[부릿지]"그냥 하시죠" 부동산 믿었다가 전세금 날린 사연

[부릿지TALK]등기부등본 보는 법과 전세계약시 유의사항③…현창윤 법률사무소 덕명 변호사

#서울에 사는 직장인 A씨는 최근 어렵게 마음에 드는 전셋집을 보고 가계약금을 보냈다. 그런데 등기부등본을 떼어보니 근저당권 1억5000만원이 설정돼 있었다. 부동산에서는 "근저당권 말소조건으로 진행하면 된다"며 "더이상 전세 못구한다"고 재촉했다.

A씨는 부동산을 믿고 계약을 하면 될까? 전세금을 떼일 위험은 없을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'가 현창윤 법률사무소 덕명 변호사와 함께 전세계약시 유의사항에 대해 알아봤다. 이번 3편에서는 지난 9일 공개한 2편에 이어 사례를 통해 실제 전세계약 때 필요한 것들을 알아본다.

▶현창윤 변호사
근저당권이 1억5000만원 설정돼 있으면 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다고 볼 수 있어요. 만약 채권 최고액이 1억5000만원이면 1억원~1억2000만원을 은행에서 빌렸다는 거예요.

전세 계약을 하려는데 등기부등본 을구에 1순위로 근저당권이 있다면 (계약을) 고민해 봐야 해요. 선순위 임차인하고 후순위 임차인은 지위가 크게 달라요.

사례를 보면 전세금 내면 집주인이 선순위 근저당권을 말소시키고 임차인을 1순위로 만들어 준다고 하는 건데요.

공인중개사는 "확실히 이행되도록 잘 지켜볼 테니 계약을 진행하자"고 할 테죠. 100이면 99 정도 마무리가 잘 돼요. 하지만 우리는 작은 리스크라도 조심해야 해요.

알아야 할 게 전세금을 지급한다고 해서 선순위 근저당이 바로 없어지지 않아요. 절차가 일주일 정도 걸려요. 내가 1억5000만원을 지급한 뒤 다음 주까지는 근저당 등기가 그냥 살아 있는 건데요.

우리가 믿어야 할 건 등기부등본이에요. 마음먹고 사기 치려고 하면 사기 당할 수도 있죠. 임대인이 빚이 너무 많아서 사기를 쳐야겠다고 마음 먹으면 사기를 칠 수도 있어요. 이런 경우를 대비해 전세금을 바로 임대인한테 보내지 않고 공인중개사나 혹은 법무사에게 보내는 방법을 많이 써요.


법무사에게 돈을 보내서 확실히 담보될 수 있도록 하는 거죠. 아니면 임대인하고 공인중개사하고 나(임차인)하고 같이 은행에 가서 대출금을 변제하는 모습을 직접 보고 영수증을 받는 거죠.

꿀팁이 있는데 은행에서 전세자금대출을 받게 되면 리스크를 줄일 수 있어요. 안심전환 대출 상품이 있는데 은행에서 1순위 근저당권등기를 말소시켜주는 과정을 체크해줘요. 은행끼리 다 정리하기 때문에 안심할 수 있어요.

▶현창윤 변호사
정말 중요해요. 다세대 주택은 각 동과 호수별로 등기가 따로 돼 있죠. 하지만 다가구 주택은 한 부동산 안에 여러 가구가 있어요. 다세대 주택은 경매가 되더라도 선순위만 없다면 온전히 집의 가치를 보장받을 수 있어요. 그런데 다가구 주택은 선순위 임차인이 많이 존재할 가능성이 커요. 10가구 일수도 있고 9가구 일수도 있어요.

▶최동수 기자
먼저 전세계약을 맺었던 사람은 확정일자가 앞서는 거죠?

▶현창윤 변호사
그렇죠. 최악의 경우 경매가 되면 맨 끝이 될 수 있어요. 선순위 임차인부터 1억 받고, 3억 받고, 5억 받고 500만원 돈도 못 받고 나가야 할 수 있죠.

▶최동수 기자
다가구주택에 전세계약을 하는 건 위험할 수 있겠네요?

