삼성동 '전지현 빌딩' 140억 올랐다

현대차 '글로벌비즈니스센터' 개발 기대
인근 땅값 뛰자 2년째 빌딩거래 전무
전지현 '흑돈가' 빌딩, 3.3㎡당 1.3억원

현대차그룹의 삼성동 GBC(글로벌비즈니스센터) 개발 기대감에 일대 매물이 자취를 감추면서 최근 2년간 빌딩 거래가 전무한 것으로 확인됐다.

현대차의 GBC부지 매입가가 3.3㎡당 4억3880만원에 달했던데다 개발이 확정되면서 호가가 급등한 영향이다. 9호선 봉은사역 동북쪽 이면 제2종 일반주거지역까지 매매 평균액이 3.3㎡당 1억1600만원을 넘어섰다.

개발 기대감에 매물 씨말라, 2년간 빌딩거래 '제로'

강남구 현대차 GBC 조감도 사진

15일 빌딩중개법인 리얼티코리아가 2018~2019년 2년간 9호선 인근 논현동, 역삼동, 삼성동의 제2종 일반주거지역 도로폭 6m에 해당하는 매각 자료를 조사한 결과 GBC부지를 끼고 있는 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이 삼성동에서는 거래사례가 '0(제로)'였다.

삼성동에서는 중심상업지구에서 비껴있는 봉은사로와 학동로 사이의 주거 지역(9호선 봉은사역 북동쪽)을 중심으로 빌딩매매가 이뤄졌고 그마저 3.3m²당 평균 매매금액이 1억1602만원에 달했다.

이재국 리얼티코리아 빌딩사업부 팀장은 "삼성동은 GBC 개발과 함께 GBC 공공기여 대상사업의 대규모 프로젝트 개발 기대감으로 호가가 높아 매물이 없다"며 "인근 블록단지들도 높은 지가에 거래되는 상황"이라고 말했다.

연예계 빌딩부자로 꼽히는 배우 전지현씨가 삼성동 흑돈가 건물(삼성동 147-15와 147-16 두필지)을 325억원에 매입한게 2017년 3월이다. 당시엔 임대 수익률이 1.24%에 그쳐 수익성이 떨어진다는 지적이 있었지만, 이후 매물이 씨가 말랐음을 감안하면 선제적 투자였던 셈이다.

배우 전지현씨가 보유한 삼성동 흑돈가 빌딩. 2017년에 매수해 현재 평가차익이 보수적으로 산정해도 140억원에 달한다. /사진제공=다음 로드뷰

이 팀장은 "전씨가 보유한 빌딩은 인터컨티넨탈서울코엑스를 마주보고 봉은사로86길을 낀 대로변의 양호한 입지"라며 "현 시세는 1억3000만원 정도로, 호가는 1억5000만원에 달한다"고 설명했다.

전씨의 3.3m²당 매입 단가(약 9151만원)를 감안하면 보수적으로 산정해도 이미 140억원 가량의 평가차익을 봤다. GBC 개발이 완료된 후 재건축을 한다면 건물가치는 더 크게 뛸 수 있다.

전지현 흑돈가 빌딩, 2년 반만에 140억 시세차…인근 9호선 역세권도 덩달아↑

삼성동 GBC 부지는 이미 지난해 말 서울시가 건축허가서를 교부해 개발에 착수한 상태다. 빌딩임대업계에 따르면, 현대차그룹이 내부적으로 정한 GBC 임대료 목표는 현재 인근 임대료 시세의 1.5~1.6배다.

이에 따라 GBC 부지(삼성동 167)의 공시지가는 지난해 1㎡당 5670만원에서 올해는 6500만원(예정가)으로 14.6% 증가할 전망이다. 현대차가 한국전력으로부터 사들인(2014년 9월) 직후인 2015년 공시지가(1㎡당 2560만원)와 비교하면 5년 만에 2.5배 뛰었다.

삼성동에서 매물이 나오지 않자 삼성동과 인접한 봉은사로를 따라 지하철9호선 라인의 지가도 급등세다. 2017년 대비 지난해 삼성동 공시지가 상승률이 30%인데 이어 논현동도 27.5%, 역삼동은 18% 상승했다. 9호선 개통 후 역세권 효과에 삼성동 후광효과가 복합적으로 작용한 결과다.

실제 9호선 선정릉역과 언주역 일대는 최근 중소형빌딩의 리모델링과 재건축이 빈번한 상황이다.

인근 부동산중개업소 관계자는 "삼성동에는 워낙 매물이 없고 호가가 높다 보니 법인은 사옥 수요로 삼성동과 접근성이 좋은 9호선 인근을 찾고 있고 개인도 인근 꼬마빌딩에 공동 투자하는 경우가 늘었다"고 말했다.

한편 리얼티코리아에 따르면 지난해 4분기 중소형빌딩의 전체 거래량은 203건으로 전년 동기(316건) 대비 확연히 줄었다. 저금리의 반사효과보다 RTI(연간 대출이자/부동산임대소득) 규제로 대출이 조여진 영향이 컸다.