서울 아파트값 빠졌는데… 공동주택 공시가격은?

집값 하락 불구 산정기준 '1월 1일', 수도권 22만5000가구 '종부세' 대상될 듯

2019년도 표준지 공지지가가 11년만에 최고폭으로 뛰자 공동주택 공시가격에도 관심이 모아진다. 공동주택 공시가격은 올해 1월 1일을 기준으로 산정되는데 지난해 연말 이후 서울 강남을 비롯한 집값 급등지역의 아파트 가격이 떨어졌기 때문이다.

한국감정원이 지난해 연말의 집값 최고점을 기준으로 시세를 산정하면, 연초 집값 상승분을 상당수 반납한 공동주택들은 집값 하락에도 불구하고 보유세 부담이 급증한다. 이에 따라 표준주택이나 표준지와 달리 국토부가 공동주택의 경우엔 시세반영률을 더 높이기 어려울 것으로 보인다.

이문기 국토교통부 실장은 지난 12일 ‘2019년도 표준지 공시지가’ 언론브리핑에서 공동주택 공시지가 관련, “2019년 1월 1일을 기준으로 공시가격을 산정한다”는 기존 원칙을 강조하면서도 “가격의 ‘추세’는 담당 전문기관인 감정원이 할 것”이라고 밝혔다.

국토부는 공동주택이 다른 유형에 비해 현실화율(공시가격 대비 시세)이 상대적으로 높은 점을 감안해 올해 공시가격 상승률이 표준주택이나 토지보다는 높지 않을 것이라고 전망했다.

실제로 지난해 공동주택 공시가격 현실화율은 68.1%. 올해 표준주택과 토지의 현실화율은 각각 53%와 64.8%다. 지난해 공동주택의 현실화율이 올해 표준주택 현실화율보다 여전히 15.1%포인트(p) 높은 상황이다. 공동주택의 현실화율을 더 높이기 어려운 이유다.

국토부는 반면 최근에 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가격의 격차가 현저히 컸던 일부 고가아파트의 경우 공시가격 상승폭이 크게 나타날 수 있다고 선을 그었다.

조사산정 주체인 한국감정원이 올해 시세반영률을 작년 수준인 68.1%에 맞춘다고 가정하면, 올해 1월 1일 기준 시가 13억2158만원 이상인 아파트가 공시가격이 9억원(1주택 기준, 다주택자는 합산금액 6억원 초과)을 초과해 종부세 대상이 된다.


지난해 종부세 대상 아파트는 전국 14만800여가구. 서울에서만 13만5000여가구의 아파트가 종부세 납세대상에 포함됐다. 지난해 공시가격 6억원 초과~9억원 이하 아파트(22만5964가구)의 시세 상승이 두드러졌던 것을 감안하면 올해 처음 종부세 대상이 되는 아파트가 대폭 늘어날 전망이다.

부동산114에 따르면, 올해 1월 초 기준 시세 13억2000만원 이상인 서울 아파트는 21만6684가구로 전체의 17.2%에 달한다. 경기도에선 8783가구, 인천에서는 74가구다. 수도권에서만 22만5541가구가 종부세 대상이 된다. 지난해보다 9만가구 이상 늘어나는 셈이다.

국토부가 앞서 시세 15억원 이상의 고가 표준지 단독주택 공시가격을 대폭 상향한 만큼 공동주택 역시 ‘시세 15억원’을 기준으로 상승폭이 크게 갈릴 수도 있다. 부동산 114에 따르면 지난해 말 매매가격 15억원 이상인 서울 아파트는 15만2694가구다.

공시가격 상승으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 늘어나는 가구들은 반발이 클 것으로 보인다. 강남은 물론 종부세 부과 대상이 몰린 서울의 아파트 가격 상승세가 꺾여 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 하락세를 기록하고 있기 때문이다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 서초구 반포동 반포리체 전용면적 59㎡는 이달 초 13억4500만원에 거래됐다. 앞서 12월 중순 거래된 15억5000만원보다 2억500만원이 빠졌다. 송파구 잠실 엘스 전용 84㎡도 지난해 10월초 17억3000만원에서 지난달 중순엔 15억8000만원으로 1억5000만원이 빠진 가격에 실거래됐다.

KB국민은행에 따르면 서울 아파트 중위가격도 지난해 11월의 8억4883만원을 정점으로 두달 연속 하락해 지난달 8억4025만원을 기록했다.

한편 한국감정원은 현재 공동주택의 현장조사 및 가격 분석을 진행 중으로, 오는 4월 30일 국토부가 구체적인 내용을 공시할 계획이다.