 통해 지난 1분기 438억원의 영업수익을 올리며 전년 동기대비 40% 성장했다.

신탁업계, 미분양 리스크 큰 차입형 토지신탁 줄이고 책임준공형 확대

부동산시장 호황기였던 지난 2015년부터 지난해까지도 코람코신탁을 포함한 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 대형 부동산신탁사들은 미분양에 따른 리스크가 있지만 그에 비례해 높은 수수료를 거둘 수 있는 차입형 토지신탁을 주력으로 성장해 왔다.


하지만 최근 정부의 부동산대책과 대출규제 등으로 지방 분양시장이 침체기로 접어들며 분위기가 달라졌다. 지방 미분양이 쌓여가며 투입자금 회수에 부담을 느낀 신탁사들은 일제히 차입형 토지신탁사업을 줄이는 대신 자금투입이 제한적인 책임준공형 토지신탁으로 수주 방향을 선회 중이다.

차입형 토지신탁은 개발사업 진행 시 신탁사의 고유자금을 투입하는 만큼 총 사업비의 4%에 달하는 높은 보수를 받을 수 있다. 하지만 미분양으로 투입자금 회수가 불가능하거나 늦어지는 등의 리스크도 상존한다.

반면 책임준공형 토지신탁은 시공사가 준공의무를 이행하지 못하는 경우에 한해서만 신탁사가 책임을 대신 진다. 차입형 신탁보다 낮은 2%대의 보수를 받지만 특별한 경우를 제외하고는 자체 자금 투입이 없어 비교적 안정적으로 사업을 진행할 수 있다.

리스크 관리에 신중한 KB부동산신탁, 하나자산신탁 등 금융지주계열 신탁사들은 책임준공형 신탁사업을 선호한다. 또한 지난해 본인가를 받은 3곳의 증권계열 신탁사들도 2년간 참여가 제한된 차입형 사업의 대안으로 책임준공형 사업 수주를 바탕으로 체력을 키우고 있다.

전국 아파트 35%가 재건축 대상..신탁사 새 먹거리 부상

부동산신탁사의 또 다른 먹거리로 신탁방식 정비사업이 꼽힌다. 2015년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 부동산신탁사가 재건축, 재개발 등에 참여할 수 있게 된 후 전국 80여 개 현장에서 신탁방식 정비사업이 추진 중이다.

LH(한국토지주택공사) 산하 토지주택연구원에 따르면 30년 이상 된 노후 아파트단지는 서울에서만 전체단지(2353곳)의 약 12.5%인 295곳에 달한다. 전국적으로도 10년 내 재건축 대상으로 편입될 잠재 수주물량이 전체 1만5976개 단지의 35%인 5597곳이 이른다. 그만큼 신탁방식 정비사업 수주도 확대될 수 있다.

신탁방식 정비사업은 신탁사가 조합을 대신해 시공사 선정에서 자금관리, 대관업무 등을 이끌어 가는 방식이다. 조합 입장에선 투명한 사업관리와 빠른 사업추진이란 이점이 있고 신탁사는 약 3%대의 수수료를 거둘 수 있어 이해관계자 모두 윈-윈(Win-Win)할 수 있는 사업구조이다. 실제로 지난해 기준 조합방식 재건축 평당 공사비는 464만원에 달했던 반면 신탁방식은 436만원으로 조합방식 대비 약 6%의 공사비 절감 효과가 나타났다.

신탁방식으로 준공과 입주를 마친 정비사업 단지는 올해 4월 코람코신탁이 사업완료 고시를 받은 안양 평촌 대성유니드(안양 호계 재건축)가 유일하다. 이 사업 이후 신탁방식 정비사업이 전국으로 확산된 데 따라 준공현장도 순차적으로 늘어날 전망이다.

업계에 따르면 한국자산신탁은 최근 부산 동래구 사직1-5구역 재건축을 수주했고 서울 방배삼호3차(12・13동) 재건축 사업시행자 지정고시를 앞두고 있다. 또한 한국토지신탁은 인천경동구역 재개발을 수주했으며 연내 대전 용운 주공아파트 재건축현장을 준공할 예정이다. 코람코신탁도 인천 송월 주택재개발과 서울 도봉2구역 재개발 등을 추가 수주했다. 무궁화신탁과 KB자산신탁 등 중형 신탁사들도 정비사업 수주로 분주하다.

정준호 코람코자산신탁 사장은 "기존에는 차입형 구조의 주거시설 비중이 90%가 넘었지만 최근 신규 수주의 45% 이상을 비차입형 구조의 다양한 상품으로 전환하는 등 경영 체질을 개선하고 있다"고 말했다. 그는 "부동산시장의 경기변화에도 흔들림 없는 성장을 위해 상품의 다각화와 선제적인 리스크 관리가 무엇보다 중요하다"고 강조했다.

한편 코람코는 최근 모기업 LF의 안양물류센터를 상온-저온 물류센터로 재건축하는 리츠를 설립했으며 아시아 최초로 주유소 운영을 기반으로 투자자에게 6%대의 배당을 지급하는 코람코에너지플러스리츠를 8월말 유가증권시장에 상장할 예정이다.