내년 공시가 또 인상…보유세 얼마나 더 오를까

공정시장가액비율 단계적 상승… 잠실엘스 119㎡ 2022년 보유세, 2018년 대비 2.7배

정부가 이르면 내주 주택 및 토지의 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 단계적으로 끌어올리는 내용의 공시제도 개편안을 발표할 예정인 가운데 오는 2020년 보유세(재산세+종합부동산세)에 대한 집주인들의 관심이 커지고 있다.

특히 공시가 현실화와 종합부동산세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율 상승이 예정돼 있어 보유세 부담이 예년보다 늘어날 것으로 예상된다.

◇공동주택 공시가 현실화율 60%대서 80%대로=4일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 공시가 현실화율을 단계적으로 끌어올리는 부동산 가격공시 제도 개편 로드맵을 이르면 내주 발표할 예정이다.

올해 공동주택 공시가 현실화율은 68.1%인데 정부는 공시가 현실화율을 장기적으로 80% 수준까지 올리겠다는 계획이다. 집값이 지금 수준에서 제자리라 해도 ‘현실화’에 맞춰 공시가는 단계적으로 높아지게 된다. 고가주택의 현실화율이 상대적으로 낮아 형평성 문제가 제기돼 온 만큼 유형별·지역별 균형을 맞추는데 초점이 맞춰질 것으로 보인다.

우선 내년 서울 강남을 비롯해 과천 등 수도권 일부 지역의 경우 공시가 인상이 불가피해 보인다. KB국민은행 리브온에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 올들어 지난 11월까지 1.82% 상승, 지난해 전체 상승률 13.56%에 크게 미치지 못한다. 하지만 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등의 주요 아파트들이 몇 달새 수억씩 급등한 경우가 적지 않기 때문이다.

실제로 마포구 ‘마포래미안푸르지오4단지’ 전용면적 84㎡는 지난 10월 15억4000만원(18층)에 실거래되며 지난 6월 실거래가 13억8000만원(6층) 대비 11.59% 상승했다. 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 94㎡는 지난 10월 32억원(21층)을 기록, 지난 4월 25억8000만원(21층) 대비 6억원 가량 훌쩍 뛰었다.

◇잠실엘스 119㎡ 보유세 533만원서 1150만원으로=공시가 상승은 보유세 부담으로 이어진다.


송파구 ‘잠실엘스’ 119㎡(104동)의 경우 올 보유세는 533만4278원(재산세 372만4560원·종부세 90만8832원·1주택자 기준)으로 지난해 보유세는 421만5571원(재산세 320만6160원· 종부세 47만2576원) 대비 26.54% 늘었다. 잠실엘스 119㎡의 올 공시가는 13억4400만원으로 같은 주택형은 지난 10월 25억1000만원(8층)을 실거래됐다.

공시가가 매년 10%씩 오른다고 가정할 경우 2020년 보유세는 698만429원(재산세 416만16원·종부세 186만3984원)으로 늘고 2022년에는 총 1150만9003원(재산세 516만5919원·종부세 467만5357원)에 이른다. 2018년 대비 2.7배가량 오르는 셈이다.

공시가가 오르지 않아도 종부세 부담은 는다. 종부세 공정시장가액비율이 올해 85%에서 2022년까지 100%로 매년 5%포인트씩 상향조정되기 때문이다. 종부세는 공시가에 기본공제를 한후 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 구조로 공정시장가액비율이 높아질수록 과세표준이 높아지게 된다. 2주택 이상 보유자의 보유세 부담은 더 크다. 2주택자의 종부세 세부담 상한이 전년도 납부액의 200%, 3주택 이상은 300%에 달한다.

전문가들은 보유세 부담이 늘어난다 해도 세 부담에 따른 매물폭탄은 미미할 것으로 판단한다. 상대적으로 세 부담이 큰 다주택자들 상당수가 종부세 부담을 피하기 위해 임대사업자 등록을 마친 상황이기 때문이다. 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 대상에서 제외된다. 임대주택사업자 등록수는 올 10월말 기준 45만명에 이른다.

우병탁 신한은행 부동산투자문센터 팀장은 “공시가와 공정시장가액비율이 높아진다 해도 1주택자들의 경우 집값 상승분에 비해 보유세 부담이 크지 않을 수 있어 매물이 크게 늘지는 않을 것”이라고 말했다.