'저금리' 변동금리만 혜택준 '초저금리' 안심전환대출

금리 3~4% 순수고정금리 대출자엔 그림의 떡…LTV 40% 규제로 갈아탈수 없는 사람들 형평성 논란

주택담보대출을 받은 대출자들의 관심이 컸던 안심전환대출의 출시 계획이 확정됐다. 관심을 모았던 대출금리가 사상 최저 수준인 '최저 1%대'로 결정됨에 따라 갈아타려는 대출자들이 적지 않을 전망이다. 안심전환대출로 전체 가계대출 중 고정금리 비중은 약 50% 수준까지 높아질 전망이다. 또 갈아탄 대출자들은 연간 수백만원의 이자를 줄일 수 있을 전망이다. 하지만 갈아탈 수 있는 기회마저 얻지 못한 대출자들의 상대적 허탈감은 클 수밖에 없어 형평성 논란이 일 것으로 보인다.

손병두 금융위 부위원장이 23일 서울 중구 은행연합회에서 주택금융개선 태스크포스(TF)회의에 참석해 모두발언을 하고 있다./사진제공=금융위원회

◇정부 정책 따랐던 '순수고정금리'만 배제= 주담대 금리는 크게 변동금리와 고정금리로 나뉜다. 고정금리는 대출 기간 내내 금리가 고정된 '순수고정금리'와 일정기간만 고정금리가 적용되고 이후 금리가 바뀌는 '준고정금리'가 있다.

순수고정금리는 2013년 판매된 1차 안심전환대출, 주택금융공사가 팔고 있는 보금자리론, 적격대출 등이 해당한다. 준고정금리는 5년 고정금리 후 변동금리로 전환되는 혼합형, 5년 단위로 금리가 조정되는 금리조정형이 있다. 보통 시중은행에서 판매하는 고정금리 상품은 모두 여기에 해당한다. 금융당국에 따르면 올해 3월말 현재 변동금리 대출이 약 170조원, 준고정금리 대출도 약 170조원에 달한다. 순수고정금리는 약 140조원 수준이다.

이번 안심전환대출의 대상은 변동금리와 준고정금리다. 순수고정금리만 배제됐다.

안심전환대출의 목표가 변동금리와 준고정금리를 순수고정금리로 바꿔 금리변동 리스크를 없애는 가계부채의 질적 구조개선에 있기 때문이다. 정부는 그동안 은행에 목표를 부여하고 고정금리와 분할상환 대출 확대를 추진해 왔다.

하지만 그동안 정부 정책에 따라 고정금리 대출을 받았던 사람들은 이번 안심전환대출의 기회를 잡을 수 없다. 정부 정책에도 불구하고 변동금리를 고집했던 대출자들만 가능하다.

특히 수년전 순수고정금리를 택했던 대출자들은 그간의 금리하락을 누리지 못했다. 현재 적격대출 금리는 10년 만기 기준으로 은행별로 2.5~3.5% 수준이다. 5년 전에는 4%를 넘었다. 적격대출자들은 1%대의 안심전환대출을 받을 수 없어 3~4%대의 금리를 계속 부담해야 한다.


반면 변동금리 대출자들은 금리변동 리스크를 부담했지만 그동안 시중금리 하락 추세로 대출금리도 낮아지는 혜택을 받아 왔지만 이번에 1%대의 초저금리 대출로 갈아탈 수 있다.

시중은행 대출 창구 / 사진=이기범 기자 leekb@

◇1차 안심전환대출엔 없었던 소득기준= 변동금리 대출자라도 부부합산 연소득이 8500만원 이상인 경우엔 안심전환대출을 받을 수 없다. 2013년 1차 안심전환대출에는 없던 소득기준이 생겼기 때문이다.

금융당국은 한정된 재원을 활용하는 정책상품인 만큼 '서민'에게 집중하기 위해 소득기준을 두기로 했다고 밝혔다.

실제로 소득제한이 없었던 1차 안심전환대출 당시, 정부 재원을 이용해 고소득자에게 혜택을 주는 셈이라는 지적이 제기됐었다. 하지만 32조원, 33만건이 팔렸던 1차 안심전환대출을 받았던 대출자들의 평균 소득은 4000만원이었다. 8000만원 이하 소득자가 90%였다. 당시 금융당국이 33만명의 대출자들을 전수조사한 결과다. 금융당국은 "소득제한을 두지 않았지만 실제는 중산층 이하에 대부분 혜택이 돌아갔다"고 강조했었다.

'한정된 재원의 서민 실수요자 공급'이란 정부 방침을 인정하더라도 부부합산 8500만원(신혼부부, 2자녀 이상 가구는 1억원)이란 안심전환대출의 소득기준은 '서민 논란'을 부를 수 있다. 지난해 8월에도 정부가 전세자금대출 보증 기준을 부부합산 소득 7000만원으로 제한하려다 여론의 뭇매를 맞고 물러선 바 있다.

금융당국 관계자는 "소득기준을 맞추지 못한 사람들은 적격대출로 갈아타 이자 부담을 줄일 수 있다"고 밝혔다. 하지만 현재 적격대출 금리는 은행별로 2.5~3.5%에 달한다. 또 안심전환대출과 달리 강화된 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율)가 적용돼 대출잔액 전부를 대환할 수 없을 가능성도 크다.

◇손발묶인 은행, 20조 대출채권 뺏길판= 저금리 추세로 시중은행 혼합형 주담대 금리는 최저 2.1% 수준이다. 최저금리를 적용받을 수 있다면 안심전환대출과 유사한 금리다.

하지만 아무나 이 금리로 갈아탈 수 없다. LTV 때문이다. 과거 70%까지 인정했던 LTV는 정부의 잇단 부동산대책으로 현재 40%(수도권 기준)까지 낮아졌다. 갈아타려고 해도 대출잔액이 LTV 40%를 넘으면 일부 대출을 상환해야 한다. 반면 안심전환대출은 LTV를 과거와 같이 70%까지 인정한다. 은행은 금리 경쟁력도 안심전환대출에 밀리고 LTV 규제까지 겹쳐 사실상 앉아서 대출채권 20조원을 주택금융공사에 뺏길 판이다.

게다가 은행들은 안심전환대출에 뺏긴 대출금액만큼 주택금융공사가 발행하는 MBS(주택저당증권)를 인수해 일정 기간 보유해야 한다. 상환받은 대출금을 다른 대출에 활용할 수도 없다는 얘기다. 금융당국 관계자는 "MBS 금리와 대출금리의 차이만큼 손해를 볼 수밖에 없어 주신보 출연료를 깎아줘 일부 보전해줄 것"이라고 밝혔다.