건설업은 주식 투자자들에게 가장 시련을 안겨준 업종 중 하나다. 2007년 450선을 찍었던 코스피 건설업 지수는 12년이 지난 현재는 95선까지 하락했다. 이 사이 반등도 간혹 나왔으나 2011년부터 올해까지 흐름은 지속적인 하락세다.
그러나 이런 상황에서도 종목을 잘 찾으면 예상보다 큰 수익을 낼 수 있다. 분위기에 휩쓸려 저평가된 경우가 많기 때문이다. GS건설의 자회사로 최근 상장한 자이에스앤디 (4,000원 ▼25 -0.62%)가 대표적인 사례로 거론되는데 실적, 밸류에이션, 시장 트렌드 변화 등 3박자를 고루 갖추고 있다는 평가가 나온다.
자이에스앤디의 모태는 2000년 설립된 이지빌이다. 2005년 GS그룹에 편입된 이지빌은 홈네트워크 시스템 운영 및 부동산 관리업을 중심으로 사업을 펼쳐왔다. 2016년 6월 자이서비스를 흡수합병한 후에는 정보통신 및 부동산, 인프라 운영 관리로 사업을 넓혔다.
2018년 남양주 별내, 건대입구, 구의 등에서 주택 및 오피스텔 공사를 수주하면서 지난해 자이에스앤디로 사명을 변경했다. 공모가 5200원으로 11월6일 코스피에 상장했다. 최대주주는 GS건설(61.2%)이며 GS네오텍이 2대주주(5.6%), 우리사주조합 지분율은 6.6%다.
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자이에스앤디의 지난해 매출구조를 보면 △PM(부동산 자산관리) 38.9% △정보통신 35.8% △CS(건설서비스) 24.7% △주택사업 0.6% 등이었다. 쉽게 이해하자면 GS건설 사업장 협력사와 비슷한 업무를 해왔다고 보면 된다.
PM사업에는 건물 유지보수, 미화, 보안, 주차관리와 직원 직무·서비스 교육, 기업형 주택임대 등의 업무가 포함된다. 민간투자사업(BTO/BTL) 운영관리도 사업영역 중 하나인데 도로나 항만, 철도 등 교통시설 운영으로 수익을 내는 것이다.
정보통신은 아파트 단지 등에 들어가는 홈 네트워크 구축과 전기공사 등이 포함된다. CS사업은 GS건설에서 시공하는 건축물에 대한 입주관리, 고객센터운영, 애프터서비스 등으로 구성된다. GS건설의 아파트나 오피스텔에 들어가는 빌트인 가전제품 납품과 관리도 CS사업부에서 맡는다.
GS건설이 아파트 건물을 지어 넘겨주면 자이에스앤디가 마무리 작업과 입주 후 운영을 맡는 구조라고 이해하면 쉽다. 'HDC현대산업개발 - HDC아이서비스', '대우건설-푸르지오서비스'의 구조도 이와 유사하다.
광명역 자이타워, 그랑시티자이, 일광자이푸르지오, 흥덕파크자이 등 자이 브랜드가 붙은 곳의 전기통신 공사는 대부분 자이에스앤디가 맡았고 빌트인 가전 납품에서도 짭짤한 수익을 내왔다.
최근 실적은 가파른 성장세가 이어지는 중이다. 2017년 실적은 매출액 1423억원, 영업이익 107억원이었고 지난해 매출과 영업이익은 각각 2126억원, 144억원이었다. 올해는 상반기까지 1333억원의 매출액과 66억원의 영업이익을 기록했다.
◇맏형 GS건설과 공동사업 진행해오면서 성장
여기까지만 보면 자이에스앤디는 GS건설이라는 든든한 맏형의 힘에 기대어 자라온 회사로 보인다. 보통 이런 회사는 모기업이 어려워지면 같이 힘들어지는 경우가 허다하고 대주주의 일감 밀어주기에 동원되는 경우도 많다. 먹고 살 만은 하지만 성장한계도 분명한 대기업 계열사의 대표격이다.
더욱이 최근 부동산 시장은 분양가 상한제로 인한 수익둔화에 재건축을 둘러싼 건설사 경쟁과열, 과도한 공사비 지출 등으로 어려움이 큰 상태다. 자이에스앤디가 공모과정에서 높은 경쟁률을 보였음에도 상장 후 주가흐름이 좋지 못했던 이유다.
그러나 자이에스앤디의 사업구조와 건설업계 상황, GS건설의 성장전략을 잘 이해하는 이들의 시각은 다르다. "이 정도의 성장성을 기대할 수 있는 건설사가 없다"는 것이다.
이런 평가가 나오는 배경을 이해하려면 크게 2가지 사전지식이 필요하다. 우선 대규모로 이뤄졌던 주택개발 사업이 미니 재건축(개발)로 재편되고 있다는 점, 그리고 GS건설이 '자이르네' 브랜드를 내놨다는 점이다.
핵심지역(서울, 수도권, 6대 광역시)에서 2015년부터 2018년까지 4년간 신규 분양된 500세대 미만 아파트 세대수는 평균 4만4000세대이고 사업비 기준으로는 약 18조원(추정)이다.
