"재건축 '상가 알박기' 차단"…동별 동의율 '1/2'로 완화

[9·2 서민·중산층 주거안정방안]정비사업 규제합리화 및 투명성 제고

- 재건축·재개발 공공임대주택 매입할 때 땅값도 일부 보전
- 정비계획 수립·정비구역 지정권한, 도지사→시장·군수로

@김지영 머니투데이 디자이너.

정부나 지방자치단체가 재건축·재개발 등 정비사업에 대해 용적률을 올려주는 대신 건축비만 받고 매입하는 공공임대주택의 땅값을 일부 보전해 주기로 했다. 정비사업을 활성화하기 위한 조치로 그만큼 사업성이 좋아질 것으로 보인다.

국토교통부는 2일 발표한 '서민·중산층 주거안정방안'에서 정비사업을 통해 도심내 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하기 위해 이같은 내용을 포함, 규제 합리화와 투명성 제고 대책을 내놓았다.

우선 정비사업의 수익성을 높이기 위해 용적률을 상한선까지 상향할 경우 증가분의 일정비율(50~75%)을 공공임대로 공급하는 '용적률 인센티브' 부담을 완화시키기 위해 땅값의 일부분을 보전해 주기로 했다.

지금까지는 지자체나 한국토지주택공사(LH)가 조합에 건축비만 보상하고 대지가격은 무상으로 인수해왔으나 앞으론 대지가격 감정평가액의 일정비율(30%)을 보상토록 한다는 것이다.

이를테면 서울시는 지난해 서초구 반포동 '아크로리버파크' 59㎡(이하 전용면적)의 장기전세주택(시프트) 79가구를 매입하기 위해 한 가구당 1억1000만원씩 총 86억9000만원의 예산을 책정했었다.

용적률 혜택을 주는 대신 표준건축비만 지불해 일반분양가보다 저렴하게 매입한 것이다. 아크로리버파크 59㎡의 일반분양가가 9억원대였던 점을 감안하면 9분의 1 수준이다.


토지비(7억~8억원)가 많이 들기 때문이다. 만일 토지비의 30% 가량을 보상받는다고 가정하면 79가구를 매입하는데 서울시는 160억원 이상을 더 보전해 줘야 한다. 재건축조합은 그만큼 사업성이 좋아지는 셈이다.

재건축시 동별 구분소유자 동의율도 현행 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 낮추고 면적기준도 폐지한다. 현행 재건축은 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 동의를 받고 동별 구분소유자의 3분의 2(면적 2분의 1) 이상 동의를 받아야 했다. 하지만 상가 등 일부 동 소유자의 반대로 인해 사업이 지연돼 왔다.

정비계획 수립과 정비구역 지정권한도 도지사에서 시장·군수로 넘긴다. 지난해 말 기준 시·군에서 추진되는 정비사업은 264건으로 전체의 12.8% 수준이다. 이 경우 정비구역 지정에 소요되는 기간이 6개월 이상 단축될 것으로 국토부는 예상하고 있다. 다만 특별시와 광역시는 현행대로 유지한다.

대부분 지자체는 공공용지 기부채납비율이 높을수록 용적률을 높여주는 인센티브를 제공하는데 기부채납은 도로·공원 등으로 해 왔다. 하지만 기부채납으로 인해 광폭도로 등 기반시설의 과도한 공급을 막기 위해 기부채납 일부는 현금납부로 대체한다. 구체적인 내용은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영할 예정이다.

준주거·상업지역내 정비사업시 오피스텔도 공급할 수 있도록 했다. 전체 건축물 연면적의 일정비율(20%) 범위에서 오피스텔 공급을 허용하되 주거지역은 허용되지 않는다. 지난달 말 기준 준주거·상업지역에서 추진중인 정비사업은 290개소다.

여기에 △CEO 조합장(전문 조합관리인) 제도 도입 △추진위·조합설립 동의서에 검인제도 도입 △장기지연 사업장에 공공기관 참여 확대 등 정비사업 투명성을 제고하기 위한 방안들도 추진된다.

국토부 관계자는 “이같은 내용의 시행령·시행규칙은 연내 개정을 완료하고 법 개정사항은 이달 중 국회에 제출할 계획”이라며 “연내 예산을 마련해 주거취약계층을 위한 임대주택 공급 등 후속조치를 차질없이 추진해나갈 계획”이라고 말했다.