투자자 대거 몰리는 '오피스텔', 경매로 들어가볼까?

[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<5>오피스텔 투자하기…입지·수요·수익률 꼼꼼히 따져야

최근 경매 나온 서울 동대문구 장안동에 위치한 W오피스텔 전경. / 사진제공=네이버로드뷰

오피스텔 임대수익률이 역대 최저치로 떨어졌지만 오피스텔 분양은 여전히 투자자들의 관심사다. 실제 지난달 경기도 광교신도시에서 분양한 한 오피스텔은 172실 모집에 7만2693명이 몰리며 평균 422대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

과잉공급 우려가 제기되고 있지만 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 소액 투자자들은 정기 예금금리보다 높은 수익을 기대할 수 있는 오피스텔 투자를 여전히 선호하는 모습이다. 특히 경매를 통하면 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있어 임대수익률을 높일 수 있는 장점이 있다.

7일 KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 5.6%로 2010년 조사 이후 가장 낮은 수치다. 2010년 6%를 넘어서기도 했던 임대수익률은 최근 4개월 연속 내림세다. 경기도 역시 6.12%로 조사 이래 가장 낮은 수준의 임대수익률을 보이고 있다.

게다가 이는 매매가 대비 임대료를 단순 계산한 평균 임대수익률로, 대출이자와 공실, 수선비 등을 감안하면 실제 수익률은 3~4%대로 떨어진다. 게다가 공급과잉으로 임대수익이 줄어드는 가운데 지역별 수익률 편차도 커지고 있어 입지·수요·수익률 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

임대수익을 얻을 수 있는 투자물건으로 서울 동대문구 장안동에 위치한 46.6㎡(이하 전용면적) W오피스텔을 선택했다. 전체 15층 중 3층으로 현재 세입자가 보증금 500만원에 월세 60만원을 내고 거주하는 물건이다.

2회 유찰로 인해 최저가가 감정가(1억7600만원)의 64%인 1억1264만원. 감정가 기준으로도 연 4.2%의 임대수익률을 보이는 우량 물건이다. 만일 최저가로 낙찰받는다면 6.7%의 수익률을 얻을 수 있다. 이달 31일 세번째 경매가 예정돼 있다.

2009년 준공돼 내부가 깔끔하고 지하철 5호선 장한평역에서 걸어서 10분 거리에 위치해 있어 임차인 수급 걱정도 거의 없다는 평가다. 다만 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 만큼 입찰가 산정이 쉽지 않다.


해당 오피스텔 4층(60㎡)이 지난해 4월 감정가(2억1000만원)의 73.8%인 1억5500만원에 낙찰된 사례가 참고가 된다. 올 2월엔 같은 오피스텔 13층(28㎡)이 1억400만원에 경매나와 1회 유찰된 후 9476만원(91.1%)에 낙찰되기도 했다. 당시 모두 11명이 입찰해 2위와는 265만원 차이였다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "강남보다는 상대적으로 매입비용이 적은 강북 지역의 임대수익률이 더 높을 수밖에 없다"며 "공급 과잉이 덜한 의정부나 일산 외곽 지역 등으로 눈길을 돌려보는 것도 괜찮다"고 조언했다.