강남 243.5㎡ 아파트가 3억에…낙찰받아도 될까

[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<14>위반건축물 낙찰받기

서울 강남구 역삼동 '마이다스힐빌라트' 모습. 정문에 유치권 행사를 안내하는 현수막이 걸려 있다. / 사진제공=대법원

#이달 23일 서울중앙지법에선 강남구 역삼동 '마이다스힐빌라트' 243.5㎡(이하 전용면적) 아파트(3층)에 대한 경매가 진행된다. 5회나 유찰돼 최저입찰가가 감정가(10억500만원)의 33%인 3억4406만원까지 떨어졌다. 10억원짜리 아파트를 절반도 안되는 3억원 중반대에 매입할 수 있는 것이다.

2003년 지어진 건물로 지하철 2호선 역삼역과 300여m 떨어져 있는 역세권 단지여서 인기를 끌만한데도 왜 이렇게 가격이 떨어진 것일까. 가장 큰 이유는 시행업체가 공사대금을 내지 않아 한 부동산개발업체로부터 유치권이 신고돼 있다. 결국 이 이파트는 10년 넘게 빈집으로 방치돼 있던 것이다.

같은 아파트 △1층 2가구 △3층 2가구 △5층 1가구 △6층 1가구 등 총 6가구가 이달 중 경매 진행된다. 게다가 지하주차장을 사무소로 무단 용도변경해 위반건축물로 등록돼 있다. 주차장법 위반으로 이행강제금이 부과될 공산이 크다.

이처럼 경매물건을 검색하다보면 '위반건축물'로 등록된 건물들을 심심치 않게 볼 수 있다. 대부분 불법으로 용도를 변경하거나 옥탑방 등 무단증축이 원인이다. 그렇다면 위반건축물을 낙찰받아도 되는 걸까.

건축법 제80조에는 위반건축물로 판명돼 시정명령을 받은 후 이행하지 아니한 건축주 등에 대해선 이행강제금을 부과토록 하고 있다. 기준에 따라 위반면적만큼 내게 된다. 1년에 2회씩 시정이 될 때까지 반복해 이행강제금을 부과·징수할 수 있다.

만일 전 소유주가 이행강제금을 미납했더라도 낙찰자가 떠안지는 않는다. 경매 낙찰후 소유권이 이전되면 이후 발생하는 이행강제금만 새로운 소유자가 납부하는 것이 원칙이기 때문이다.

하지만 낙찰 이후 위반 부분을 원상복구하지 않으면 계속해서 이행강제금이 부과되는 만큼 입찰전 이에 대한 대책을 마련하고 입찰에 나서야 한다는 게 전문가들의 조언이다.


이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "낙찰 이후 발생하는 이행강제금 등은 낙찰자의 몫"이라면서 "불법 용도변경에 따른 원상회복과 이행강제금의 납부의무가 따르기 때문에 세부적으로 확인한 후 이를 입찰가에 반영하는 것이 좋다"고 조언했다.