집값 원상회복=민심달래기? "현실성 없는데"…

(종합)전월세상한제, 재건축 연한·보유세 강화 등 가능… 정책의지 확인+총선 의식 해석도

문재인 대통령이 14일 청와대 영빈관에서 열린 2020년 신년기자회견에서 질문에 답하고 있다. (청와대 제공)

문재인 대통령이 신년사에 이어 거듭 부동산 가격 안정화를 강조하고 나섰다. ‘풍선효과’와 전세가격 상승을 막기 위해 보완대책을 강구하겠다고 밝혀 추가대책의 강도에 관심이 모아진다.

문 대통령은 14일 청와대에서 진행된 신년 기자간담회에서 “부동산 투기를 잡고 가격을 안정시키겠다는 의지는 확고하다”며 “급격한 가격상승이 있는 일부 지역은 (가격이) 원상회복돼야 한다”고 밝혔다.

또 “9억원 이하 주택가격이 오르고 전셋값이 오르는 풍선 효과를 예의주시해 보완대책을 강구하겠다"고 덧붙였다. 거래세는 낮추는 게 맞는 방향이라면서도 양도소득세 인하가 국민정서에 맞지 않다는 입장도 내비쳤다.

전월세 상한제 ‘유력’… 대출규제 강화, 보유세 추가 인상도 가능

시장에선 벌써부터 추가 대책 수위에 촉각을 곤두세운다. 9억원 이하 주택도 대출을 추가 규제하고 1가구1주택자의 장기보유특별공제혜택 요건을 강화할 가능성이 거론된다.

풍선효과를 막기 위해 자금조달계획서 대상을 규제지역에서 전국으로 확대하고 증빙서류 제출 의무화를 전면시행하는 것도 거론되는 카드다. 조정대상지역, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 등 규제지역을 확대하는 것도 추가 대책으로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 택지 분양가 상한제 실시에 따라 오는 4월 본격화될 분양시장 과열 대비책이 나올 수도 있다"고 예측했다.

전월세 상한제와 계약갱신청구권은 문 대통령의 공약사항인 만큼 도입 가능성이 높다. 재건축 연한을 현재의 30년에서 40년으로 늘리고 안전진단 요건을 보다 강화하는 것도 가능하다. 이 밖에 △재건축 이주시기 조율 △재개발 임대주택 의무 건립비율 강화 △토지보상금의 채권 및 대토비율 강화도 고려대상이 될 수 있다.


보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 더 높이는 것도 유력한 카드 중 하나다. 1주택자의 종부세 기준을 현행 9억원에서 6억원으로 낮추고, 종부세 산정 기준이 되는 공시가 현실화율(시세반영률)을 더 높이는 식이다. 문 대통령이 언급한 거래세 인하는 집값이 안정된 후에야 시행될 확률이 높다.

文 취임 후 서울아파트 중위값 48%↑ 상승폭만큼 빠져도 '재앙'

하지만 문 대통령의 발언처럼 서울 집값을 이전 수준으로 돌리기는 사실상 어렵다다. 최근 2~3년간 주택공시가격 인상률, 분양가 상승, 신축 아파트 수요 증가 등을 고려할 때 현실성이 떨어진다는 지적이다.

KB국민은행에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 중위가격(매매가격 중간값)은 8억9751만원. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 6억635만원에서 48% 올랐다. 이마저 평균치라 강남권에선 50~60%대 상승률을 기록한 지역이 적지않다. 이들 지역의 시세가 '원상회복'되려면 문 대통령의 남은 임기 동안 40~50%대 하락해야 한다.

설사 집값이 그 수준으로 빠지더라도 역효과가 크다. 대출을 끼고 매입한 실수요자들까지 자산가격 하락으로 인해 갚아야 할 부채 규모가 당초보다 커져 경기회복에 치명적인 악재로 작용할 수 있다.

업계 일각에선 문 대통령의 이번 발언이 주택시장 안정에 대한 정책 의지의 표명임과 동시에 총선을 앞둔 민심 달래기용이란 해석이 나온다.

정부가 잇달아 규제책을 내놓을 경우 당장 거래가 끊기는 '거래절벽'이 심화된다는 우려도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택거래 허가제도 거론되지만 거기까지 가진 않을 것 같다"며 "규제로 단기적으론 거래가 줄어 시장이 안정되는 것처럼 보일 수 있어도 중장기적으로 규제가 완화되면 집값이 다시 튀어오를 수 있어 공급대책이 수반돼야 한다"고 짚었다.