기업 어려운데 오피스빌딩 값 왜 뛸까? 뒤에선 '머니게임'

코로나로 갈곳 없는 돈, '오피스 거품' 키운다

[코로나가 밀어올린 오피스 거품]① 강남 현대해상 빌딩 인수전, 평단가 신기록 전망... 출구 막힌 유동성 탓 '거품' 우려도

/사진=게티이미지뱅크

급등한 가격 수준을 정당화시키기 위한 각종 논리들이 제기되는 때가 있다. 과거 숱한 테마주들의 경우가 그랬고 EPS(주당순이익)에 근거한 PER(주가이익비율)이 아닌 SPS(주당매출)에 근거한 PSR(주가매출액비율)이라는 지표가 나올 때가 그랬다. 사후적으로 높은 가격수준을 정당화시키기 위해 생소한 지표가 동원되는 것은 이미 해당 자산의 가격이 꼭지 부근에 다다랐다는 징표로 꼽힌다.

국내 오피스 시장에서도 유사한 논리로 거품이 만들어지고 있다는 우려의 목소리들이 나온다. 보다 높은 가격에 더 많은 거래가 이뤄질수록 수수료 수익이 늘어나는 증권업계에서 이같은 목소리들이 주로 나온다는 점이 눈에 띈다. 코로나19(COVID-19)로 갈곳 없는 돈들이 상대적으로 저평가됐다고 여겨지는 오피스 빌딩에 몰리면서 새로운 거품을 만들고 있다는 지적이다.

평당 3500만원 신기록 전망, "아파트에 비해선 여전히 싸다"

최근 입찰 절차가 진행 중인 서울 역삼동 현대해상 빌딩은 역대 서울 강남업무지구(GBD)의 지표 가격으로 자리잡을 전망이다. 종전까지 GBD 지역의 최고 거래 가격은 2018년 8월 3.3㎡(평)당 3050만원씩 총 7484억원에 거래된 삼성물산 서초사옥이었다. 이 때 평단가가 최초로 3000만원을 뚫었다. 최근까지 업계 동향에 따르면 10여개사가 현대해상 빌딩에 입찰해 평당 3200만원 이상을 써낸 곳들만이 쇼트리스트(적격 인수후보)로 꼽혔다고 한다. 현 수준에서 가격이 더 오르지 않고 매매가 체결되더라도 신기록이 세워지는 것이다. 현대해상 빌딩의 가격이 평당 3500만원에 이를 것이라는 전망도 나온다.

강북권에서는 서울 중구 CJ제일제당 본사 건물의 매각작업이 진행 중인데 이곳의 가격도 지난해까지만 해도 3.3㎡당 1900만~2000만원선에서 올해 들어 2500만원선으로 급등했다고 알려져 있다. 서울 주요 업무지구 오피스의 가격은 계속 높아지는 추세다.

이같은 급등세를 뒷받침하는 논리는 많다. 서울 주요 업무지구인 만큼 우량 장기 임차인의 확보가 수월해 안정적인 투자수익률을 기대할 수 있다는 등 논리가 주요 업무지구 오피스 빌딩 호가를 정당화시킨다.

아파트값에 비해 오피스 시세가 과도하게 낮다는 평가도 있다. 문재인정부 출범 후 서울지역 아파트가 급등하면서 평당 5000만원은 물론이고 1억원을 웃도는 매물들이 속출하는 데 비해 오피스 빌딩의 가격이 저평가돼 있다는 주장이다. 서울 핵심 업무지구에 아파트에 비해 훨씬 고급자재를 사용해 호화롭게 건설되는데도 불구하고 서울 오피스 평당 거래가격이 서울 아파트의 절반 내지 그 이하 수준에 거래되는 것은 말이 안된다는 의견도 있다.

