종각역 4번 출구 앞 건물이 공실로 임차인을 찾고 있다. 이 건물은 입지가 좋은데도 4년째 공실이다. /사진=유엄식 기자은퇴자들이 자영업 진출보다 상가, 오피스텔 등 수익형부동산 투자에 관심을 보이면서 거래 건수도 늘고 있다. 하지만 정부 부동산 규제 강화와 금리인상 여파로 지난해 하반기부터 투자환경은 악화했다.
31일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 전국 수익형부동산(상가·오피스·오피스텔 등) 거래 건수는 37만1758건으로 집계됐다. 조사를 시작한 2013년(15만9159건) 거래량보다 2배가량 늘어난 수준이나 정점을 찍은 2017년(38만4182건)에 비해선 조금 줄었다.
지난해 상반기까진 전년 거래량을 웃돌았지만 9·13 부동산대책 효과가 본격화한 연말부터 거래량이 급감했다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “9·13대책과 연말 경기침체 등의 여파로 뒷심이 부족했다”고 설명했다.
수익성도 하락하는 추세다. 한국감정원에 따르면 지난해 3분기 전국 상가, 오피스 투자수익률은 평균 1.75%로 전기(1.84%) 대비 0.09%포인트 떨어졌다. 소액투자가 많은 오피스텔도 투자수익률이 지난해 1월 5.54%에서 12월 5.46%로 하락했다.
앞으로 추가 금리인상 시 투자수익률은 더 떨어질 가능성이 높다는 분석도 있다. 대출의존도가 높은 투자자는 임대수익으로 이자부담을 감당하기 어려워질 수 있어서다.
내수경기 악화도 수익형부동산시장의 위기요인으로 꼽힌다. 상가에 입점한 자영업자들이 영업을 안정적으로 지속해야 임대료 수익을 확보할 수 있는데 최근 경영난에 따른 잇단 폐업으로 공실률이 높아지는 추세다.
지난해 3분기 전국 상업용부동산 공실률은 12.7%로 집계됐다. 특히 서울 대표 상권인 종로(20.3%) 충무로(20.3%) 강남대로(19.7%) 등은 다른 지역보다 공실률이 더 높다. 이들 지역은 임대료가 높아 신규 세입자를 찾기도 어려운 상황이다.
종각역 인근 중개업소 대표는 “기본적으로 경기가 안좋은 상황인 데다 세입자는 높은 임대료가 부담되고 건물주는 연체를 우려해 자금능력이 되는 입주자를 선호하니 공실이 쉽게 해소되지 않는다”고 말했다.
보통 주택시장 침체기엔 수익형부동산으로 갈아타는 수요가 많지만 최근 거시경제 여건과 정부 부동산정책 방향을 고려할 때 수익형부동산 신규 투자에 신중할 필요가 있다는 게 전문가들의 중론이다.
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