![@머니투데이 김지영 디자이너](https://thumb.mt.co.kr/06/2015/08/2015083115034544350_2.jpg/dims/optimize/)
하지만 재개발은 투자시점이나 방법에 따라 수익성이 천차만별이어서 투자에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 이에 성공한 사업장으로 손꼽히는 서울 마포구 ‘대흥3구역’의 사례를 통해 재개발 투자의 성공비법을 알아본다.
서울 마포구 대흥동 60번지 일대 2만8584㎡에 달하는 ‘대흥3구역’ 재개발정비구역은 지하철 6호선 대흥역과 서강대학교 사이에 위치한다. 2004년 9월 추진위가 승인돼 2007년 6월 정비구역으로 지정됐다. 4개월만인 10월에 조합설립인가를 받아 재개발이 진행됐다.
조합설립인가를 받은 지 7년5개월 만인 지난해 3월 ‘마포자이2차’로 변신, 입주를 시작했다. 해당구역은 용적률 247%를 적용받아 지상 14~25층 6개동에 558가구로 지어졌다. 일반분양은 190가구. 3.3㎡당 평균분양가는 1920만원선이었다.
‘비례율’이란 정비사업에서 새로 지어진 주택의 가격에서 사업비를 뺀 금액을 사업이전 조합원의 종전자산 가액으로 나눈 비율을 말하는데 이 수치가 100을 넘으면 조합원에게 수익이 생긴다는 의미다. ‘비례율’이 오르면 ‘권리가액’(감정가*비례율)이 높아져 추가분담금이 줄어든다.
업계에선 ‘대흥3구역’의 성공요인으로 빠른 사업추진을 꼽는다. 2007년 6월 구역지정 이후 2009년 3월 사업시행인가까지 21개월밖에 걸리지 않았고 관리처분계획인가(2010년 5월)까지도 14개월에 그쳤다.
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2000년 이후 구역지정을 통과한 서울의 545개 재개발·재건축사업장의 단계별 사업기간이 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.0년 △조합설립에서 사업시행인가 통과까지 2.2년 △관리처분인가까지 1.5년 등을 감안하면 21개월가량 앞당긴 것이다.
이는 정비구역 지정 당시 이른바 ‘지분 쪼개기’가 거의 없던 것이 이유다. 외부투자자가 적다 보니 사업추진 속도도 빨랐고 일반물량이 190가구로 조합원 분양분(272가구)의 70%에 육박할 정도로 사업성이 높았다는 평가를 받는다.
◇6억원 들여 산 지분이 7.5억 아파트로 ‘탈바꿈’
2007년 정비구역으로 지정되면서 가격이 뛰었다. 국토교통부 실거래가에 따르면 재개발구역에 포함된 60-17번지 다세대 68㎡(이하 전용면적)는 2007년 12월 4억2000만원에 거래됐다.
60-24번지 76㎡도 3억6500만원이었다. 재개발에 포함되지 않은 주변에 비해 2배 이상 높은 가격이었다. 재개발 프리미엄(웃돈)이 붙기 시작한 것이다.
이후 2010~2011년 84㎡ 아파트에 입주할 수 있는 조합원 매물 웃돈이 1억5000만~2억원 선이었다. 만일 당시에 감정가액 2억5000만원짜리 지분을 1억6000만원에 웃돈을 주고 샀다면 총 4억1000만원을 투자한 셈이다.
이후 비례율이 114%로 올랐으니 권리가액도 2억8500만원으로 오르게 된다. 84㎡의 조합원 분양가 4억9000만원을 감안하면 2억500만원의 추가분담금을 내면 된다.
결국 총 6억1500만원을 들여 아파트를 구입하게 된 셈. 재건축된 ‘마포자이2차’의 입주시점인 2014년 6월 84㎡의 실거래 가격이 6억6000만~6억9800만원이었으니 5000만원 가까운 시세차익을 낸 것이다. 지난 6월엔 같은 아파트 15층이 7억4700만원에 거래됐으니 또다시 1년새 5000만원 이상 가격이 올랐다.
대흥동 인근 D공인중개소 관계자는 “2011년 착공 이후부터는 프리미엄이 더 올라 손해를 본 투자자들도 있다”며 “사업이 어느 정도 진행되면 가격에 거품이 형성되기도 하는 만큼 시장과열에 휩쓸려 투자하다 보면 낭패를 보기 십상”이라고 귀띔했다.