단순 낙찰로는 수익 못 낸다…경매 플러스 알파는?

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]

#부동산투자업무를 하는 A씨(39)는 5년 전부터 경매에 참여해왔다. 지속적으로 공부해 왔던 터라 나름 자신감도 있었다. 실제로 상가와 주택 등 여러 물건을 낙찰 받기도 했다. 하지만 요즘은 좋은 물건 고르기가 하늘의 별 따기다. 웬만한 경매 물건은 너도나도 뛰어들어 경쟁이 치열하고 유치권 등 특수권리가 얽혀 있는 물건도 보통의 지식으로는 분석이 쉽지 않아서다.

저금리 시대에 주거난까지 가세하면서 경매 시장에 대한 열기가 식을 줄 모른다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원 경매 평균 낙찰가율은 71.9%로 전달 보다 1%포인트 올랐다. 아파트, 빌라 등 전국 주거 시설물의 평균 낙찰가율은 같은 기간 0.3%포인트 올라 85.1%를 기록했다. 2014년 8월 81.9%로 80%대에 진입한 후로 20개월 연속 80%대 낙찰가율을 기록 중이다.

이 때문에 단순 낙찰로 수익을 기대하기 어려운 시대가 왔다고 전문가들은 말한다. 경매는 경쟁력이 있는 물건을 저렴하게 사서 수익을 남겨야 하는데 응찰자가 늘어나면서 기대 수익이 낮아졌기 때문이다. 지난달 아파트 등 주거시설에 대한 평균 응찰자수는 6.6명으로 물건 하나에 최소 6명이 뛰어든 셈이다.

전문가들은 플러스 알파를 생각해야 한다고 조언한다. 빌라를 낙찰 받았다면 리모델링을 한 뒤 적정 임대수익을 올리고 그 다음 매각을 추진하는 등 세부 활용 방안을 먼저 생각해야 한다. 토지도 용도 변경을 통해 활용할 수 있는 방안을 먼저 찾은 뒤 입찰에 뛰어들어야 적정 수익을 기대할 수 있다.

상대적으로 경쟁이 낮은 유치권 등 특수 조건의 경매 물건을 집중적으로 파고 드는 방법도 있다. 유치권이란 채권자가 돈을 받을 때까지 그 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 정당한 유치권이면 낙찰자가 책임을 져야 하지만 성립 조건을 충족하지 않거나 허위로 신고했다면 그럴 의무는 사라진다. 가령 유치권이 성립하려면 유치권자가 물건을 계속해서 점유하고 있어야 한다.

지지옥션이 2011년부터 7월부터 2016년 2월까지 약 5년 동안 총 1만8100여건에 대해 유치권 분석을 한 결과 허위유치권으로 추정되는 건수가 약 91.5%에 달했다. 즉 유치권 신고가 된 경매 물건 10건 중 9건은 실제 성립이 안 된다는 의미다.

유치권 신고가 된 경매 물건의 낙찰가율은 전체 평균보다 약 10%가 더 낮다. 그만큼 낙찰자는 이익을 보게 된다. 유치권 성립 여부 등 권리분석이 어렵다면 전문업체에 의뢰하는 방법도 있다.


입찰에 참여할 때는 주변 시세와 부대 비용 등을 생각해 적정 입찰가를 먼저 정해야 한다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "몇 번 낙찰에 실패한 사람들은 낙찰을 받는데 집중해 주변 시세와 비슷하거나 더 높은 금액을 써내기도 한다"며 "경매에 참여하는 취지가 사라지게 된다"고 우려했다.

실제로 지난달 서울 마포구 창전동 현대홈타운 84.98㎡(14층)의 낙찰가액은 약 5억7000만원. 국토교통부 실거래가액에 따르면 지난달 같은 평형대 아파트는 5억2500만원~5억9200만원에 거래됐다. 명도 비용과 원주인의 밀린 관리비, 인도 명령 강제 집행 등의 행정절차 등 추가적으로 드는 비용과 노력, 시간을 감안하면 경매 보다는 일반 매입이 더 효율적일 수도 있다.