'난수표' 부동산 규제, 전문가도 "잘 몰라요"

정부가 투기지역 폐지를 검토한 것은 이번이 처음은 아니다. 2년 전 양도세 규제가 조정대상지역과 겹쳐 투기지역을 폐지하기로 입법예고까지 했다가 뒤늦게 대출규제가 다르다는 점을 발견하고 철회한적이 있다. 지금은 대출규제도 사실상 같아졌지만 담당 정부 부처마저도 '난수표' 같은 부동산 규제를 일일이 파악하기 어렵다는 점을 방증한다.

내가 사는 지역은 규제지역?..청약·대출·전매제한 "헛갈려"

투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 '규제지역 3종 세트'는 지정 요건과 지정 주체 등도 제각각인데다 실제 어떤 지역이 규제 지역에 해당하는지도 파악하기 힘들어 별도의 '지도'를 그려봐야 알 수 있다.

지난 2018년 8월 마지막 지정된 투기지역은 서울 15개구와 세종이 해당된다. 투기과열지구 역시 2018년 8월 마지막 지정됐는데 서울 전 지역과 경기도 과천, 성남분당, 광명, 하남과 대구 수성, 세종 등이 들어간다. 조정대상 지역은 이보다 더 세분화 돼 복잡하다. 지난 2월 수원 영통·권선·장안과 안양 만안, 의왕이 추가됐는데 서울 전 지역과 경기도 일부 지역, 세종 등이 들어간다.

정부는 이렇게 정한 규제지역별로 대출, 세제, 전매제한, 청약 등의 규제를 차등 적용해 왔다. 다양한 경우의 수가 생길 수밖에 없다. 청약을 예로 들면 조정대상지역을 1·2·3 구역으로 쪼개서 1·2구역을 청약조정대상으로 지정했다. 이렇게 청약조정대상지역과 투기과열지구로 구분한 다음 무주택기간, 부양가족수 등을 감안해 점수를 매기는 '가점제'를 차등 적용한다. 민영주택 85㎡ 이하이라면 투기과열지구는 가점제 100% 적용, 조정대상지역은 75%를 적용한다. 재당첨 제한기간도 규제지역별로 10년, 7년 등 달리 적용된다.

최근엔 신혼부부 기준도 제각각 적용한다. 공공주택은 혼인 기간과 무관하게 만 6세 이하 자녀가 있는 부부를 기준으로 공급 문턱을 낮췄지만 민간의 신혼부부 특별공급 청약은 종전대로 혼인 7년 이내로 유지해 기준이 뒤죽박죽이다. 주택청약 제도는 지난 40여년간 적어도 140번 이상 바뀌어 국토부 내부에서도 '땜질식 처방이 아닌 근본적인 고민이 필요하단 목소리가 흘러나온다.

분양권 전매제한은 투기과열지구와 조정대상지역 기간이 다르다. 투기과열지구는 소유권이전 등기시까지 최대 5년간 전매가 금지된다. 조정대상지역은 지난 2·20 대책이 나오기 전까지는 1지역(소유권 이전등기일까지) 2지역(당첨일로부터 1년6개월) 3지역(당첨일로부터 공공택지 1년·민간택지 6개월) 등으로 구분됐다. 지금은 2·3지역은 제도만 있고 적용 지역은 없다. 이와 별도로 민간택지 분양가 상한제 지역에선 전매제한이 최장 10년으로 늘어난다.

대출규제 역시 규제지역별로 LTV와 DTI가 달리 적용되는 데다 지난해 12·16 대책과 올해 2·20 대책에서 9억원 이상 고가주택은 LTV를 차등적용하기로 했다. 양도소득세는 부동산 규제가 나올 때마다 달라져 세무사들이 양도세 계산을 거절하는 '양포세무사'란 신조어가 등장할 지경이다.

양도세 계산 거절하는 '양포세무사'까지.. 규제 단순해야 효과 난다

한 부동산 업계 관계자는 "부동산 규제가 수시로 바뀌다보니 전문가들도 최신 내용을 파악하지 못해 전매제한이나 청약, 대출규제를 제대로 파악하기가 힘든 게 사실"이라며 "난수표 같은 규제를 체계적으로 관리하고 단순화해야 시장에서도 규제 효과가 즉시 날 수가 있다"고 지적했다. 물론 특정 지역이나 대상을 타깃으로 잡아 규제를 탄력적으로 적용하는 것이 바람직하단 반론도 없지 않다.

정부도 이 같은 문제를 모르지 않는다. 이번에 사실상 '무용지물'이 돼 버린 투기지역 폐지를 추진하는 이유도 이런 맥락에서다. 국토부는 지난 2월 연간 업무계획을 통해 선진국 주택시장 관리 제도를 참고해 부동산시장 관리의 근본적인 개선방안을 오는 6월쯤 마련하겠다고 밝힌 바 있다.