또 부동산 매입…서장훈이 부러운 3040

[행동재무학]<279>3040대 부동산 투자에 적극…가구 부동산·금융부채 3년 연속 두자릿수 증가

우리나라에서 최고의 재테크 수단은 무엇일까? 100명에게 물어보면 아마도 과반수 이상이 부동산이라고 대답할 것이다. 당장 이번 주에 인기 연예인의 거액 부동산 매입 뉴스가 잇따라 나왔다. 농구선수 출신 방송인 서장훈은 홍대에 위치한 140억원대의 건물을 매입했고, 영화배우 하정우는 이대 근처에 위치한 상가 건물을 75억원에 매입했다.

서씨는 이미 서울 서초동과 흑석동에 330억원대의 건물을 보유하고 있어, 이번 매입으로 삼성동 아파트를 제외하고 수익성 부동산으로만 400억원 이상을 보유하게 됐다. 하씨도 이미 서울 화곡동과 방이동, 종각역에 총 280억원 이상의 건물과 강원도 속초시에 24억원대 건물을 보유한 부동산 부자다.

서씨와 하씨외에도 우리나라에서 돈 좀 벌었다 하는 인기 연예인들은 거의 대부분 거액의 빌딩을 매입했다. 이는 우리나라에서 최고의 재테크 수단이 부동산이라는 사실을 방증하는 거다.

우리나라에서 부동산이 최고의 재테크 수단으로 자리잡은 건 상당히 오래 전부터다. 1970~1980년대엔 ‘복부인’이라는 말이 유행했고, 현재는 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있을 정도다. 요즘 고등학생에게 “꿈이 무었이냐?”고 물으면 “건물주가 되는 것”라고 답한다는 우스갯소리도 있다.

부동산 재테크에 적극적인 사람이 비단 유명 연예인뿐이랴. 우리나라 국민 중 특히 3040 세대도 부동산 투자에 열을 올리는 것으로 나타났다.

통계청이 매년 발표하는 ‘가계금융복지조사’ 결과에 따르면, 최근 3년간 3040대 가구의 부동산 보유액 증가율이 매년 두자릿수를 기록하며 금융자산인 저축액 증가율을 2배 이상 앞섰다. 3040 세대의 부동산 보유액 증가율이 두자릿수를 기록한 것은 2010년 통계를 작성하기 시작한 이래 처음이다.

지난해 40대 가구의 부동산 보유액(평균)은 2억9391만원으로 2017년에 비해 13.0% 늘었고, 2016년과 2017년에도 각각 11.0%, 10.5%씩 증가했다. 39세 이하 가구도 부동산 보유액(평균)이 2017년 1억4769만원에서 지난해 1억6438만원으로 11.3% 증가했다. 2016년과 2017년엔 각각 7.7%, 11.9%씩 늘었다.


이에 반해 금융자산인 저축액 증가율은 40대 가구의 경우 지난해 5.1% 증가에 그쳤고 39세 이하 가구의 저축액 증가율은 3.5%에 불과했다. 부동산 증가율과 비교하면 절반 수준에도 못 된다. 2017년에도 저축액 증가율이 39세 이하 가구는 4.5%, 40대 가구는 1.5%에 그쳤다.

그런데 이같이 부동산 증가율이 금융자산인 저축액 증가율을 앞선 현상은 2015년 이전엔 찾아볼 수 없었다. 2015년 3040대 가구의 부동산 증가율이 저축액 증가율을 처음으로 앞질렀고 최근에 와서는 증가율 차이가 2~3배까지 벌어졌다. 이러한 결과는 최근 몇 년간 3040대 가구에서 금융자산보다는 부동산 투자에 매우 적극적이었음을 의미한다.

그런데 3040대 가구의 부동산 투자의 재원은 어디서 온 것일까? 우선 가계소득을 살펴보자. 통계청의 ‘가계동향조사(소득)’에 따르면 최근 3년간 3040대 가구의 월 평균 가계소득 증가율은 부동산 증가율보다 적었다. 이는 소득 증가만으로 부동산 투자 재원을 마련하는데 부족했음을 의미한다. 40대 가구의 월 평균 가계소득은 최근 3년간 –0.4~7.5% 증가했고, 39세 이하 가구의 경우엔 3.4~4.1% 증가했다.

반면 금융부채는 최근 3년간 두자릿수 증가율을 기록할 정도로 컸다. 40대 가구의 지난해 금융부채 증가율은 12.7%였고, 2016년과 2017년에도 각각 12.6%, 10.0%씩 늘었다. 39세 이하 가구는 금융부채가 2016년 8.2% 증가한데 이어 2017년 16.5%, 2018년 16.4% 증가하며 전 세대 가운데 가장 높은 증가율을 보였다.

이러한 결과는 3040대 가구의 부동산 증가에 투입된 재원의 상당부분이 금융부채로 충당됐음을 의미한다.

그 결과 최근 3년간 3040대 가구의 재무건전성이 크게 악화됐다. 저축액으로 금융부채를 갚을 수 있는 능력을 보여주는 재무건전성 지표가 39세 이하의 가구의 경우 2017년부터 100을 상회했다. 지난해엔 116.8로 더 악화됐다. 재무건전성 지표가 100을 상회하면 저축액으로 금융부채를 전부 상환하지 못하는 상태를 의미한다. 우리나라 전 세대 가운데 재무건전성 지표가 100을 상회한 세대는 39세 이하 가구가 유일하다. 40대 가구의 재무건전성 지표도 2017년부터 급격히 나빠져 2018년엔 86.3을 기록했다.

우리나라에서 부동산이 훌륭한 재테크 수단이라는 점은 부인할 수 없는 사실이다. 그리고 부동산 투자를 자기자본 100%로 하는 사람은 거의 없다. 부동산 투자에서 수익률을 극대화하려면 투자액의 일부를 부채로 조달해야 한다. 타인으로부터 조달한 부채를 이용하면 자기자본의 수익률을 지렛대 효과를 통해 크게 확대시킬 수 있다. 이를 레버리지 효과(leverage effect)라 부른다. 레버리지를 쓰면 절세효과도 있다.

따라서 3040대 가구에서 부동산 증가와 더불어 금융부채가 함께 증가한 것은 이상한 일은 아니다. 그러나 재무건전성이 크게 악화할 정도로 과다한 레버리지에 의존하는 건 위험하다. ‘하이 리스크, 하이 리턴’을 노리고 과다한 레버리지를 일으키는 건 부동산 투자에서도 금물이다. 39세 이하 가구의 전체 금융자산 대비 금융부채 비율은 아직 100을 상회하지 않았지만 저축액 대비 금융부채 비율이 100을 상회한 건 분명 위험 신호다.