"12년간 임대수익없는 집주인 리모델링 임대사업 누가하나"

[9·2 서민·중산층 주거안정방안]

정부가 서민·중산층 주거안정강화 방안으로 '민관 합동(집주인) 리모델링 임대사업'을 내놨다. 하지만 국토교통부가 실시한 시뮬레이션 결과 12년 동안 임대수익이 없는 등 문제가 있어 실효성에 의문이 든다는 지적이다.

2일 국토부가 실시한 집주인 리모델링 임대사업 수익성 분석에 따르면 99㎡(이하 전용면적) 규모의 수도권 단독주택을 2층, 8가구(연면적 158.4㎡)로 개량해 6가구를 임대할 경우 공사비 등을 감안, 임대기간이 8년인 경우 매월 66만원을 집주인이 추가 투자해야 한다.

임대기간이 12년인 경우 수익이 없는 반면 임대기간이 20년인 경우 매월 54만원의 수익을 거둘 수 있다. 전문가들은 집주인 리모델링 임대사업이 새로운 정책 모델이기는 하나 실효성에는 의문이란 입장이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "수익성이 있는 지역에선 저금리로 자금을 자체 조달해 임대수익을 올리는 게 더 현실적인데 (집주인들이) 20년 장기로 임대사업을 선택하진 않을 것"이라고 지적했다.

감가상각이 큰 다가구주택 특성상 해당 기간 동안 주택이 다시 노후화돼 추가적인 자금투입이 필요할 수 있다는 지적도 있다.

부동산업계 한 관계자는 "시뮬레이션을 보면 12년간 임대할 경우 수익이 발생하지 않는데 임대기간 종료 후 주택을 취득할 수 있다고 해도 사업 참여 결정이 쉽지는 않을 것"이라고 말했다.

그는 이어 "수익을 내기 위해 20년간 임대할 경우 시설 낙후에 따른 추가 리모델링이 필요할 수 있어 실제 수익성은 더 떨어질 수 있는데 LH(한국토지주택공사) 위탁 관리로 세원 노출이 될 게 뻔해 꺼릴 수 있다"고 꼬집었다.


또다른 업계관계자는 "LH 매입임대가 입지나 노후도 등으로 공실이 나는데 입지가 안 좋은 곳에서 리모델링을 실시하더라도 임차인 부족으로 공실이 발생할 수도 있다"며 "공실에 대한 수익을 LH가 보존해 주지만 결국 정부 재원 낭비라는 지적을 받을 수 있다"고 말했다.

현재 LH 매입임대는 총 6만가구로 이중 2000가구가 공가로 남아 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 "LH가 위탁을 받아 임대사업 대부분의 업무를 수행해 임대기간을 20년으로 설정할 경우 집주인은 매달 정기적인 수익을 확보할 뿐 다른 걱정은 하지 않아도 된다"며 "임대기간 종료 시 자산가치 증대 효과를 누릴 수 있는 장점도 있다"고 설명했다.

집주인 리모델링 임대사업은 집주인이 노후 단독·다가구 주택을 주거취약계층을 위한 임대주택으로 개량해 공급하는 것이다. 내년에는 시범사업으로 150가구를 개량해 1000가구 내외의 임대주택을 공급할 계획이다.

집주인이 노후주택을 LH에 위탁하거나 직접 소규모 다가구 주택으로 개량한 후 LH에 임대관리를 위탁하면 집주인은 관리부담 없이 정해진 기간동안 예상 임대수익을 확정 지급받고 임대기간 종료 시 개량된 주택을 반환받을 수 있다. LH는 임대관리비용 및 임대리스크 분담대가로 월 임대수입의 일정비율을 수수료로 부과한다.

독거노인·대학생 등 저소득 1인가구가 입주자로 우선 선정되고 임대료는 시세의 50∼80%, 임대기간은 집주인 선택에 따라 최소 8년에서 최장 20년으로 정해진다. 집주인은 주택도시기금으로부터 연 1.5% 금리로 가구당 최대 2억원의 개량자금을 지원받을 수 있다.

내년부터 고령층 전세임대(연간 2000가구)를 신설해 독거노인 등 저소득 고령층에게 시세의 30% 수준으로 공급한다. 대학생 전세임대는 공급물량을 연간 3000가구에서 5000가구 수준으로 확대·공급한다. 대학생 전세임대의 면적제한은 현행 1인 거주의 경우 50㎡, 2인 이상 거주의 경우 60㎡로 돼 있으나 앞으로 3인 이상 거주의 경우 85㎡로 확대한다.

하지만 전세임대의 경우 복잡한 절차 등을 이유로 집주인들이 임대차계약을 꺼리고 있다. 특히 어렵게 전셋집을 구했더라도 근저당 등 권리관계를 분석하는 일련의 과정에서 반려되는 상황이 발생하는 등 자칫 공급계획 확대가 단순한 숫자 늘리기에 그칠 수 있다는 의견이다.

서울 동작구 흑석동 A공인중개소 관계자는 "대학생 등을 위해 전세임대 공급을 늘리려는 정부의 방향은 맞게지만 전세난이 심각한 상황에서 대학생 전세임대 등의 경우 여러 요건을 갖춰야 하는데다 절차가 까다롭다는 점에서 집주인이 계약을 꺼리고 있다"며 "대학생들이 전세임대가 가능한 집을 수소문하면서 돌아다니지만 물건 구하기가 만만치 않은데 공급계획 늘리기가 단순한 숫자 놀음에 그칠 수 있다"고 말했다.

정부는 다양한 부지를 활용해 2016년 뉴스테이(기업형 임대주택) 공급량을 최대 2만가구로 확대한다. 이를 위해 다양한 인센티브가 제공되는 공급촉진지구를 내년 상반기 지정 완료해 사업을 추진한다. 올해 말 민간임대주택에 관한 특별법 시행 후 영등포 공장부지를 포함한 5개 내외 부지를 선정해 발표할 계획이다.

하지만 뉴스테이의 경우 초기 임대료 제한이 없어 주거비 부담이 만만치 않은 데다 각종 혜택으로 기업 특혜 논란이 여전하다. 조명래 단국대학교 교수는 "정부가 우선 성과를 내기 위해 기업 특혜 논란을 해결하지 못한 채 입법을 했다"며 "사업 추진을 위해 사업자들의 요구를 수용하는 태도였으나 정책적으로 성공할지는 미지수"라고 말했다.

이어 "서울 뉴스테이는 소득 분위 8분위 이상, 즉 월가구소득 400만원 이상을 대상으로 하는데 이들의 경우 전세를 그대로 유지하거나 대출을 받아 집을 살 수 있을 정도로 선택의 폭이 넓다"며 "결과적으로 타깃 설정을 잘못했다는 것인데 은행이자율이 2%대인데 사업자들의 수익성을 담보로 임대료를 과도하게 설정한 측면도 있다"고 덧붙였다.