올해는 부동산 규제의 영향으로 대형단지의 분양이 영향받으면서 중소단지 분양이 더욱 활발해져 5만세대(26조8000억원)가 분양될 전망이다. 반대로 대형단지는 재건축도 계속 늦어지는 분위기다.
대형건설사 입장에서 중소단지 분양은 세대가 적기 때문에 규모의 경제효과가 적다는 지적이다. 지난 2년간 서울시에서 분양된 500세대 미만 단지 8496세대(공공, 임대 등 제외) 중 시공순위 15위권 내 건설사의 비중은 27.9%에 불과하다.
이 중 브랜드를 공유하는 대형건설사 계열 건설사를 제외하면 시장 점유율은 19.5%로 더욱 낮아진다. 최근 중견 건설사가 분양시장에서 강세를 보이는 이유도 이런 맥락에서 찾을 수 있다.
GS건설은 지난해 3분기까지 9조9066억원의 누적 매출액을 올렸으나 올해는 같은 기간 7조6184억원을 기록하는데 그쳤다. 특히 분양매출은 1000억원 넘게 줄었고 이 여파로 영업이익이 30% 넘게 줄었다.
◇'26조원' 미니 건축시장 확대 최대 수혜자
이런 상황을 돌파하기 위해 GS건설이 택한 카드가 자이에스앤디다. 자체적으로 뛰어들기 어려운 중소규모 부동산 시장을 공략해 공백을 메우겠다는 구상이다.
올해 9월 GS건설이 자이에스앤디를 내세워 중소규모 아파트 단지를 대상으로 한 프리미엄 아파트 브랜드 '자이르네(Xi rene)'를 런칭한 배경이다. '자이르네'는 GS건설의 아파트 브랜드 '자이'와 부흥·전성기를 의미하는 르네상스의 첫 머리글 '르네'를 합성했다.
GS건설은 이와 함께 자이에스앤디의 주택사업부문에도 적잖은 인력을 투입하기 시작했다. 지난해 1월 취임한 김환열 자이에스앤디 대표는 2002년 자이 브랜드 론칭 당시 주택기획관리팀장을 맡았던 인물이다.
글로벌 금융위기 이후 GS건설이 대규모 주택 미분양으로 몸살을 겪을 때는 거주자가 2~3년 동안 직접 살아보고 주택구매를 결정하는 ‘애프터 리빙’ 방식으로 문제를 해결해 주목받았고 GS건설이 도시정비사업 전성기를 보낼 때 도시정비담당 임원으로 뛰었다.
김 대표는 자이에스앤디의 주택사업 부문을 크게 육성할 예정이다. 예전에는 주택사업 부문에 '자이엘라' 브랜드의 오피스텔 사업만 있을 정도로 규모가 미미(2018년 매출의 0.6%) 했는데 여기에 '자이르네'라는 중소 아파트 개발사업이 붙게 되면 매출과 영업이익이 급증하게 된다.
이미 변화는 시작됐는데 지난해 10월 별내를 시작해 올해 5월 구의, 9월 건대입구, 대구 범어동, 11월 서초 낙원청광연립 등이 자이엘라, 자이르네 등으로 개발한다는 계약을 마쳤다. 이들 사업장은 자이에스앤디가 시행을 맡고 GS건설이 시공사로 참여하는 형태로 진행될 전망이다.
자이에스앤디 입장에선 변화가 크다. 일단 재무적으로는 없었던 매출과 이익이 붙는 셈이고, 그룹 내 위상에서도 GS건설의 단순 계열사가 아니라 본격적인 부동산 사업자로 전환한다는 점에 주목해야 한다.
대형사 브랜드에서 소외됐던 중소규모 단지에 자이 브랜드가 달리는 것 만 해도 높은 메리트가 생기기 때문에 가능성이 충분하다는 지적이다.
◇매년 영업익 매출 40%씩 ↑
증권가는 특히 500세대 미만 중소 아파트 단지 개발시장에 막대한 잠재력이 있다고 본다. 전국 아파트 1088만세대 중 20년 이상 연령의 아파트 세대수가 467만세대로 절반에 가깝다는 것이 DB금융투자의 분석이다.
이 중 500세대 미만 단지의 아파트 세대수는 200만세대인데 세부적으로는 △서울 25만5000세대 △경기도 37만1000세대 △6대 광역시 63만6000세대 등이다.
조윤호 DB금융투자 연구원은 "32평(105㎡)형, 3.3㎡ 575만원의 건축비를 가정할 때 핵심지역(서울, 경기, 6대 광역시)의 500세대 미만 단지 재건축 시장의 규모는 368조원 규모로 추산된다"고 지적했다.
그는 이어 "자이에스앤디는 2019~2022년까지 연평균 매출액이 37.1%씩 늘고 영업이익도 41.2%씩 증가할 것으로 보인다"며 "매년 1600~2200세대는 쉽게 분양할 것이며 자이르네와 자이엘라 브랜드가 성공적으로 안착하면 예상치를 뛰어넘는 실적도 기대된다"고 내다봤다.
박종선 유진투자증권 연구원도 "자이에스앤디의 현 주가는 2020년 예상실적 기준 PER(주가수익비율) 7.1배에 불과하다"며 "에스원, HDC아이콘트롤스, SK디앤디 등 유사업체 평균 PER 12.2배보다 크게 할인돼 있다"고 평가했다.
