리츠가 무조건 높은 수익 보장? …이것만은 살펴봐야

[재테크]"주가 오르면 배당 수익률은 오히려 낮아져…기초자산도 꼼꼼히 살펴봐야"

최근 리츠가 투자자들의 관심을 한몸에 받는 이유는 초저금리 시대 마땅한 투자처가 없어서다. 리츠는 대표적인 중위험 중수익 상품으로 분류된다. 일정 부분 위험부담을 감수하는 대신 은행 금리보다는 더 높은 수익률을 누릴 수 있다.

그렇다고 리츠가 무조건 높은 수익을 보장하는 것은 아니다. 투자 전 꼼꼼히 따져봐야할 것들이 있다. 대표적인 것이 바로 배당수익률이다. 상장 리츠의 경우 주가가 올라 얻을 수 있는 시세 차익보다는 대체로 부동산 수익에 대한 배당 이익을 목적으로 투자를 하기 때문이다.

최근 리츠 인기가 올라가면서 리츠 종목들 대부분의 주가가 크게 상승했고 배당수익률은 상대적으로 낮아졌다. 이리츠코크렙 은 공모가 5000원에서 지난 13일 7460원까지 올랐다. 지난해 하반기 배당 총액 약 110억원을 기준으로 계산하면 주가가 5000원일 때 7%였던 배당수익률이 4%대까지 낮아진 것이다.

이에 투자를 할 때 배당수익률이 당초보다 낮아질 수 있다는 점을 반드시 고려해봐야 한다는 지적이 나온다. 신한알파리츠 는 올해 들어 주가가 50% 넘게 올랐다. 롯데리츠 도 지난달 30일 공모가 5000원에서 출발해 6580원까지 31.6% 상승했다. 만약 이 같은 상승세가 앞으로도 이어진다면 당장의 시세차익은 볼 수 있지만 안정적인 배당 수익은 점점 줄어들 수밖에 없다. 반면 부동산 자산가치가 높아지는 등의 이유로 배당 가능액이 당초보다 늘어날 수 있다는 점도 미리 생각해봐야 한다.

증권업계 전문가들은 각 리츠가 담고 있는 기초자산의 종류도 살펴봐야 한다고 조언했다. 장문준 KB증권 연구원은 "리츠가 보유한 부동산 자산의 성격에 따라 수익률의 편차가 커질 수 있다는 점을 기억해야 한다"고 강조했다. 예를 들어 오프라인 쇼핑몰에 투자하는 리테일 리츠는 향후 수익률이 높지 않을 것으로 보는 시각이 우세하다. 온라인 쇼핑 등 전자상거래 이용자 수가 점점 늘어나고 있어서다. 실제 일본의 리테일 리츠는 3년여간 수익률이 지속적으로 하락했다.

구체적으로 임대료와 공실률 등을 따져봐야 한다는 의견도 있다. 다음달 상장이 예정돼 있는 NH프라임리츠의 경우 주로 대형 오피스 빌딩을 기초자산으로 보유하고 있다. 오피스 빌딩은 임대료와 시세 변동 등에 민감한 경향이 있는 만큼 다른 리츠들에 비해 불확실성이 상대적으로 클 것이라는 우려가 나온다.

장 연구원은 "오피스나 임대주택 리츠는 경기나 수급상황에 따라 임대료와 공실률이 크게 변하는 편"이라며 "리츠는 손익 및 배당금에 대한 예측 가능성이 높을 뿐 영업수익 등에는 변동 가능성이 존재한다는 점은 기억할 필요가 있다"고 지적했다.