[이슈칼럼]1% 수익 공유형 모기지에 대한 우려

최근 국토부가 1%대 초저금리 수익 공유형 모기지를 민간은행을 통해 출시하겠다는 정책 발표로 논란이 뜨겁다. 새누리당 김무성 대표까지 합세해 은행 손실을 막아주는 장치로써 공적기관인 대한주택보증의 보증에 대한 합리성 문제에 대한 의문을 제기했다.

이 같은 부정적 반응에 대해 국토부는 언론과 금융권 등에서 제기하는 우려에 지나친 측면이 있다는 반응을 보이고 있다. 국토부 입장대로 올해 3000가구라는 한정된, 시행후 발생하는 문제점을 보완할 수 있는 말 그대로 시범적인 사업일 수도 있다.

어쨌든 제시된 1% 수익공유형 모기지에 관련된 적잖은 논란은 해당 상품과 관련된 리스크에 대한 판단이 대출자와 차입가구 모두에게 명쾌하지 않음을 대변한다. 유사 상품으로 주택기금의 수익 공유형 모기지가 있었다. 출시 초기 상당한 인기를 누렸으나 집값 상승세가 인지되고 있는 시점에선 현저히 매력도가 떨어진다.

좀 더 낮은 금리에 좀 더 확대된 대상으로 설계된 것이 이번 우리은행의 1% 수익 공유형 모기지라고 볼 수 있다. 어찌보면 수익공유형 모기지는 침체된 시장상황에서 작동할 수 있는 한시적인 해법일 수밖에 없다.

그러한 한시적인 용도는 최근 시장 상황의 회복세에 따라 약화됐다고 볼 수 있다. 그럼에도 다시 수익 공유형 모기지에 매달리는 모습이 그리 편하게 느껴지지는 않는다.

현재 제시된 상품의 특성은 집값이 안정적으로 상승할 때를 기반으로 구성된 듯하다. 그런 시장 상황에선 대출자도 차입가구도 큰 부담이 없다. 하지만 장래 주택시장의 가격변동은 아무도 확신할 수 없다.

한 예로 국토부 실거래가지수로 판단할 때 최근 7년간 누적상승률을 보면 수도권은 0%이지만, 이전 시점에는 제자리걸음이었던 부산(67%) 대구(59%) 광주(57%) 대전(40%) 울산(50%) 등 지방광역시의 경우 평균 50% 이상의 가격상승이 이뤄졌다.


이제는 역으로 지방은 하락세, 수도권은 상승세로 바뀔 여지도 있다. 수도권이 하락세일 때 지방은 상당한 상승세를 보였듯, 저성장기라고 수도권 집값이 안정적일 것으로 믿는 것은 너무 안일한 판단이다.

제시된 수익 공유형 모기지가 지닌 문제는 집값이 하락해도 문제이지만, 상승해도 문제다. 집값이 갖고 있는 양면성은 그것이 투자수익 의미도 지니고 있지만 동시에 주거비용 의미도 지니고 있다는 것이다.

해당 상품은 7년후 자본차익에 대한 정산을 요구하고 있다. 그 시점에 매각해 정산금을 지불하면 상대적으로 열악한 주택으로 이사해야 한다.

우리은행에서 제시한 7%의 최대 수익률을 해석하면 1%의 금리를 제하고 가격상승률 6%까지는 나누어 갖겠다는 것으로 볼 수 있다. 연간 6%씩 지속적으로 상승하면 최근 7년간 지방광역시에서 발생했던 누적상승률인 약 50%가 된다.

9억원짜리 아파트를 LTV 70%로 수익 공유형 모기지를 얻어 구입한 경우 7년뒤 4억5000만원이 오른 정산시점에 자본차익의 70%인 3억2000만원의 정산금을 우리은행에 일시 지불해야 한다.

이는 1억원의 전세 상승분도 부담스러운 현 상황을 고려하면 사회적 논란을 불러일으킬 수 있는 상황이 된다. 과하게 이야기하면 아파트를 9억원에 산 것이 아니라 결국 12억2000만원에 산 것이 되고 가격상승률이 높을수록 그 부담이 더 커지게 되는 아이러니가 발생하게 된다.

아직 7년이 지나지 않은 시점이어서 과한 생각일 수도 있지만, 확실한 것은 복잡한 금융상품이 도깨비 방망이는 아니라는 점이다. 아무도 확신할 수 없는 리스크를 어떻게 부담하는가에 따라 비용이 달라질 뿐이다.

지금은 그 리스크의 판단 또한 명확하지 않다는 게 문제다. 정부 입장에선 리스크가 큰 한시적인 정책적 선택보다는 장기적으로 시장구조를 정상화할 수 있는 정책에 더 고민을 해주기를 바라는 마음이다.