[법과시장]상가 투자때 주의할 점…'업종 제한' 꼼꼼히 따져봐야

전선애 법무법인 로쿨 변호사

정부의 11·3. 부동산 대책이 주택시장에 집중됨에 따라 그 반사효과로 수익형 상가에 대한 투자 열기가 지속될 것으로 예상된다. 상가 투자를 하려는 경우, 영업을 하려고 하는 경우 모두 위치 선점 등 고려해야 할 사항이 여러 가지다. 대표적인 법률적 쟁점의 하나가 '상가 업종 제한'이다.

상가 업종 제한이란 상가 분양시 분양계약이나 상가규약으로 상가마다 특정 업종을 운영하도록 정해 놓은 것이다. 쉽게 말해 특정 업종에 대해 상가별로 독점권을 인정해 놓은 것인데 동종 영업에 대한 과도한 경쟁을 방지해 각 상가의 영업상 이익을 보장해 주기 위한 차원이다.

얼마 전 한 아파트단지 내 상가에서 공인중개사 사무실을 운영하던 의뢰인 A씨는 해당 상가를 B씨에게 매도하는 계약을 체결하며 상가 업종 제한으로 그곳에서만 부동산을 할수 있다고 고지했다. 그러나 이후 B씨가 이 계약은 해제한 채 가액이 더 낮은 상가 내 다른 호실을 매수한 뒤 공인중개사 사무실을 영업해 결국 법정다툼에 이르게 됐다.

그렇다면 분양받은 사람이 아니라 상가를 제3자에게 매매하거나 임차할 경우 제3자들에게도 위 업종 제한이 유효할까. 판례를 살펴보면 법원은 제3자인 매수인이나 임차인에게도 위 업종제한약정의 효력이 미친다고 보고 있다. 대법원은 2004년 9월 선고한 사건의 판결문에서 "건축회사 등이 상가를 건축해 점포별로 업종을 지정, 분양한 후에 점포에 대한 수분양자의 지위를 양수한 사람이나 그 점포를 임차한 사람은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약시 약정한 업종 제한 등 의무를 지키기로 동의했다고 봄이 상당하다"고 판시했다. 이어 대법원은 "업종 제한 약정 위반으로 인해 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람은 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다"고 덧붙였다.

다만 분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종 지정을 한 경우 위 업종 지정이 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 요건을 갖춘 관리단 규약인지, 상가번영회와 같은 임의규약인지에 따라 그 효력이 다를 수 있어 더욱 주의가 필요하다. 집합건물법상의 관리규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자나 임차인에게도 모두 강제되나 단순한 상가번영회 규약의 경우 규약 제정에 동의한 당사자에게만 강제력을 가질 수 있다는 점에서 다르다.

문제가 된 사건의 상가에서는 분양계약상 업종 제한 규정이 존재했다. 그렇다면 A씨는 자신의 권리를 어떻게 보장받을 수 있을까. 법적으로는 B씨에게 영업방해금지를 구하는 가처분을 제기하는 방법과 영업손해에 대한 손해배상을 청구하는 방법이 있다. 실무적으로는 신속한 결정이 나오는 영업방해금지가처분을 많이 활용한다. 즉 상대에게 자신의 영업을 방해하는 영업을 하지 못하도록 금지하는 법원의 결정을 구하는 것이다. 이런 가처분 결정의 실효성을 확보하기 위해 법원의 결정을 위반할 경우 하루당 일정 금원의 지급을 구하는 간접강제신청을 함께 낼 수 있다.

아울러 상가분양시 분양계약서를 통해 매수하거나 임차하려는 경우에도 상가규약 등으로 해당 상가의 업종 제한 약정이 있는지 여부, 업종 변경 절차가 존재하는지 여부 등을 사전에 확인하는 것이 필요하다. 대법원 판례에 따르면 동종 업종의 해석에 대해 계약서상 업종의 의미나 영업범위에 대해 따로 정해진 사실이 없는 경우 사전적 의미 등을 종합해 결정하도록 돼 있다. 사전적 의미뿐만 아니라 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업 내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등이 고려 대상이 된다. 또 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권의 형성 정도, 인근 동종 업종의 상황 등도 고려해 영업권 침해 여부를 판단하도록 돼 있다.(전선애 법무법인 로쿨 변호사)