3기 발표했는데…역대 신도시 문제점은?

자족기능·교통망 부족 등에 '베드타운' 전락…일부는 '로또 논란' 일기도

정부가 주거안정대책을 목적으로 수도권 3기 신도시를 발표하면서 과거 신도시들에 대한 관심이 모아진다. 이전 1·2기 신도시 사례를 감안할 때 집값 안정 효과가 일부 있었던 것은 사실이지만 주거 양극화의 원흉이란 비판을 받기도 했다. 무엇보다 정부가 급하게 정책을 추진한 탓에 자족기능과 광역교통체계를 갖추지 못했던 탓이 크다는 지적이다.

1기 신도시는 1989년 폭등하는 집값을 안정시키기 위해 추진됐다. 대상지역은 서울과 20~25㎞ 가량 떨어진 일산, 분당, 중동, 평촌, 산본 등 5곳이다. 이들 지역에 당시 정부는 총 29만2000가구를 공급했고 효과는 바로 나타났다. KB부동산에 따르면 신도시를 짓기 전 서울 아파트값은 1988년 18.5%, 1989년 18.8% 상승한 후 1990년에는 37.6% 급등했다. 1기 신도시 공급 이후 1991년 서울 아파트값은 4.5% 떨어졌고 1992년과 1993년에도 각각 4.3%, 2.8% 하락했다.

하지만 2000년대들어 다시 집값이 급등했다. 결국 당시 참여정부는 판교, 동탄, 김포, 파주 등을 2기 신도시로 지정하며 개발에 나섰다. 이들 신도시 역시 '베드타운'으로 전락했다. 자족기능과 교통편 부족 등이 이유다. 미분양에 시달리기도 한 2기 신도시 파주운정의 경우 유동인구가 적어 현재까지도 공실인 상가가 많이 보일 정도이며 2017년 경기도 사회조사에 따르면 서울로 출퇴근하는 경우 평균 87분이나 걸린다.

신도시가 주거 양극화를 야기한다는 지적도 있다. 일자리나 생활편의시설 등이 떨어지면 집값이 상대적으로 더 떨어진다. 여기에 과도한 토지보상금은 주변 집값을 자극하기도 한다. 한국토지주택공사에 따르면 수도권에 7곳의 2기 신도시를 조성하는 과정에서 보상비 31조2000억원 가량이 시장에 풀렸다.

판교 토지보상금 2조5189억원 중에는 서울 강남과 분당 거주자들이 전체의 57%인 1조4567억원을 가져갔다. 그만큼 토지보상금이 부동산 투자금으로 재사용될 가능성이 높다. 신도시 건설로 주택수는 늘었지만 지난해 서울의 자가거주비율은 42.9%로, 2006년 44.6%보다도 낮아졌다. 이 기간 동안 주택소유 상위 1%의 1인당 평균 주택수는 2007년 3.2채에서 2016년 6.5채로 2배 이상 늘었다. 양극화가 심화된 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "그동안 신도시는 베드 타운이 많았는데 대부분 광역 교통망을 염두에 두고 장기적인 지역 수요를 반영하기보다 당장 오르는 집값 안정을 위해 대량 공급하다보니 난개발 논란도 많았다"고 말했다. 이어 "입주민들이 생활편의시설이 갖춰지기까지 초기 입주인들이 고생을 많이 하는 문제가 있었다"며 "강남 접근성이 높거나 생활편의시설, 일자리 등 자족기능이 있으면 집값이 높지만 그렇지 않은 경우 집값이 떨어지는 양극화도 불러왔다"고 지적했다.

일부 신도시에선 '로또 논란'도 나왔다. 대표적인 곳이 서울 강남과 가까운 판교신도시다. 2006년 동판교 민영아파트 중 첫 분양 테이프를 끊은 '풍성 신미주'(봇들마을신미주1단지) 전용면적 82㎡는 2073 대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양가는 3.3㎡당 1190만원인 3억9300만원(기준층), 현재 시세는 10억3000만~11억8000만원으로, 2009년 입주 후 10년 만에 3배 가량 급등했다.


입지가 좋은 신도시의 경우 시세보다 저렴해도 분양가가 높기 때문에 청년·신혼부부에게는 기회가 제한되고 금수저들만 혜택을 누릴 수 있다는 지적도 있다. 이에 따라 차익환수를 위해 토지임대부나 환매조건부 주택을 도입해야 하고 입지가 좋을수록 영구임대나 준영구임대로 공급해야 한다는 의견도 있다. 함영진 빅데이터랩장은 "차익 환수 조치는 필요하다"며 "신혼희망타운에 적용될 '수익공유형' 모기지를 선택하도록 하는 것도 의미가 있을 것"이라고 짚었다.