강남 재건축은 내렸는데 여의도는 그대로…왜?

[생생부동산]여의도 일부 단지 신고가… 40년 이상·재건축 사업 초기라 정부 규제 영향 미미

"분양가 상한제 적용 얘기가 나왔지만 여긴 가격 안 빠졌어요. 오히려 매물이 적어서 상승하기도 했어요"(여의도 U공인중개소 관계자)

"여의도 일대 재건축 아파트들은 40년이 지난 아파트라 재건축 연한이 연장되더라도 지장이 없어요. 집주인들이 언젠가는 재건축될 것으로 생각하고 매물을 안 내놓습니다"(여의도 D공인중개소 대표)

정부가 민간택지 분양가 상한제 방침을 밝힌지 보름 이상이 지나 찾은 서울 여의도. 강남 재건축 아파트 호가가 수천만원 하락했다는 것과 달리 여의도 재건축 아파트값은 내려갈 기미가 보이지 않았다. 오히려 내놨던 매물을 거둬들이는 집주인도 있었다.

여의도 내 신축 희소성과 각종 개발 호재 등의 영향으로 풀이된다. 노른자 입지인 옛 MBC 부지에 들어서는 오피스텔과 아파트는 수요자들의 관심을 여의도로 불러모았다.

재건축 동의율 75%를 넘긴 여의도 '초원아파트' 외관/사진= 박미주 기자

◇가격 올렸다 매물 거둔 '초원아파트'… 타 단지도 고점 회복=서여의도 여의도순복음교회 인근 나홀로 단지 '초원아파트'는 매물 실종 상태다. 이 단지는 전용면적 66.94㎡의 단일면적으로 구성돼 있는데 지난해 1월 4억5000만원에 된 후 올 2월 6억2000만원을 찍으며 최고가를 기록했다. 이후 7억원짜리 매물이 나왔으나 집주인이 매도 의사를 철회해 시장에 나온 물건은 없는 상태다. 최근 재건축 동의율이 75%를 넘고 재건축 기대감이 높아진 데 따른 것이다.

초원아파트 입주는 1971년이다. 정부가 재건축 연한을 현재 30년에서 40년으로 높이는 규제를 내놔도 여의도 일대 재건축 추진 아파트들은 모두 40년 이상이어서 영향권 밖이다.

여의도동 G공인 대표는 "집주인들이 정부 규제에 민감하게 반응하지 않는다"며 "분양가 상한제 또한 구체적으로 나오지 않았을 뿐더러 사업이 많이 진행되지 않아 중장기적 시각에서 아직은 다른 지역 얘기로 받아들이고 있다"고 말했다.

여의도 '삼부아파트' 단지 외관. 뒤편에 공사 중인 '파크원'이 보인다./사진= 박미주 기자

1976년 입주한 동여의도 삼부아파트 일부 주택형은 호가만 보면 신고가다. 가장 작은 면적인 전용 70.74㎡의 현재 호가는 15억~16억원이다. 지난 4월 이보다 큰 전용면적 77.69㎡가 14억8000만원에 거래됐는데 이보다 높은 가격이다.

1578가구로 1971년 입주한 시범아파트의 전용 79.24㎡는 지난달 13억원에 매매되며 지난해 7월 신고가 12억8000만원 기록을 경신했다. 현재 호가는 13억9000만~14억5000만원이다.

여의도 '시범아파트' 단지 내부 모습. 길 건너에 여의도 성모병원과 63빌딩이 있다./사진= 박미주 기자

◇가격 방어력 높아… 여의도 집주인들 이동 안 해=여의도라고 아예 정부 정책 영향을 받지 않은 건 아니다. 집값이 꿈틀거리던 올해 5~6월보다 이달 매수 문의가 줄었다. 하지만 집주인들이 매물을 내놓지 않아 가격이 떨어지지 않고 거래도 거의 없다.

