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강남3구는 잡았지만 풍선효과는 못막았다

머니투데이 송선옥 기자 2020.02.13 18:30
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[MT리포트]12·16 대책 이후 두달

편집자주 김상조 청와대 정책실장은 12·16 대책의 목표가 강남 집값 잡기라고 솔직하게 말했다. 강남 3구의 집값은 대책 6주만에 하락 전환했다. 서울도 상승폭을 좁혀나가고 있다. 하지만 '수용성(수원·용인·성남)', 9억원 이하 아파트값 상승으로 대표되는 풍선효과가 나타나고 있다. 18번째 부동산 대책인 12·16 대책은 성공한 대책의 길을 가고 있는가.




-0.02%→-0.03%→-0.04%→-0.05%

-0.02%→-0.03%→-0.04%→-0.05%. 소폭이지만 낙폭이 점차 커지는 것을 확인할 수 있다. 지난 한달간(1월20일~2월10일) 서울 강남구 주간 아파트값 변동률이다. 고강도의 대출규제를 앞세운 12·16 대책 두달만에 타깃이었던 강남3구 집값은 확실히 꺾이고 있다. 반면 ‘’수용성(수원·용인·성남)‘ 등 경기 남부 지역의 풍선효과도 커지고 있다.



낙폭 키우는 강남3구..커지는 풍선효과




13일 한국감정원에 따르면 강남3구 주간 아파트 매매가격지수 변동률은 12·16대책 발표 6주만인 지난달 20일 마이너스로 전환한 후 낙폭을 키우고 있다.



2018년 9·13 대책 당시에도 6주만에 강남이 먼저 떨어지고 서울이 9주째에 하락전환했다. 서울은 이번주까지 0.01% 상승해 하락전환은 아니지만 상승세는 확연히 꺾였다.

시세 15억원 이상 아파트의 주택담보대출을 전면금지하고 자금출처조사 강화로 강남3구를 직접적으로 겨냥한 것이 효과를 보고 있다.

시장에서도 정부의 판단처럼 지난해와 같은 서울 아파트 급등이 당분간 없을 것이라는 판단이 우세하다. 서울 집값 상승과 고강도의 대출규제로 주택 구매력이 많이 약화됐기 때문이다.

하지만 아직은 ‘절반의 성공’이다. 강남3구는 잡았지만 일명 ‘수용성’(수원 용인 성남) 등 수도권 일부 지역의 급등, 9억원 이하 집값의 상승 등 우려했던 풍선효과가 나타나고 있기 때문이다.

'풍선효과는 없다, 현재 추가대책은 검토하지 않고 있다‘던 정부는 이날 관계부처 장관회의를 열고 ’수용성‘ 일부 지역을 규제지역으로 추가 지정할 가능성을 내비쳤다.



집값 전망은 엇갈려..상승장의 끝뭂vs일시적 주춤




강남 뿐 아니라 서울 전체의 집값 상승세가 주춤해졌지만 지속가능하느냐가 관건이다. 일부에선 ‘수용성’의 급등을 참여정부의 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 연결시켜 ‘상승장의 끝물’로 해석한다. 당시 일명 ’버블 세븐‘을 타깃으로 규제책을 펴자 ’노도강‘이 급등했지만 ’노도강‘을 끝으로 부동산 시장은 침체기로 접어들었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “코로나19(COVID-19) 등으로 거시경제 상황이 좋지 않고 급등에 따른 피로감이 큰데다 유동성으로 오른 시장은 결국 조정을 받을 수 없다”며 “짧게는 1~2년 혹은 3~4년 시장 조정이 이어질 것”이라고 내다봤다.


반면 단기적으로 주춤할 뿐 상승세 다시 이어질 것으로 예상하는 전문가들도 적지 않다. 지금의 하락세는 거래가 급감해 나타나는 착시현상이며 하반기부터는 다시 상승할 수 있다는 것.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “거래가 줄면서 호가가 벌어져 급매물, 증여물만 나오면서 가격이 떨어지는 것처럼 보이는 것”이라고 설명했다. 전문가들은 특히 서울 규제가 강화될수록 수도권 상승세는 피하기 어렵다고 전망했다.
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