▶현창윤 변호사
위험하죠. 만약 전세계약을 한다면 최우선 변제권 범위에서만 보증금액을 설정하고, 나머지를 월세로 전환하던가 아니면 보증보험을 들어야죠.

그런데 (다가구 주택은) 보증보험을 임차인이 들고 싶다고 바로 들 수 있는 게 아니에요. 임대인의 협조가 필요해요. 집주인이나 공인중개사로부터 전세계약 확인 내역서를 받아 제출해야 해요. 임대인의 협조를 받지 않으면 보증보험은 사실상 들기 좀 힘들어요.

그래서 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출이나 보증보험을 못 들었다면 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 조치가 필요해요.

▶현창윤 변호사
임차권 등기명령이라는 것은 임대인과 임차인 사이에 뭔가 문제가 생겼다는 걸 말해줘요. 예를 들어 임차인이 전세계약이 끝나서 나가려고 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 거예요. 임차인이 이사해야 할 상황에서 이사를 못 하게 되면 보호를 못 받게 되거든요.

이사를 대신하기 위해 임차권 등기명령을 해서 선순위로 고정해 놓는 거예요. 임차권 등기명령을 하면 다른 임차인이 들어오더라도 후순위가 되죠.

임차권 등기명령이 있는 집에 전세계약을 맺으면 후순위 임차인이 되는데 그러면 집이 경매가 됐을 때 선순위 임차인이 먼저 돈을 받고 그다음 돈을 받는 거예요. 만약에 임차권 등기명령이 있는 집을 계약한다고 한다면 정말 뜯어말릴 것 같아요.

임차권 등기명령이 돼 있으면 집주인이 자금난을 겪고 있던가 아니면 이 집이 잘 안 나가고 있는 상황인 거죠. 등기부를 봤는데 임차권 등기 명령이 돼 있는데 계약을 진행하자고 하는 공인중개사가 있다면 양아치에요.

▶최동수 기자
그래요? 아니 그러니까 잔금일에 말소해 준다는 거잖아요.

▶현창윤 변호사
잔금일에 말소할지 안 할지 모르는 거잖아요. 특약을 넣는 수밖에 없는데 특약으로 잔금일 이전에 임차권 등기를 말소시킨다는 특약을 넣는 거죠. 그랬을 때 잔금 전 말소가 되면 잔금을 내면 되고 안 되면 계약금을 돌려 =받는 거죠.

특약을 넣고 계약을 완료했다고 하더라도 나중에 문제가 또 터질 수는 있죠. 임대인이 보증금을 안 돌려준 이력이 있는 건데 2년 뒤 또 그럴 수 있는 거죠. 이런 것들 고려를 해봐야죠.

▶현창윤 변호사
꿀팁인데요. 임차권 등기라는 건 임차인 입장에서 유용하게 사용할 수 있어요. 만약에 임대인이 보증금 안 준다고 하면 임차권 등기를 하면 돼요.만약에 도배나 장판 같은 경우는 임차인이 배상할 의무는 없거든요. 그런데 그런 걸 보고 '보증금에서 100만원 제외시킬거야' 라는 식으로 나오는 임대인이 있어요. 이런 경우 일단 100만원을 제외한 금액을 받고 난 이후 임차권 등기를 해버리는 거죠.

▶현창윤 변호사
일단은 망한 거예요. 후순위 임차인이잖아요. 선순위 임차인으로서 누릴 수 있는 권리를 하나도 못 누려요. 경매 절차에서 배당요구를 하는 수밖에 없고 배당을 했을 때 보증금을 받을 수 있는 가능성도 적어요.

그래서 제가 항상 말씀드리는 게 전입신고 확정일자는 정말 정말 기본이고, 선순위 근저당권 없는지 확인해서 내가 선순위 임차인이 돼야 해요. 임대인의 재정상황이 어떤지를 항상 좀 주의를 하셔야 하고요. 위 사례는 사실상 방법이 없다고 할 정도로 망한 경우에요.

출연 현창윤 법률사무소 덕명 변호사, 최동수 기자
촬영 김윤희 인턴, 방진주 인턴
편집 김윤희 인턴
디자인 신선용 디자이너