오피스 수익률 지표 악화 추세 지속

서울 지하철2호선 역삼역 인근 빌딩에 임대 광고가 붙어있다. /사진=이재윤 기자

그러나 경기 전망이 어두운 상황에서 오피스 가격만 상승세를 이어가기 어렵다는 우려도 제기된다. 오피스 건물에의 투자는 시세차익과 임대료 수익 등을 기대하기 위해 투자하지만 두 가지 지표가 모두 둔화세를 보이고 있다. 마치 배당주로 주목을 받던 종목이 배당수준이 낮아진다는 등 이유로 주가가 하락하는 것과 마찬가지 모습이 오피스 시장에서도 나타날 수 있다는 지적이다.

한국감정원에 따르면 올 1분기 3개월간 전국 오피스 빌딩 투자 수익률은 1.59%로 2017년 3분기(1.39%) 이후 10개 분기만에 가장 저조했다. 오피스 투자수익률은 임차료 수입을 의미하는 '소득 수익률'과 시세 차익을 의미하는 '자본 수익률' 등 2가지로 구성되는데 경기회복 기대감이 컸던 지난해 4분기(총 수익률 2.1%)에 비해 소득수익률(1.07%→1.06%) 자본수익률(1.03%→0.53%) 모두 약세를 기록한 것이다.

공실률 지표 역시 부정적인 흐름을 보이고 있다. 올 1분기 전국 824개 오피스 빌딩의 공실률은 11.1%로 전분기(2019년 4분기) 11%에 비해 소폭 늘었다. 공실률 통계는 단순 시계열 비교가 불가능하다. 한국감정원이 경제상황 등을 반영해 표본 등을 수시로 변경하는 데 따른 것이다. 그렇지만 추세적으로 공실률이 늘어나는 모습은 확인이 된다. 2002년부터 2012년까지 10년에 걸쳐 전국 오피스 빌딩의 공실률은 4.8%에서 8.9%로 높아졌고 2013년부터 2016년까지는 공실률이 8.5%에서 13%까지 높아졌었다. 2017년~18년에도 재차 표본 조정이 있었지만 이 기간에도 공실률은 11.5%에서 12.4%로 늘었다. 2019년 들어 공실률이 잇따라 하락해 11.5%까지 줄었지만 올해 들어 다시 상승하는 조짐이 나타나고 있는 것이다.

기업이 어려운데 오피스만 오를 수 있나

아직까지는 오피스빌딩에는 코로나19 영향이 적게 나타나고 있다고 한다. 한국감정원은 "오피스는 이번 분기에 코로나19의 영향이 상가에 비해 크게 나타나지 않았다"며 "오피스는 주로 기업 등 업무관련 시설로 코로나19로 인한 공실률 영향은 미미한 편"이라고 했다.

그러나 코로나19 영향은 다른 지표에서 조금씩 확인되고 있다. 수익형부동산 연구업체인 상가정보연구소가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 올 3~4월 전국 업무용 부동산 거래량은 508건으로 전년 동기(595건) 대비 14.6% 줄었다. 서울내 3~4월 업무용 부동산 거래 건수는 188건으로 전년 동기 대비 28.8% 줄었다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "오피스의 경우 기업이 공간을 빌려서 들어가야 하지만 경기 부진으로 폐업기업들이 늘어나고 있다"며 "1인 기업이나 소규모 기업 위주의 소형 오피스는 그나마 괜찮을 수 있지만 대형 오피스 시장은 위축될 우려가 있다"고 말했다. 또 "오피스 빌딩 평당 매매 단가가 공시지가 상승 등 영향으로 높아지고 있지만 이는 임대료에 고스란히 반영될 수밖에 없다"며 "수요가 줄어드는 상황에서 평단가도 조정될 수 있다"고 전망했다.

