서초동 1억8000만원 아파트, 3회나 유찰된 사연은…

[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<13>1억원대 소액 아파트 투자하기

세차례나 유찰된 서울 서초구 서초동의 '서초자연인' 아파트. / 사진제공-=대법원

#지난달 8일 서울북부지법에서 경매된 노원구 중계동 '중계무지개' 40㎡(이하 전용면적) 아파트(13층)는 31명이 입찰표를 써냈다. 이 물건은 지하철 7호선 중계역과 인접해 있는 역세권 단지로 감정가가 1억7000만원이었다.

1회 유찰로 최저 입찰가는 감정가의 80%인 1억3600만원. 말소기준권리를 앞서는 선순위임차인(전세금 8500만원)이 있음에도 감정가보다 높은 1억7168만원에 낙찰됐다. 2위 응찰가(1억6911만원)보다 257만원 더 써내 낙찰받았다. 방 2개와 거실, 발코니를 갖춰 2~3인 가구가 살기 적합하고 임대수요도 풍부한 곳이다.

월세로 임대 놓으면 보증금 1000만원에 매달 60만원을 받을 수 있다. 임대와 매매 모두 수월한 서울 역세권 소형아파트여서 응찰자가 몰린 것이란 분석이다.

이날 같은 법원에서 진행된 중계동 '건영' 75㎡(6층)에도 34명이나 응찰, 감정가(3억2000만원)보다 높은 3억2644만원에 낙찰됐다. 이 물건 역시 1회 유찰돼 경쟁이 치열했다.

이처럼 최근 싼값에 내집마련을 원하는 실수요자가 경매시장에 대거 몰리다보니 서울 중소형아파트 물건들이 감정가보다 싸게 낙찰받는 사례가 많지 않다. 한번 유찰되면 수십대의 1의 경쟁률을 뚫어야 하기 때문에 일부러 유찰되기 전에 낙찰받기도 한다. 이에 비교적 저렴한 1억원대 소형 아파트 경매 물건을 분석해봤다.

3일 법원경매정보업체 부동산태인에 따르면 이달 서울에서 경매 진행되는 1억원대(감정가 1억~2억원) 아파트 물건은 모두 51건. 이중 관악구 신림동 '강남아파트' 물건이 34건이나 무더기로 경매 진행된다. 채무자는 모두 '강남아파트 재건축정비사업 조합'이다.

이 아파트는 1974년 준공된 지상 6층 17개동에 42~46㎡ 876가구 규모로 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접해 있다. 재건축이 추진되고 있지만 1994년 처음 조합이 설립된 후 22년째 답보 상태다.


사업 추진이 장기간 난항을 겪자 조합에 대해 강제경매에 들어갔고 이주비가 지급되는 단계에서 조합에 신탁등기를 설정한 조합원들의 집이 경매로 넘어가게 된 것이다.

이달 6일 북부지법에서 경매 진행되는 상계동 '삼성'(5층) 60㎡, '상계주공14단지'(9층) 46㎡, 중계동 '동진'(4층) 42㎡ 등이 1억원대 감정가에 나왔다. 모두 신건으로 감정가는 각각 1억9500만원, 1억6500만원, 1억3100만원 등이다.

특이한 물건은 다음달 4일 입찰 예정인 서초구 서초동의 '서초자연인'아파트 8층이다. 28㎡ 소형으로 3회나 유찰돼 최저 입찰가가 감정가(1억8000만원)의 51.2%인 9216만원이다.

2013년 준공된 새 아파트인데다 지하철 3호선·신분당선 환승역인 양재역에서 500여m 떨어져 있고 '서초문화예술정보학교' 서쪽 인근 주택가에 위치해 있다. 다만 말소기준권리에 앞서는 선순위임차인이 있어 수차례 유찰된 것으로 보인다.

법원에서도 수차례 방문했으나 폐문부재로 임대차 관계가 정확히 파악되지 않은 물건이다. 임차인이 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 전세보증금을 떠안을 수 있는 만큼 입찰을 꺼리는 것으로 알려졌다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "경매를 통하면 주변 시세보다 싸게 매입할 수 있다는 장점도 있는 반면, 권리분석을 잘못해 큰 피해를 보는 경우도 있다"며 "주변 시세와 권리관계를 발품을 팔아가며 꼼꼼히 알아봐야 그나마 실수를 줄일 수 있다"고 설명했다.