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"집값 안정, 대책 효과"라던 국토부… 추가 규제 만지작

머니투데이 박미주 기자, 권화순 기자 2020.02.13 18:30
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[MT리포트]12·16 대책 이후 두달

편집자주 김상조 청와대 정책실장은 12·16 대책의 목표가 강남 집값 잡기라고 솔직하게 말했다. 강남 3구의 집값은 대책 6주만에 하락 전환했다. 서울도 상승폭을 좁혀나가고 있다. 하지만 우려했던 풍선효과가 나타나고 있다. 12·16 대책 두달을 긴급 점검했다.
서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자


지난해 12월 16일 부동산대책이 나온지 두 달. 정부는 목표로 했던 서울 강남권의 집값 하락세를 들어 전반적으로 대책이 효과가 있었고 시장은 안정화됐다는 평가를 내놨다.

하지만 이 평가는 '서울'에 한정했을 때 얘기다. '풍선효과'로 거론되는 '수용성(수원·용인·성남)'의 집값 급등엔 화들짝 놀라며 태도 변화가 감지됐다. 풍선효과가 없다고 봤지만 한 주 가격 상승률이 2%대에 이르자 다급히 '규제지역 지정 등' 필요한 조치를 취하겠다며 불을 끄려는 모습이다. 추가 대책이 언제든 나올 수 있다며 시장에 규제 시그널을 보내고 있다.



"서울 집값 안정세"… '강남4구' 39주만에 최대 하락폭




서울 및 강남3구 주간 아파트 매매가격지수 변동률서울 및 강남3구 주간 아파트 매매가격지수 변동률
13일 국토교통부는 보도설명자료를 통해 "대책 발표 후 약 2개월이 경과한 시점에서 서울 집값은 빠르게 안정세를 회복하고 있다"고 밝혔다.

근거는 강남을 필두로 한 가격 하락과 서울 전체 상승폭 둔화다. 한국감정원이 집계한 통계에 따르면 이달 둘째 주 서울 주간 아파트매매가격 변동률은 0.01%로 전주와 동일하며 지난해 7월 3주 이후 최저 수준의 상승폭이다.



집값을 견인했던 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 -0.05%로 하락폭이 지난달 마지막 주 -0.03%였던 것에서 확대됐다. 지난해 5월 둘째 주(-0.05%) 이후 39주 만에 가장 큰 하락폭이다.

국토부 관계자는 "12·16 부동산 대책 목표가 서울 집값 안정화였기 때문에 대책 효과는 있었다"고 판단했다.



'수용성'은 규제지역 지정 검토, "풍선효과는 아냐"


'수용성(수원·용인·성남)' 3개월 주택매매가 상승률 및 경기도 소비자물가 상승률 비교'수용성(수원·용인·성남)' 3개월 주택매매가 상승률 및 경기도 소비자물가 상승률 비교
하지만 수용성 지역은 급등세다. 이들이 속한 경기도 지역의 2월 둘째 주 아파트값 상승률은 0.39%로 전주 0.22% 대비 높아졌다. 특히 수원 권선구(2.54) 영통구(2.24%) 팔달구(2.15) 용인 수지구(1.05%) 기흥구(0.68%) 등의 상승폭이 컸다.

이에 대해 국토부는 여전히 풍선효과는 아니라는 입장이다. 국토부 관계자는 "수원에 신분당선 연장, 수인선 등 교통호재가 있었고 서울 집값에 비해 상대적으로 이들 지역 집값이 오르지 않았기에 단순히 풍선효과 때문에 수용성 집값이 올랐다고 볼 수 없다"고 말했다.

동시에 시장이 과열되면 규제지역으로 지정할 수 있다는 초강수를 꺼내들었다. "수도권 국지적 상승 지역을 엄중히 모니터링하고 있다"며 "시장 불안이 심화·확산될 우려가 있는 경우 '규제지역 지정' 등 필요한 조치를 즉각 취할 계획"이라고 밝혔다.

국토부는 실제 규제지역 지정을 검토하고 있다. 최근 수용성 지역을 규제지역으로 지정해달라는 국민청원 글까지 올라오자 투기과열지구 지정까지 선택지에 있는 것으로 추측된다.

규제지역 지정 현황규제지역 지정 현황


"풍선효과와 전쟁"… 9억이하 대출규제·보유세↑·전월세상한제 등 추가대책 가능성


서울 집값은 잠잠해졌다지만 불안요소는 있다. 강남은 집값이 하락했지만 노원(0.09%), 강북(0.08%) 동대문(0.06%) 등 지역은 이달 둘째 주 아파트값 상승폭이 확대됐다. 상대적으로 저가 아파트 중심으로 가격이 상승세라는 의미다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시중에 유동자금이 많고 저금리 현상이 이어져 서울 노원·관악, 수용성, 구리, 광명 등의 집값 주간변동률이 꽤 높다"며 "규제를 피해가는 자본의 흐름까지 모두 잡진 못한 것 같아 '풍선효과와 전쟁'이 지속될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

종합부동산세 인상 삽화/사진= 임종철 디자인기자종합부동산세 인상 삽화/사진= 임종철 디자인기자
정부는 9억원 이하 집값 상승에 대해서도 규제를 추가하는 방안을 고려 중이다. 국토부 관계자는 “현재 시장 상황을 예의주시하고 있다”며 “적절한 조치가 필요하다고 판단되면 추가 조치를 즉시 시행할 것”이라고 말했다.

국토부는 그간 9억원 이하 주택의 ‘풍선효과’가 심각하지 않다고 봤다. 고가 주택과의 가격차이(갭)가 줄어든 만큼 상승세가 꺾일 것으로 판단했다. 하지만 서울 강북지역 9억원 이하 아파트의 ‘가격 키맞추기’ 상황이 이어졌다.

추가 대책으로 대출규제를 내놓을지가 관심사다. 국토부 관계자는 “자금출처 조사 등을 우선 검토할 수 있고 영향이 큰 대출규제는 당장 내놓을 계획은 없다”고 말했다. 당장은 아니더라도 9억원 이하에서 ‘풍선효과’가 잦아들지 않으면 대출규제도 검토 대상에 오를 수 있다.


이밖에 추가 대책으론 △자금조달계획서 대상 규제지역서 전국 확대 △보유세(재산세+종합부동산세) 인상 △전세급등 막기 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권 도입 △재건축 연한 30년→40년 강화 △3기 신도시 등 토지보상금의 부동산시장 유입 방지 위한 토지보상금 채권 및 대토비율 강화 등이다.

다만 정부가 잇달아 규제책을 내놓을 경우 '거래절벽' 심화 우려도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "단기적으론 규제로 거래가 줄어 시장이 안정되는 것처럼 보일 수 있으나, 중장기적론 규제 완화 시 집값이 다시 튀어오를 수 있어 공급대책이 수반돼야 한다"고 짚었다.
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