[단독]'제멋대로' 뉴스테이 공사비…'3.7억 vs 1.3억'

['뉴스테이' 6곳 건축비·임대운영비 분석해보니…]사업성따라 '들쭉날쭉'

@김지영 머니투데이 디자이너.

정부가 중산층 주거안정을 위해 도입한 '뉴스테이'(기업형 임대주택)의 공사비와 임대운영비용이 건설업체들마다 제각각인 것으로 나타났다.

2일 주택도시보증공사가 밝힌 6곳(위례·동탄2·김포 한강·인천 도화·서울 신당·수원 오목천)의 뉴스테이 출자 승인안에 따르면 1가구당 주택 공사비는 최소 1억3300만원에서 최대 3억6900만원으로 3배 가량 차이가 난다.

공사비는 주택을 짓는데 있어 토목·건축비용과 각종 부담금을 포함한 금액으로 건설업체의 시공비용이다. 서울 신당동 뉴스테이의 경우 729가구를 짓는데 966억원의 공사비가 책정된 반면 위례신도시 뉴스테이의 경우 360가구를 짓는데 1327억원이 책정됐다.

물론 공급되는 주택형과 면적별로 차이가 나고 위례신도시 뉴스테이의 경우 일반아파트가 아닌 테라스하우스로 공급되기 때문에 공사비 차이가 발생한다. 하지만 통상 테라스하우스는 평면 특성상 일반아파트보다 10~20% 가량 분양가가 비싸다는 점을 감안할 때 공사비가 2배 이상 차이를 보이는 것은 과하다는 게 건설업계 설명이다.

한 대형건설업체 임원은 “토지비를 제외한 공사비용은 비슷한 규모라면 건설업체마다 크게 차이나지 않는다”며 “사업성이 좋은 곳은 공사비를 높게 책정해도 수익률이 높기 때문에 홍보·마케팅 비용과 인건비·자재비 상승분 등 각종 비용을 공사비에 포함시켜 책정한 것으로 보인다”고 설명했다.

공사비에 토지비와 건설자금 이자를 포함한 건설원가 역시 1가구당 2억4400만원(인천 도화)에서 7억400만원(위례)으로 3배 가까이 차이가 난다.

해당 시공업체 관계자는 “위례신도시의 경우 타입에 따라 2개층 높이의 거실공간과 세대 전용주차장, 다락방, 옥상 테라스 등 특화평면이 적용되는 만큼 공사비가 높게 책정됐다”며 “단지내 선큰가든 등 총 8개의 정원을 조성하는 등 일반아파트와 비교할 수 없다”고 설명했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

운영비용 역시 사업장마다 차이가 큰 것으로 나타났다. 운영비용은 임대기간 중 임차인 모집비, 리츠 관리비, 금융비용 등이다. 지역별 가구당 운영비용은 △인천 도화 4300만원 △위례 5500만원 △동탄2 6100만원 △김포 한강 7100만원 △수원 오목천동 7700만원 △신당동 9100만원 등으로 많게는 2배 이상 차이가 난다.

문제는 업체들마다 들쭉날쭉한 공사비와 운영비용을 분석한 보고서를 토대로 서민들의 주거안정을 위해 써야 하는 정부의 주택도시기금이 출자되는데 있다.



실제로 동탄2신도시 뉴스테이는 가구당 공사비 1억6600만원, 임대운영비 6100만원 등으로 김포 한강신도시 뉴스테이(공사비 1억8800만원, 7100만원)보다 10% 이상 저렴하다보니 사업성이 좋아 기금 내부수익률(IRR)이 5%에 이른다.

반면 김포 한강 뉴스테이는 3%로 책정했다. 김포 한강이 동탄2보다 사업성이 나쁘다고 보고 요구수익률을 낮춘 것이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “투자자의 실제 수익률은 다양한 요인에 의해 크게 달라지며 단순히 공사비와 임대운영비만으로 사업성을 판단할 수 없다”며 “건설업체들은 우선주인 기금의 요구수익률을 우선 배당한 후 잔여이익을 배당받기 때문에 집값 상승률과 공실률에 따른 리스크에 크게 노출돼 있다”고 설명했다.