"해외 출구 막힌 부동산 투자자금, 국내 거품 만든다"

지난해 사상 최초 마이너스 물가가 나타난 데다 올 1분기 경제성장률이 전분기 대비 -1.3%를 기록하며 2008년 4분기 이후 최저치를 기록하는 등 각종 경제지표가 부진한 흐름을 이어가는 와중에서 오피스 빌딩 가격만 독주하는 현상은 정상적이지 않다는 지적도 나온다.

현재의 상황을 무조건 '과열'이라고 몰아가서는 안된다는 목소리도 있다. 증권업계의 한 관계자는 "과거 연 6~8%에 비해 기대수익률이 낮아졌다더라도 매월 임차료 현금흐름이 발생한다는 점에서 핵심 상권 소재 오피스 매물의 매력은 남아 있다"며 "매도자와 매수자의 기대수익률이 다르다면 충분히 손바뀜이 일어날 수 있다"고 했다.

반면 또 다른 한 대형 증권사 IB(투자은행) 담당 임원은 "시중에 돈이 너무 많이 풀린 탓"이라며 "현재와 같은 자산가격 상승은 다소 성급하다고 보인다"고 말했다. 정상 수준 이상으로 가파르게 오르는 모습이 우려스럽다는 것이다.

주요 부동산 투자사들이 국민연금 등 연기금이나 각종 공제회 등 장기 투자자들로부터 출자금을 받아 펀드를 조성했음에도 코로나19로 해외 투자 기회가 원천봉쇄되다보니 자금을 소진하기 위해서라도 국내 오피스에 돈을 쏟아붓고 이 과정에서 오피스 빌딩의 가격 거품이 생긴다는 설명. 결국 펀드의 주요 LP(유동성 공급자)들 사이의 머니게임이 펼쳐지고 있다는 지적이다.

쑥쑥 자란 해외 부동산펀드…만기 폭탄될라

[코로나가 밀어올린 오피스 거품]②지난해 국내기관 글로벌 부동산 투자 20조...만기 수익률·매각지연 우려

/사진=게티이미지뱅크

코로나19(COVID-19) 팬데믹(세계적 대유행)이 확산하면서 해외 부동산 시장에 대한 불안감은 커지고 있다. 코로나19를 막기 위해 국경이 폐쇄되면서 관광객들로 가득 차야할 호텔은 사실상 개점 휴업이고, 상점에도 파리만 날린다.

저금리 저성장 환경을 극복하기 위해 해외로 진출한 해외 부동산 펀드들의 우려감도 커진다. 코로나19 장기화로 투자수익률 저하와 자산 매각 지연 등 투자자들의 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

연평균 40% 쑥쑥 자라난 국내 해외 부동산펀드

/그래픽=김지영 디자인기자

2일 금융투자협회에 따르면 국내 해외 부동산 펀드의 설정잔액은 55조9300억원(5월 29일 기준)을 기록했다. 연평균 40%가 넘는 성장세를 보이며 4년만에 2배 넘게 성장했다.

지난해 국내 기관의 글로벌 부동산 투자 규모는 170억달러(약 20조8011억원)로 아시아계 투자의 50% 이상을 차지했다. 반면 과거 글로벌 부동산 시장에서 큰 손으로 불렸던 중국 홍콩계와 싱가포르계 기관 투자가 50억달러 수준으로 줄었다.

투자 지역도 다각화되고 있다. 2015~2016년 46%에 달했던 미국 투자 비중은 5% 수준으로 크게 줄어든 반면, 프랑스, 독일, 벨기에 등 유럽 지역 투자는 크게 늘었다. 달러보다 유리한 유로화 조달 환경에 환헤지를 노리는 국내 기관들이 몰렸다.

해외 부동산 펀드 80% 오피스…임대료는 꼬박꼬박

금융투자업계 전문가들은 국내 기관들의 해외 부동산 자산에 대한 코로나19 피해를 우려하기엔 아직 이르다는 지적이다.

한 자산운용업계 관계자는 "국내에서 투자하고 있는 해외 부동산의 80%는 오피스 빌딩"이라며 "코로나19 직격탄을 맞은 호텔이나 리테일과는 상황이 다르다"고 설명했다.

