지난해부터 큰 시세 변동…경매 '기본'이 중요하다

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]

부동산 시장이 관망세일 때는 '경매'로 눈을 돌리는 소비자들도 많다. 조금이라도 저렴하게 구입해 시장이 급변했을 때의 위험 부담을 낮추는 동시에 시세 차익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 막상 시작하려면 겁이 나고 막막하기도 하다. 최근 경매 관련 책을 낸 전문가들로부터 기본적으로 경매할 때의 주의할 점과 노하우를 듣고 정리했다.

전문가들은 '시세'를 강조했다. 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉 할 수 있기 때문이다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있고 낮을 수도 있다. 일반적으로 감정가가 책정되는 시점은 경매개시일 이전 4~5개월 전일 가능성이 높다. 지난해부터 시세가 급변하는 시기에 4~5개월이면 몇 천만원에서 몇 억원 까지 차이가 날 수도 있다.

'지지옥션 경매 상담사례 100선'의 공동저자인 이창동 선임연구원은 "최근 강남에서 낙찰된 H아파트의 경우 감정가 13억원을 훨씬 넘는 17억대 낙찰됐으나 시세보다는 1억원 이상 저렴할 수 있어 반드시 시세를 파악한 후 자신의 목적에 맞게 낙찰 받아야 한다"고 설명했다. 경매는 매각율과 매각가율이 중요한 것이 아닌 현 시세 대비 얼마나 저렴하게 받았는지가 가장 중요하다는 의미다.

서울 서초동 서울지방법원 경매법정 /사진제공=머니투데이 내부 자료

최근 셀프 경매를 위한 기본서 '부동산경매10-10'을 출간한 표찬 저자(법무법인 하우 본부장)는 다세대의 경우 감정평가의 차이가 아파트보다 크기 때문에 현장답사 때 주변에 나온 매매 물건과 자세히 비교하고 건물의 하자, 주차가능 여부 등을 꼼꼼히 비교할 것을 당부했다. 1층, 2층의 저층부나 나홀로(1동)아파트, 가구 수가 적은 아파트 등도 시세보다 감정평가가 높게 되는 경향이 많아 주의를 당부했다.

표 본부장은 아파트 투자물건을 고를 때는 △역세권(예정지 포함) △주변에 초등학교가 있는 최소 500가구 이상의 단지 △조합설립인가를 앞둔 재개발 단지 △반경 3km 범위 내에 업무·상업시설이 있는 단지 등 선별을 추천했다.

이 연구원은 '자금 계획'에 대해서 강조했다. 입찰 당일 보증금인 최저가의 10% (재경매물건은 20%)를 납부하고 최고가 매수인으로 선정되면 매각허가결정 과정을 거쳐 약 1달 내에 잔금을 납입해야 한다. 일반적인 부동산 거래에 비해 잔금 날짜가 상당히 촉박하기 때문이다. 기한 내에 못내면 보증금 10%는 법원에 몰수된다.

이 때 추가로 납입해야 할 비용까지 감안해야 한다. 취득 시 명도(임차인 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 임차인이 있으면 이사비도 줘야 한다. 아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 한다. 심한 경우 밀린 공용관리비가 몇천만원에 이르는 경우도 종종 있다. 오래 방치된 경우가 많기 때문에 원활한 사용을 위해 인테리어 비용 등이 추가 될 수 있다.


실제 입주할 생각이라면 입주 시기를 넉넉하게 둬야 한다. 잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하거나 입주하지 못하고 명도 등의 과정을 거쳐야 하기 때문이다. 보통 항고 판결이 최소 3~6개월, 명도까지 하는데 1~2개월이 더 소요된다.

입찰장은 전쟁터다. 경쟁률을 의식해 무리해서 금액을 써내거나 긴장해서 '0'를 하나 더 써내는 등 실수를 하면 큰 손실로 이어질 수 있다. 단순 실수는 경매 취소로 인정 받지 못하고 보통은 보증금을 몰수당하게 돼 사전에 충분한 준비와 연습이 필요하다.

경매는 쉽게 뛰어들 수 있는 분야도 아니지만 그렇다고 전문가들만 할 수 있는 것도 아니다. 복잡한 권리관계를 따지고 낙찰가격을 산정할 자신이 없다면 경매 정보회사를 이용하거나 전문가들에게 물어보는 것도 방법으로 꼽힌다.