[우보세]모두가 알고 있던 부동산 '풍선효과'

강남 대신 강북으로 수요 쏠려…투기 대응 근본처방은 뒷전

/사진=머니투데이 DB

또 번지수가 틀린 걸까? 정부가 서울과 경기 일부, 세종시 등 이상 과열 조짐을 보이고 있는 지역의 분양권 전매제한 기간을 연장하고 청약자격 조건을 강화하는 등 부동산 시장 진정책을 내놓았지만 부동산시장 열기는 계속되고 있다. 서울 강남에서 강북으로, 재건축 분양권에서 입주권으로 투기의 중심이 수평 이동했을 뿐이다.

정부의 11.3 주택시장 안정화 방안(이하 11.3 대책)의 핵심 타깃은 서울 강남권이다. 그중에서도 지난해 이후 계속되고 있는 부동산시장 활황세를 주도하고 있는 강남·서초·송파구 등 이른바 강남 3구의 재건축 단지, 사상 초유의 분양가 4000만원(3.3㎡당 기준) 시대를 연 그곳을 정조준했다. 과열 의심 지역에 규제를 집중시키는 이른바 '핀셋규제'다.

실제 11.3 대책 이후 강남 3구 분양권 전매 시장은 거래가 뜸해지고 천정부지로 뛰던 재건축 아파트 시세도 하락 반전했다. 대신 마포구, 영등포구 등 서울 강북권과 기타 경기 지역의 분양권 웃돈(프리미엄)이 하루가 다르게 치솟고 있다. 강남 3구 재건축 단지에서는 분양권 대신 조합원 입주권이 귀한 몸이 됐다. 규제 사각지대로 수요가 향하는 이른바 풍선효과가 기다렸다는 듯 나타나고 있다.

정부는 이 같은 상황을 예측하지 못했을까? 정부는 이번 11.3 대책자료 말미에 국지적 과열 현상이 심화하거나 주변 지역으로 확산할 경우, 투기과열지구 지정을 검토하겠다고 명시했다. 대책을 발표하는 그 순간, 이미 일찌감치 한계와 부작용, 이에 따른 추가 대책 가능성을 예고한 셈이다.

시장 전문가들이 이번 대책이 속도 조절 차원의 단기 대응에 그친다고 비판하는 것도 이 때문이다. 정부는 앞선 8.25 가계부채 대책으로 공급을 억제한 데 이어 이번 11.3 대책으로 수요 규제 의지를 드러냈다. 하지만 투기 수요를 시장으로부터 격리할 수 있는 근본 대책은 거듭 외면했다.

최근의 부동산 이상 과열이 사상 최대인 1300조원 수준으로 불어난 가계부채 문제와 연결돼 있다는 점을 고려했다면 DTI(총부채상환비율)I·LTV(주택담보대출) 규제 강화는 반드시 필요했던 부분이다. 저금리에 기댄 투기 수요로부터 실수요자들을 보호하고 과열을 진정시키기 위해서는 특정 지역의 전매만 옭아매는 국지적 대책이 아니라 시장의 체질을 바꿔놓을 수 있는 보다 근본 처방이 필요하다.

한 부동산 전문가는 이번 11.3 대책에 대해 "정부가 수위 조절을 고심한 흔적이 엿보인다"며 "과열 속도 조절을 하는 동시에 돈의 흐름이 끊기지도 않게 해야 하니 고민이 더 커질 수밖에 없었다"고 꼬집었다. 그는 "현 정부의 부동산 대책은 2013년 이후 줄곧 부동산 경기 부양에 목적이 있었다"며 "'빚내서 집 사라'고 하던 정부가 내놓을 수 있는 규제 카드에는 처음부터 한계가 명확했다"고도 했다.


어찌 됐든 정부는 현재 한국 경제에서 유일하게 선전하고 있는 건설 경기를 꺼뜨리지 않기 위해 구멍이 훤히 보이는 규제책을 내놓았고 넘쳐나는 부동자금은 보란 듯이 그 틈새로 흐르고 있다. 모두가 이미 '예상'했듯 말이다.