주요 해외 부동산펀드인 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2'은 미국 텍사스주 댈러스 리처슨 권역에 있는 연면적 21만230㎡의 대형 오피스 빌딩을 자산으로 한다. 미국 보험회사인 '스테이트팜' 중부지역 본사가 20년 장기 임차계약을 맺고 있다.

'한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁(파생형)(A)'은 연면적 7만238㎡ 전체 면적을 벨기에 정부 기관이 임차해 외무부 건물로 사용하고 있다.

코로나19로 직격탄을 맞은 호텔이나 리테일은 상황이 심각하다. 한 자산운용사 연구원은 "호텔과 리조트의 경우 숙박비가 임대수익에 연결돼 있는 구조"라며 "예약이 줄고 공실률이 많아지면, 즉각 타격을 입을 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

만기 해외 부동산펀드…"제값 받고 팔 수 있을까"

/그래픽=유정수 디자인기자

문제는 당장 줄어드는 임대료보다 향후 만기 도래 시 투자 중인 해외 부동산의 자산가치다. 해외 부동산 펀드는 통상 5년 만기 폐쇄형 구조로 돼 있다. 투자자들은 운영 기간 임대수익을 챙기고, 만기가 도래하면 매각 차익을 수취하는 방식이다.

운영 기간 동안 약속된 배당을 꼬박꼬박 받았다 하더라도 만기 시 자산 가격의 하락으로 최종 수익률이 마이너스(-)가 될 가능성도 있다. 특히 대부분 해외 부동산 펀드가 레버리지를 수익률 극대화를 위해 레버리지를 활용하고 있어 하락 충격은 더 클 수 있다.

아직 뚜렷한 하락 움직임이 나타나진 않았지만, 코로나19가 장기화될 경우 현 자산가치가 보장될 것이란 보장은 없다. 향후 2~3년내 만기가 몰려있다는 점도 문제다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 설정액 10억원 이상 해외 부동산 공모 펀드 중 2017~2019년 설정된 펀드는 전체 34개 중 29개다. 대부분 유럽 지역에 몰려있다. 만기가 도래하면 한꺼번에 매물이 몰려나오면서 매각 가격이 하락할 가능성도 적지 않다.

한 금융투자업계 관계자는 "보통 펀드 만기 1년 전부터 건물 자산 매각을 준비한다. 그런데 현재 코로나19로 현지 실사가 어려워져 준비조차 못하고 있는 상황"이라며 "만기 막판 가격 협상력이 약해지면, 환매가 연기될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

━

언택트 시대, 너도나도 물류센터 투자..유효기간은

[코로나가 밀어올린 오피스 거품]③코로나19로 물류센터 인기 지속 전망…공급과잉 영향 수익성 악화 우려도

"물류센터 인기요? 한참 더 가지 않을까요?"

코로나19(COVID-19)는 상업용 부동산 시장 지형도 바꾸고 있다. 언택트(비대면) 문화가 확산되면서 부동산 금융맨들이 선호하는 상품도 달라졌다. 요즘 뜨는 대표적인 상품 중 하나가 물류센터다.

하림 물류센터 조감도 / 사진제공=하림 물류센터 조감도

물류센터의 뜨거운 인기는 유통 시장 구조 변화에 기인한다. 전자상거래 시장이 커지며 유통 업체의 경쟁력으로 배송 시간을 얼마나 단축할 수 있느냐가 중요해졌다. 최근 하루 먹을 신선식품까지 온라인으로 주문하는 등 택배 수요가 다품종, 소량으로 진화하면서 물류 및 배송 서비스 경쟁력이 곧 유통의 품질로 이어지는 시대가 됐다.

