[부릿지]포인트 '넷'…부동산부 기자가 읽어주는 6·17 대책

[부릿지TALK]6·17 부동산 대책 총정리 및 전문가 진단

정부가 지난 17일 21번째 부동산 대책을 내놓았다. 갭투자와 법인 투기 수요를 차단하고 시장을 안정화 시키는 게 주요 내용이다.

부동산 시장은 어떻게 변할까? 갭투자는 사라질까? 풍선효과를 차단할 수 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'가 6.17 대책을 총정리 했다. 어떤 대책이 담겼고, 부동산 전문가들은 대책을 어떻게 평가하는지, 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아봤다.

▶최동수 기자

안녕하세요 부릿지입니다. 정부가 21번째 부동산 대책을 내놓았습니다. 주택시장 안정을 위한 관리방안인데요 어떤 대책들이 나왔는지 살펴보고 전문가들의 진단을 들어보는 시간을 갖겠습니다.

1. 규제지역 확대&토지거래허가구역 지정

▶최동수 기자


정부는 이번에 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 모든 지역을 조정대상지역으로 지정했습니다. 그리고 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역과 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했습니다.

▶최동수 기자

또 서울 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업, 국제교류복합지구(SID) 사업 영향을 받는 서울 송파구 잠실동, 강남구 대치동, 삼성동, 청담동을 1년간 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

허가대상 면적을 초과하는 토지나 주택을 취득할 경우 관할 구청장 허가가 필요합니다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능하고 매매나 임대가 금지됩니다. 사실상 갭투자를 전면 금지하는 겁니다.

▶최동수 기자

규제지역 확대와 토지거래허가구역지정이 풍선효과와 투기수요 잠재울 수 있을지 전문가들에게 물어보겠습니다.

▶이광수 미래에셋 연구위원

일단은 규제지역을 확대하면 대출이 자동으로 규제가 되는데요. 대출 자체가 제한되니 사실은 투기수요가 억제될 가능성이 있죠.

▶권대중 명지대부동산대학원 교수

100% 잠재울 수는 없고요. 수도권에서는 김포, 파주, 연천, 포천, 동두천이 빠졌는데 GTX가 예정된 파주는 풍선효과가 있을 수 있어요. 그 외에는 없을 것 같고요. 대구 수성구를 제외한 대구 모든 지역, 전주 광주, 울산이 다 투기과열지구가 아닌데요. 이쪽으로 풍선효과가 나타날 수 있어요.

토지거래허가구역으로 지정한 건 잘한 것 같아요. 투기수요가 들어오지 않도록 토지거래허가구역으로 미리 지정 했어야 한다고 생각해요. 이번에 대책 중에 잘한 대책이 법인 갭투자하고 토지거래허가구역으로 지정한 거예요.

2. 갭투자 수요 차단

▶최동수 기자

갭투자 등 투기수요를 막는 방안도 내놓았는데요. 크게 주택담보대출, 전세자금대출, 자금조달계획서 3가지로 요약될 수 있습니다.

먼저 규제지역내 주담대 취급시 전입, 처분 요건을 강화합니다. 무주택자가 규제지역 내 주택을 사려고 주담대를 받으면 6개월 내에 집에 들어가 살아야 한다. 집값과 관계없이 7월 1일 신규 대출 신청자부터 적용된다.

1주택자 규제도 강화된다. 앞으로 규제지역 내 주택을 사려고 주담대를 받는 1주택자는 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 의무가 부과된다.

▶최동수 기자

갭투자 방지를 위해 전세자금대출보증 제한도 강화합니다. 앞으로 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 사면 전세대출 보증이 제한됩니다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에 있는 3억원 넘는 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수되고, 회수 대상이 되는 순간 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 불가능해집니다. 갭 투자 차단을 위해 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도도 2억원으로 낮춥니다.

▶최동수 기자



자금조달계획서 대출대상도 확대합니다. 투기과열지구나 조정대상지역 내에서는 거래가액과 무관하게 자금조달 계획서를 내야 합니다. 증빙자료도 기존에는 투기과열지구 9억원 초과 주택에 대한 진위입증 증빙자료를내야 했는데 이제는 거래가액과 무관하게 증빙자료 내야 합니다.

▶최동수 기자

이번 대책으로 갭투자 잡힐 수 있을지 전문가 말씀 들어보겠습니다.

▶권대중 명지대부동산대학원 교수

개인이든 법인이든 갭투자를 막는 데는 효과가 있을 것 같아요. 집을 사면 6개월 이내에 입주를 해야 하잖아요. 그러기 때문에 일단 갭투자를 막을 수 있어요. 문제는 전세를 껴서 샀다가 나중에 집으로 들어가는 실수요자가 문제라고 생각해요. 6개월만에 이사를 못가잖아요.

