1주택자도 양도세 1.6억→4억, 상가주택 세부담↑

[2019 세법개정안] 7.2억에 매입해 15년 보유 38억 매도 가정... 9억 초과 상가주택 정조준

1주택자의 노후대비용 수익형부동산으로 인기를 끄는 상가주택의 투자매력이 떨어지게 됐다. 그간 전체 연면적에서 주택 면적이 절반을 초과하는 고가 상가주택은 주택으로 간주했지만 앞으로는 상가 분에 대해 따로 세금을 부과한다. 주택으로 세금 공제 혜택을 받던 1가구 1주택자의 양도세 부담이 크게 늘어난다.

25일 기획재정부가 발표한 '2019년 세법개정안'에 따르면 2022년부터 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 겸용주택(상가주택)은 주택과 주택외 부분을 분리해 양도소득금액을 계산한다. 9억원 이하 겸용주택은 기존대로 세금이 부과된다. 주택면적이 더 넓은 9억원 이하 상가주택은 주택으로 간주된다.

이번 개정안으로 타격을 받는 경우는 주택 연면적이 상가 연면적의 절반을 초과하는 9억원 초과 상가주택을 보유한 1가구 1주택자다. 양도 시 주택처럼 80% 장기보유특별공제가 적용되던 것이 앞으론 상가에는 따로 세금이 부과되며 최대 30% 장기보유특별공제만 적용된다.

예컨대 1가구 1주택자가 7억2700만원에 취득해 15년 소유한 상가주택(주택 85.7㎡>상가 77.1 ㎡)을 38억원에 매도할 때 현재는 양도세가 주택처럼 1억6100만원이다. 하지만 개정 후엔 상가분 세금이 따로 매겨지며 양도세가 4억300만원으로 150% 늘게 된다. 홍대, 강남 일대나 신도시 등 상가주택 1채를 소유한 사람들의 세금 부담이 커질 전망이다.

소형주택(85㎡·6억원 이하) 임대사업자 세액감면율은 축소된다. 당초 임대 기간에 따라 4년 이상일 땐 감면율이 30%, 8년 이상일 땐 75%였는데 각각 20%, 50%로 줄어든다. 2021년 이후 소득 분부터 적용되며 세액감면 적용기한은 올 연말에서 2022년 말로 연장됐다.

고액의 임대소득을 얻는 공유주택 소수지분자도 주택을 소유한 것으로 본다. 그간 최다지분자만 주택을 소유한 것으로 봤지만, 주택 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 9억원 넘는 주택 지분 30%를 초과 소유할 경우도 주택수에 가산해 과세한다.

양도소득세가 비과세 되는 수도권 도시지역 1가구 1주택의 부수토지 범위는 2022년부터 당초 주택 정착면적의 5배에서 3배로 줄어든다. 주택 임대기간 계산 특례 대상에 기존 재개발·재건축 외 리모델링도 포함한다.


주택청약종합저축과 공모리츠 현물출자 과세특례 적용기한은 2022년 말로 3년 연장됐다. 근로소득 7000만원 이하 무주택 근로자의 경우 납입액(240만원 한도)의 40%를 소득공제 받을 수 있다.

이축권(개발제한구역내 주택이 공익사업 시행으로 철거되는 경우 허가를 받아 이축할 수 있는 권리)을 부동산과 함께 양도하는 경우 2020년부터 양도소득으로 과세한다. 이축권 가액을 별도로 평가해 구분 신고하면 기타소득으로 과세한다.

조합원입주권은 실거래가 9억원 초과 고가주택처럼 양도소득금액을 계산한다. 투기지역 지정일 전 비사업용토지 양도계약을 체결하면 2020년부터 양도세 20%를 중과하지 않는다. 재외국민·외국인의 부동산 등 양도신고확인서 제출은 의무화된다.

이번 세법개정은 8월14일까지 입법예고 되고 9월3일 정기국회에 제출돼 하반기 중 반영될 예정이다.