[단독]뉴스테이 투자기업들 해마다 10~20% '고수익'

[분석 - 뉴스테이 사업구조]<1>보통주 내부수익률(IRR)…공사비 마진과 임대운영 마진은 '덤'

@유정수 머니투데이 디자이너.

중산층 주거안정을 위해 도입한 '뉴스테이'(기업형임대주택)에 참여한 건설업체들이 해마다 10~20%에 달하는 고수익을 올리는 것으로 나타났다.

26일 국회 국토교통위원회 소속 김상희 의원(새정치민주연합·부천 소사)이 주택도시보증공사로부터 제출받은 6곳(위례·동탄2·김포 한강·인천 도화·서울 신당·수원 오목천)의 뉴스테이 출자 승인안에 따르면 보통주로 참여한 건설업체들의 내부수익률(IRR)은 9.8~21.3%(연간 집값 상승률 1.5%시)에 달하는 것으로 예측됐다.

뉴스테이 건설에 주택도시기금이 우선주로 투자되는 만큼 수익성, 안정성, 사업조건의 적정성 등을 따져본 것이다. 이를 테면 지난 4월에 있었던 '제7차 기금투자심의위원회'에서 인천 남구 도화동 도시개발사업구역 5·6-1블록 임대주택개발사업과 관련해 기금 1076억원의 출자승인을 위해 분석한 것이다.

뉴스테이 1호로 공급되는 'e편한세상 도화'의 총 사업비는 6149억4700만원. 각 항목별로는 △토지비 1406억5000만원 △공사비 3646억4100만원 △건설자금이자 94억2300만원 △판관비 91억2000만원 △임대운영비 911억1300만원 등으로 구성돼 있다.

사업비는 뉴스테이 사업구조에 따라 보통주로 대림산업과 인천도시공사가 각각 231억원(15%)씩, 우선주로 기금 1076억원(70%)이 출자됐다. 총 출자금 1538억원에 금융기관 대출로 3233억4300만원, 임대보증금으로 1378억400만원 등을 조달하는 구조다.

운영손익은 8년간 임대를 통해 월세 1047억7100만원을 벌고 리츠·임대관리비, 임차인모집비용 등으로 911억1300만원이 소요돼 136억5800만원의 이득을 보는 것으로 분석됐다. 임대관리는 대림산업이 맡는다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

8년 후 임대기간이 끝나면 매각이나 분양을 통해 처분이익을 거둔다. 지난 4월 사업계획 평가보고서에서 제일감정평가법인이 평가한 현재 시세는 5536억7900만원. 8년간 가격 변화가 없더라도 건설원가를 감안하면 총 389억6400만원의 이익이 발생한다.


연간 주택가격 상승률을 1.5%로 가정하면 매각금액은 6531억1100만원이 돼 1292억7600만원의 시세차익을 거두게 된다. 이를 토대로 운영이익과 처분이익을 합한 사업손익을 계산하면 보통주는 842억8200만원의 배당을 받고 우선주(수익률 고정)는 586억5200만원의 배당을 받게 돼 내부수익률(IRR)이 보통주 9.81%, 우선주 4%다.

마찬가지로 다른 뉴스테이 사업장의 IRR을 분석한 결과 △위례신도시(대림산업) 21.3% △동탄2신도시(대우건설) 11.6% △김포 한강신도시(금성백조) 12.7% △서울 신당동(반도건설) 10.2% △수원 오목천동(한화건설) 11% 등으로 나타났다.



단순 계산해 8~10년 임대기간이 끝나면 투자금액의 2~3배 가까운 수익을 거둘 수 있는 셈이다. 실제 '인천 도화 뉴스테이'에 231억원씩 투자한 대림산업과 인천도시공사는 집값이 1.5%만 오르면 8년후 421억4100만원씩 배당을 받게 된다.

우선주(기금)는 수익률이 고정돼 있기 때문에 시세차익이 크면 클수록 보통주가 많이 가져가는 구조다. 물론 집값이 떨어지거나 공실이 많으면 그만큼 리스크가 생긴다. 하지만 주택도시보증공사는 위험부담이 낮을 것으로 보고 기금투자를 결정했다.

여기에 건설업체들은 공사비 마진과 임대운영 마진을 챙길 수 있다. 한 대형건설업체 임원은 "뉴스테이 사업은 건설업체로선 '꿩 먹고 알 먹는' 사업이다. 투자자금이 많지 않아 리스크는 적은데 시공과 임대관리로 마진을 남길 수 있는 구조"라며 "인천 도화처럼 사업이 지지부진했던 사업장으로선 금상첨화"라고 설명했다.