매도인들은 굳이 서두르지 않겠다는 심리다. 반면 여의도에 입성하려는 수요는 꾸준해 가격이 떨어지지 않는다는 게 인근 공인중개사들 설명이다. 아직도 강남 대비 저평가 상태란 의견이 있는가 하면 가격이 많이 올랐고 재건축 시장 분위기가 좋지 않아 가격이 떨어질 수 있지만 큰 폭은 아닐 것이란 의견도 있었다. 가격 방어력이 높다는 얘기다.

여의도한강공원을 마주하고 있는 '서울아파트' 모습. 뒤편에 공사 중인 '파크원'이 보인다./사진= 박미주 기자

이는 여의도 내 신규 공급이 거의 없었던 영향으로 분석된다. 업계에 따르면 2005년 '여의도 자이' 이후 여의도 내 신규 분양이 전무했다. 지역 특성상 아파트를 지을 공간이 제한적이기 때문이다.

여의도에 거주하는 집주인들이 계속 여의도에 남으려는 수요도 높다. 일단 여의도에 공원과 병원 등 편의시설이 풍부해 살기 좋다는 평가다. 또 여의도를 떠나 이사 갈만한 곳이 강남이나 서초인데 이곳 아파트 가격은 이미 많이 올라 집을 팔아 이동하기엔 무리가 있다는 것이다. 연령층이 높은 소유주들은 친구들 대부분이 여의도에 있어 더욱 이곳을 떠나려 하지 않기에 매물이 적다.

여의도역 인근 '미성아파트' 단지 모습/사진= 박미주 기자

◇오랜만의 주택공급·개발호재가 달군 여의도=동여의도 옛 MBC 사옥 터에 들어서는 복합단지 '브라이튼 여의도'는 여의도 투자 수요를 높이고 있다. 브라이튼 여의도는 지하 6층~지상 최고 49층으로 전용면적 84~136㎡ 아파트 454가구와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스, 상업시설로 이뤄진다. 시행사는 신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄, 시공사는 GS건설 이다.

무엇보다 입지가 좋다. 내년 준공돼 대형 백화점, 오피스가 들어서는 '파크원' 건너편에 있으며 향후 IFC(서울국제금융센터)와 함께 여의도 랜드마크 삼각벨트를 형성할 것으로 전망된다. 서울 지하철 5·9호선 여의도역과 5호선 여의나루역 더블 역세권이며 올림픽대로, 강변북로 등 도로망을 쉽게 이용할 수 있다. 고층은 한강 조망도 가능하고 여의도공원, 여의도한강공원 등도 가깝다.

여기에 전용 60㎡ 이하 소형아파트가 여의도 전체의 4.4%에 불과하다는 점에서 이곳에 공급되는 오피스텔에 관심도가 높다. 여의도 홍보관에선 각지에서 온 방문객들이 관심고객으로 등록했다. 등록한 사람만 1만명 이상으로 이들에겐 청약 미당첨시 선착순 분양 우선권이 주어진다. 브라이튼 여의도 오피스텔은 이달 중 견본주택 개관 후 분양된다.

'브라이튼 여의도' 여의도 홍보관에서 방문객들이 상담하는 모습/사진= 신영

박미나 브라이튼 여의도 분양팀장은 "여의도역 주변에 오피스텔이 많지 않은 데다 중도금의 60%까지 대출 가능하고 좋은 입지로 시세차익도 기대돼 지방에서 방문할 정도로 투자자들의 관심이 많다"며 "향후 있을 아파트 분양도 여의도 내 14년만의 공급이라 문의가 빗발친다"고 했다.

이외 △박원순 서울시장이 언급한 여의도-용산 통개발 △여의도를 관통하는 GTX(수도권광역급행철도)-B노선(인천 송도~부평~경기 부천~여의도~서울역~남양주 마석) △신안산선(안산·시흥~여의도) △경전철 서부선(은평구 새절역~명지대~신촌~여의도) 등 개발호재가 산적해 있다는 설명이다.