이 때문에 유통 시장에선 물류창고를 얼마나 많이, 좋은 입지에 구축하느냐에 집중하고 있다. 상업용 부동산 시장에서 활약하는 여러 운용사, 증권사 등이 물류센터에 꽂힌 이유다. 최근 대체투자 전문가들의 물류센터에 대한 관심은 꾸준히 증가하고 있다. 마찬가지로 이유로 최근 수요가 증가하고 있는 데이터센터 역시 상업용 부동산 시장에서 '핫'한 아이템이다.

실제 글로벌 IB(투자은행) 골드만삭스는 올해 상반기 SK그룹 지주회사 SK와 함께 국내 콜드체인(저온유통)이라 할 수 있는 초저온복합물류센터에 500억원을 투자했다. 콜드체인은 농산물 등 신선 식품을 원산지부터 최종 소비자까지 운송하는 과정에서 저온으로 신선도와 품질을 유지하는 시스템이다.

글로벌 IB뿐 아니다. KB증권은 지난 4월 경기도 용인시에서 저온 물류창고를 개발하는 PF(프로젝트파이낸싱)를 주관했다. 주관사인 KB증권은 개발 사업 자금 조달을 위해 420억원 규모의 PF 대출을 실행했다. NH투자증권, 하나금융투자 등 여러 증권사 IB가 물류센터 개발 및 투자에 적극적으로 나서고 있다. 국내 증권사뿐 아니라 해외 연기금도 국내 물류창고 투자에 뛰어들고 있다.

물류센터에 대한 투자 확대 기조는 당분간 더 이어질 것이란 전망이 우세하다.

국내 IB 관계자는 "부동산 시장에선 지금보다 2~3배 정도 물류센터 수요가 더 있을 것으로 보고 있다"며 "국내 대표 유통 기업 중 하나인 롯데에서 오프라인 매장 철수에 나서고 있는 등 유통 시장 구조가 빠르게 온라인으로 이동하고 있기 때문"이라고 말했다.

이 관계자는 "코로나19로 비대면 문화가 확대되면서 물류센터에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있다"며 "지금 분위기는 상당 기간 이어질 것 같다"고 덧붙였다.

2016.09.08 롯데슈퍼 온라인몰 전용 물류센터 '프레시센터' 상계점 / 사진=이동훈 기자 photoguy@

반면 잇따른 물류센터 개발 사업으로 전국 물류센터 면적이 빠르게 증가하고 있는 점은 향후 부동산 상품으로써 수익성에 영향을 미칠 수 있다는 지적도 있다. 또 물류센터의 경우 지방자치단체(지자체) 인허가 등 규제 문제도 얽혀있는 만큼 무조건적인 확산은 쉽지 않을 것이란 평가도 나온다. 이 때문에 물류센터도 저온, 입지, 차량 동선 등 전문성에 따라 투자 수요가 차별화 될 수 있다는 분석이다.

KB금융지주 경영연구소 조사에 따르면, 2018년 전국 물류센터 시설 재고 면적은 2013년 대비 117% 증가했다. 2014년부터 2018년까지 전국 물류센터 시설 재고 면적 연평균 증가율은 16.7%에 달했다.

비교적 빠른 속도의 공급 확대 영향으로 2019년 이후 경기도 소재 연면적 3000평 이상 상온 물류센터 임대료는 보합세를 유지하고 있는데다 가동률은 하락하고 있다. 앞으로 상대적으로 노후화 되거나 입지가 열악한 물류센터의 공실 가능성을 확대될 수 있다고 전망했다.

또 다른 IB 관계자는 "최근 들어 물류센터의 공급이 늘고 일부 낡은 곳의 경우 수익성이 떨어질 수 있다는 우려도 일각에서 나오고 있다"며 "또 인허가 문제도 중요한데, 물류센터뿐 아니라 최근 언택트 확산으로 주목받고 있는 데이터센터 역시 한국전력의 승인을 받아야 하는 등 규제 문제를 해결해야 하는 숙제도 있다"고 말했다.