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[MT리포트]보유세 말고도…집에 붙는 세금은 많다

머니투데이 유엄식 기자 2019.12.03 16:38
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[보유세 팩트 체크]'살 때 취득세, 팔 때 양도세' 비롯 농어촌특별세·지방교육세도



최근 종합부동산세 고지서가 발송되면서 주택 보유세(재산세+종합부동산세)에 대한 관심이 높다. 하지만 집에 부과되는 세금은 이뿐만이 아니다. 살 때와 팔 때는 물론 임차인에게 월세를 받거나 가족에게 상속·증여하는 등 사실상 모든 과정에 세금이 붙는다.

서울과 수도권을 중심으로 집값이 많이 오르면서 세금의 부과기준인 과세표준이 덩달아 올랐다. 이에 보유세는 물론 취득세, 양도소득세, 상속·증여세 등 집값과 연동된 모든 세부담이 늘어날 가능성이 높다.



◇ 내 집 마련 기쁨도 잠시…소유권 이전 60일 이내 내야 하는 ‘취득세’



새 아파트 분양에 당첨돼 입주하거나, 기존 아파트를 매입해서 내 집 마련의 꿈을 이뤘다면 취득세를 내야 한다.

취득세는 주택가격과 크기에 따라 적용되는 세율이 다르다. 과표 구간은 △6억 이하 △6억 초과~9억 이하 △9억 초과 3단계로 나뉘며 세율은 최저 1.1%부터 최대 3.5%까지(농어촌특별세, 지방교육세 포함) 분포됐다.

취득세는 지방세로 물건이 소재한 지자체에 내야 한다. 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하 주택은 가격대와 관계없이 농특세가 붙지 않는다.

일례로 최근 강북권 직주근접 단지로 수요자들의 관심이 높은 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡를 신규 취득하면 현재 과세표준(14억2500만원)을 고려할 때 4702만5000원(취득세 4275만원, 지방교육세 427만5000원)이 부과된다.

주택 외 토지, 상가, 건물 등의 취득세율은 4.6%, 증여에 따른 취득세율은 4.0%, 신축 아파트 최초 구입(원시취득)은 3.16%의 세율이 각각 적용된다.

소유권 이전 60일 이내에 세금을 신고하고 납부하지 않으면 매월 1.2%(연 14.4%) 가산세가 붙는다. 올해 주택을 구입한 신혼부부는 생애 첫 주택의 경우 취득세 50%가 감면된다.

◇ 집 팔아서 생긴 이익엔 ‘양도소득세’…다주택자 최대 60% 세율

이사 등으로 기존에 살던 주택을 팔면 실거래 매매가격을 기준으로 양도소득세(양도세)가 부과된다. 과세표준은 매매가격에서 취득원가와 세금 및 필요경비를 뺀 금액이다. 1주택자는 3년 이상 보유시 보유 기간에 따라 장기보유특별공제(10%~30%)가 적용돼 세금부과액이 줄어든다.

하지만 다주택자에겐 이런 혜택이 적용되지 않는다.

정부는 지난 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 2018년 4월 1일 이후 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 보유한 주택(조합원 입주권 포함)을 팔면 일반세율(6~38%)보다 더 높은 세금을 부과토록 했다. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 가산된 세율이 적용된다. 3주택 이상 보유자는 양도차익의 최대 60%를 세금으로 내야 하는 셈이다.

1가구 1주택자라도 조정대상지역에서 구입한 주택에 2년 이상 실제로 거주하지 않거나 양도가액이 9억원을 초과하면 비과세 혜택을 받을 수 없다.

양도세는 단기 시세차익이 클수록 부담액이 커지는 구조다. 예컨대 서울에서 2010년 1월 5억원에 전용 84㎡ 아파트를 산 1주택자 A씨가 10년 만인 내년 1월 10억원에 판 경우엔 장기보유특별공제가 적용돼 약 46만원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 크기의 아파트를 2018년 1월 5억원에 매입해서 2년 뒤인 2020년 1월 팔면 약 638만원의 양도세를 내야한다.

이외에 주택 보유자들은 월세를 받을 경우 수익에 따라 종합소득세와 법인세를, 가족들에게 명의를 넘길 때는 증여세와 상속세를 추가로 내야 한다.

◇ 집주인이라면 매년 내는 보유세…종부세는 과표+세율 동시 인상

주택 소유자에겐 매년 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 부과된다. 두 세목을 합친 개념이 보유세다. 과세표준은 정부가 매년 발표하는 공시가격에 공정시장가액을 곱해 산정되며 그해 6월 1일 소유권 기준으로 부과된다.

정부는 올해 서울 아파트 평균 공시가격 상승률을 12년 만에 가장 높은 14.53%로 책정했고 향후 보유세 현실화를 위해 주택 공시가격 상승률을 추가 상향 조정할 전망이다.

재산세는 공시가격에 공정시장가액 60%, 종부세는 공시가격에 공정시장가액 80%를 곱해 개별 과세표준을 산출한다. 재산세는 과표에 따라 0.1~0.4%의 세율이 적용된다.

종부세는 1주택자의 경우 9억원 공제한 금액에 0.5~2.7%의 세율이 적용되며, 3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자는 6억원을 공제한 금액에 0.6~3.2%의 세율을 적용한 금액이 부과된다.


정부는 지난해 9·13 대책에서 다주택자에 적용하는 종부세 세율을 높였고, 과표에 영향을 주는 공정시장가액도 현행 85%에서 매년 5%포인트씩 높여 2022년 100%를 적용하겠다는 계획을 밝혔다. 세율과 과표가 동시에 상향 조정돼 다주택자는 종부세 부담액이 계속 늘어날 전망이다.

재산세엔 세액 20% 상당의 지방교육세와 과세표준 0.14% 규모인 도시계획세가 종부세는 산출세액의 20% 수준의 농특세가 부가세(sur-tax) 형태로 추가 징수된다.
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