"한달새 8000만원 올라" 25년차 일산 아파트, 무슨 일?

[생생부동산]호가 8000만원 올라 거래 안돼…매매·전세 갭도 1억원으로 급등

경의중앙선 일산역에서 바라본 후곡마을. /사진제공=이소은 기자

"전세 낀 물건 중 싸고 좋은 건 다 나갔다고 보면 돼요. 비싸거나 수리 안된 것만 남아있습니다."(후곡마을 A공인 관계자)

경의중앙선 일산역 1번 출구로 나가 도로 건너편. 아파트가 빼곡히 들어서 있다. 일산 '교육1번지'로 불리는 후곡마을이다. 경기 고양시 일산서구 일산동 일대에 위치한 후곡마을은 1993~1995년에 입주한 18개 단지로 이뤄져있다. 대부분 올해로 입주 25년차에 접어드는 노후 아파트다.

아파트 단지 사이에 조성된 후동공원을 따라 걸으면 '후곡 학원가'가 나타난다. 일산로를 사이에 두고 양쪽으로 1km가량 학원이 나열해있다. 영어·수학은 물론이고 일본어·논술·바둑교실까지 상가마다 다양한 학원들이 꽉 들어차있다.

가히 일산의 '대치동'으로 불릴 만한 규모다. 일산 학부모들 사이에서 유명한 이 마을에 서울 투자자들이 입질을 시작했다. 지난달 조정대상지역에서 해제되면서다.

◇규제 풀리자 한달새 호가 5000만~8000만원↑

정부는 지난달 6일 삼송, 원흥~지축~향동, 덕은~킨텍스1단계, 고양관광문화단지 등 신규 택지개발지구가 포함된 일부 지역을 제외한 고양시 전역을 조정대상지역에서 해제했다.

조정대상지역 해제로 △주택담보대출비율(LTV) 60% △총부채상환비율(DTI) 50% △1주택 이상 가구의 주택 신규 구매 시 주택담보대출 금지 등 묶여 있던 대출 규제가 완화됐다. 다주택자 양도세 중과 대상에서도 벗어났다.

일산로를 사이에 두고 양쪽으로 후곡학원가가 조성돼있다. /사진=이소은 기자

여기에 대곡~소사선 일산역 연장, 인천지하철 2호선 연장 사업도 추진 중이라 교통망 개선에 따른 기대감도 있다.


대곡~소사선은 고양시 대곡역과 부천시 소사역을 잇는 철도노선으로 고양시는 지난 5월 국토교통부, 한국철도공사 등과 일산역 연장 관련 상호협력 업무협약을 체결한 바 있다. 인천지하철 2호선 일산연장은 현재 사전타당성 조사 용역이 진행 중이다. 2개 노선이 연장되면 일산역은 트리플 역세권으로 거듭나게 된다.

한국감정원에 따르면 조정지역 해제 발표가 난 후 일산 아파트 가격은 작년 12월 다섯째주 이후 45주 만에 하락세를 멈추고 상승전환 했다. 대표 수혜지역으로 꼽히는 후곡마을 호가는 5000만~8000만원까지 뛰었다.

후곡 학원가와 일산역이 모두 가까워 가장 입지가 좋다고 평가받는 후곡마을 건영15단지는 발표가 있었던 지난달에만 27건이 실거래 신고됐다. 지난 7월 3억원(10층)에 실거래됐던 전용 70㎡가 지난달에는 4억900만원(8층)에 손바뀜했다.

일산역과 가깝고 규모가 가장 커서 인기가 좋은 주공11·12단지도 지난달 26차례 거래됐다. 지난달 25일 2억8100만원(10층)에 실거래된 전용 68㎡ 호가는 현재 3억3000만~3억5000만원까지 올라있다.

11단지 인근 A공인 관계자는 "현실적인 시세는 2억8000만원 정도인데 집주인들이 3억3000만원 밑으로는 팔지 않겠다며 매물을 거둬들였다"며 "조정지역 해제 발표 이후 나온 매물 중 절반은 거래됐고 절반은 도로 들어갔다고 보면 된다"고 설명했다.

◇매매-전세 갭(gap) 1억원, "서울 투자자 몰려와"

집값 상승이 예상되면서 전세를 끼고 매물을 사들이는 이른바 갭투자자의 발길도 이어졌다. 지난 11월 기준 후곡마을 건영15단지 전용 70㎡ 매매 시세는 2억8625만원, 전세 시세는 2억2000만원으로 전세가율 76%다.

조정지역 해제 발표 전까지만해도 후곡마을 아파트의 매매가와 전세가 차이는 5000만~6000만원 정도였으나 이젠 1억원을 웃돌고 있다는 게 현장의 얘기다.

15단지 인근 B중개업소 대표는 "학원가 인근이나 일산역이 가까운 단지들은 이미 서울 투자자들이 몰려와 한차례 다 쓸어갔다"며 "갭이 7000만~8000만원인 매물은 진작 팔렸고 지금은 갭이 1억~1억1000만원인 물건만 남아있는데 갭이 너무 크다보니 거래가 안되고 있다"고 말했다.

후곡마을 안에서도 선호도가 갈린다. 일산역, 학원가 등과 거리가 있는 단지는 여전히 매매가와 전세가의 차이가 크지 않다. 그러나 찾는 사람도 많지 않다. 인근 중개업소에 따르면 후곡13단지 태영 전용 57㎡은 전세 낀 저층 매물이 2억5000만원에 나와있다. 전세는 2억1000만원으로 갭은 4000만원 정도다.

후곡마을10단지 전경. /사진=이소은 기자

인근 C공인 관계자는 "아직도 매매와 전세 차이가 5000만원 정도일 것이라 생각하고 서울에서 오는 투자자들이 있다"며 "학원가, 일산역과 떨어진 단지 중 수리가 안 된 집은 그 정도의 물건이 더러 있는데 인기 단지가 아니다보니 대부분 보고도 그냥 돌아가더라"고 설명했다.

전문가들은 교통환경 개선이 동반된다면 집값이 상승할 여지가 있지나 무분별한 갭투자는 지양해야 한다고 조언한다.

고준석 동국대 겸임교수는 "일산은 분당과 같은 1도시로 분당에 비해 인프라가 부족한 탓에 집값이 다소 떨어져 있었다"면서 "교통환경이 개선된다는 전제 하에 아파트 가격은 우상향 할 수도 있다"고 했다. 다만 "보유세 등 정부의 다주택자를 향한 규제가 강화되고 있는 만큼 실수요 관점에서 접근해야 할 것"이라고 덧붙였다.

이상우 익스포넨셜 대표는 "부산처럼 일산도 그간 집값이 많이 빠진 만큼 오르긴 하겠으나 워낙 갭이 커서 일단 투자자들은 관망하고 있는 상황"이라며 "파주 LG디스플레이를 포함한 인근 고용 상황과 지자체 정책 등이 향후 집값의 변수로 작용할 수 있으니 잘 살펴야 한다"고 밝혔다.