송파 3억짜리 아파트 유찰 기다리다 '낭패'본 사연은

[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<16> 유찰에 따른 입찰경쟁률 분석

서울 동부지법에서 경매 진행된 송파구 오금동 '오륜파크빌' 모습. / 사진제공=대법원

#서울 송파구 오금동에 거주 중인 이모씨(47)는 최근 치솟는 전셋값을 감당하기 힘들어 집을 구매하기로 마음먹었다. 인근 위례신도시나 하남 미사지구 등 신규 분양 아파트는 가격도 만만치 않고 경쟁률도 치열해 집 근처 아파트 경매에 도전해 보기로 했다.

지난 6월 동부지법에서 경매 진행된 오금동 '오륜파크빌' 5층(전용 70㎡)이 단연 눈에 띠었다. 지은 지 10년 된 아파트로 방이 3개라 중학생 자녀(2명)들에게 방 한칸씩 줄 수 있고 감정가도 3억2600만원으로 충분히 감당할 수 있었다. 지하철 5호선 방이역이 500여 미터로 가까웠고 얘들 학교와도 멀지 않았다.

여러 고민 끝에 첫 입찰에 참여하지 않았는데 다행히 1회 유찰돼 최저입찰가가 2억6080만원까지 떨어졌다. 이후 지난 3일 진행된 두 번째 경매에서 경쟁이 치열할 것을 예상하고 감정가보다 1만원 적은 3억2599만원을 입찰가로 써 냈다. 1회 유찰된 만큼 감정가보다는 높은 가격이 나오지 않을 거라 생각해서다.

하지만 이씨는 낙찰에 실패했다. 무려 감정가보다 2688만원이나 높은 3억5288만원을 써 낸 사람이 있었던 것. 더 놀라운 건 이 물건에 입찰한 27명 중 5명이 감정가보다 높은 가격을 써냈다. 이씨는 "첫 번째 경매에서 감정가인 3억2600만원만 썼어도 낙찰 받았을 것을 생각하니 억울하다"고 아쉬워했다.

이처럼 최근 싼값에 내집마련을 원하는 실수요자가 경매시장에 대거 몰리다보니 서울 중소형아파트 물건들이 감정가보다 비싸게 낙찰되는 사례가 많다. 한번 유찰되면 수 십대의 1의 경쟁률을 뚫어야 하기 때문에 일부러 유찰되기 전에 신건을 낙찰받기도 한다.

유찰횟수에 따른 상반기 서울지역 아파트경매 분석. / 자료제공=부동산태인

7일 법원경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난달 전국에서 경매 진행된 아파트 총 물건 수는 2619가구. 이중 10.1%에 달하는 265가구가 한 번도 유찰되지 않고 신건으로 낙찰됐다. 지난 6월 9.4%(2884가구 중 270가구)보다 높아진 수치다.

감정가가 대개 시세를 반영하고 있는 만큼 10건 중 1건이 시세보다 높게 낙찰되고 있다는 의미다. 게다가 이씨의 경우처럼 1회 유찰됐어도 신건 낙찰과 마찬가지로 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우까지 계산하면 최근 아파트 경매 분위기를 짐작케 한다.


실제 올 상반기(1~6월) 서울에서 진행된 아파트의 17%는 유찰되지 않고 낙찰됐다. 경쟁률은 3.4대 1이었고 낙찰가율은 103.7%였다. 반면 1회 유찰된 후엔 경쟁률이 9.8대 1로 치솟았고 낙찰가율은 93.2%였다. 전체 83%는 2회 유찰 전에 주인을 찾았다. 2회 유찰된 물건도 8대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "최근 아파트 경매시장은 주변 시세보다 싸게 매입할 수 있는 장점이 사라졌다"며 "다만 감정평가가 이뤄지고 나서 몇 개월이 지나면서 시세 변동이 있을 수 있는 만큼 잘만 고르면 이익을 볼 수도 있다"고 귀띔했다.