▶이광수 미래에셋 연구원

글쎄요. 갭투자에 대한 직접적인 규제는 없었어요. 갭투자는 본질적으로 전세를 끼고 사는 것인데 갭투자가 줄어드는 정책은 들어가 있지 않았어요. 단순하게 전세 담보대출 받아서 사는 것들을 규제하겠다는 것인데요. 수요가 줄어들 수는 있지만 원천적으로 전세를 끼고 사는 건 규제하지 않았기 때문에 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

3. 법인 투기수요 근절

▶최동수 기자

먼저 모든 지역 주택 매매‧임대 사업자 에 대하여 주담대를 금지합니다. 법인 보유 주택에 대한 종부세율도 인상됩니다.

기존에는 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했지만 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 3%~4%의 단일세율이 적용됩니다. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원)가 폐지되며 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해서는 종부세를 물립니다.

▶이춘란 오비스트 본부장

법인은 제가 봤을 때 무리해서 투자한 분들은 상당히 고생할 수 있는 상황이에요. 자금이 여유롭지 않은 투자자 중 법인으로 투자한 분들이요. 양도세가 늘어나고 종부세가 합산되고 하면 팔리던 매물이 팔리지 않을 수밖에 없는 상황이 되거든요. 사실 법인 규제가 나올 것이라 다 예측을 하고 있었거든요. 그래서 단시간에 매매하려고 했던 법인들이 물건을 많이 내놓았는데 그 매물이 아직 소진이 안 된 상태에서 이번 규제가 나온 거에요.

4. 정비사업 규제 정비

최동수 머니투데이 기자 /사진=부릿지

▶최동수 기자

서울 양천구 목동 재건축 단지가 안전진단을 통과하며 이 일대 집값이 들썩이고 있는데요. 이번에 정부에서 재건축 사업 시작인 안전진단과 조합원 분양신청 자격을 강화했습니다. 재건축초과이익환수도 본격적으로 추진한다고 밝혔습니다.

먼저 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당합니다.

재건축 조합원 분양신청 자격요건도 강화됩니다. 수도권 투기과열지구에서 2년 이상 거주하지 않은 재건축 조합원은 주택 분양을 받지 못합니다. 그간에는 거주하지 않아도 주택을 저렴한 분양가에 받을 수 있었는데 자격을 강하한 겁니다.

재건축 부담금 징수도 본격적으로 실시합니다. 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수할 계획입니다. 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정합니다.

▶이광수 미래에셋 연구위원재건축 사업이 시장의 교란요인이 돼 왔는데요. 투기과열지구에서 조합원 분양신청자격을 얻으려면 2년 이상 거주해야 하는데 이 영향이 커 보여요. 재건축 아파트는 거주요건이 좋지 않아서 투자목적으로 사는데 거주를 안하면 분양권을 주지 않는다고 하니까 투자나 투기수요가 감소할 수 있죠.

▶이춘란 오비스트 본부장

초기 단계 재건축은 사실상 쉽지 않죠. 왜냐면 실거주도 해야 하니까요. 재건축 아파트는 매개 금액이 커서 젊은분들이 전세를 끼지 않고 그냥 매수한다는 게 쉽지 않거든요. 재건축 시장은 타격을 한 번 더 받을 수 있어요.

5. 6.17대책 총평 및 부동산 시장 전망

▶이광수 미래에셋 연구위원
일단은 이번 정책이 빨리 나왔는데 정부가 시장 대응을 빨리 하려는 의지를 볼 수 있어요. 시장이 조금 꿈틀하면 규제가 막 나올 수 있겠구나 하는 분위기가 형성되죠. 앞으로 규제가 강화될 수 있는 거죠. 국지적으로 상승할 수 있지만 앞으로 거래가 크게 위축되면서 가격이 지속해서 일단은 가격이 오르기는 힘든 상황이라고 봐요. 하락 속도나 폭에 따라 정책에 따라서 달라질 수 있어요. 방향성은 정해진 게 아닌가 생각합니다.

▶권대중 명지대부동산대학원 교수
우선 8~9월 이사철에는 전월세 가격은 계속적으로 올라갈 가능성이 높고요. 매매수요는 좀 줄어서 시장은 소강상태를 보이지 않겠나 생각해요. 당분간 정부의 정책이 시장에 영향을 주기 때문에 시장을 안정될거라고 보입니다.

단기 효과를 볼 수는 있지만 장기적으로 효과를 낼 수 있을지는 몰라요. 이번 정부가 3년 동안 21번 정책을 내놓았는데 계속 올랐잖아요. 수요가 있는 곳에 공급을 해야하는데 공급 대책은 없이 규제 대책만 내놓고 있어요.

출연 최동수 기자
촬영 이상봉
편집 이상봉
디자인 신선용