1%대 주담대까지…"진짜 빚내서 집사도 될까"

[수익 공유형 모기지 따져보니]"7년간 집값 9% 올라야 손해 안본다"

정부가 소득수준과 상관없이 누구에게나 연 1%대 초저금리로 주택구입 자금을 빌려주겠다며 도입키로 한 '수익 공유형 주택담보대출(주담대)'. 정부가 이 대출상품을 꺼내든 이유는 전세수요를 매매로 유도, 전세난을 완화하는 동시에 매매시장 활성화를 꾀하기 위해서다.

그렇다면 중산층인 맞벌이 부부가 이사를 고려할 경우 어느 편이 유리할까. 부부합산 소득이 7000만원인 부부가 7년간 목돈 2억5000만원을 모은 상황을 가정해봤다.

3일 부동산114에 따르면 지난 1월 기준 서울 소재 아파트 평균 전세가격은 3억4047만원. 이를 토대로 지난해 12월 비슷한 가격인 3억5000만원에 전세 거래된 강남구 개포동 주공6단지 60㎡(이하 전용면적)로 이사할 경우 매입과 전세 중 어느 쪽이 유리한지 따져봤다.

이 아파트의 가장 최근 실거래가는 지난해 8월의 6억8500만원. 이를 매입하기 위해선 4억3500만원을 대출받아야 한다. 정부가 제시한 수익 공유형 주담대 금리는 1.16%(코픽스-1%포인트) 정도로 매달 42만500원 가량(연 504만6000원)의 이자를 물어야 한다.

여기에 취득세와 농특세 등 취득 관련 세금 1640만원, 중개수수료 342만5000원(서울시 개정안 반영)에 달하는 비용이 추가로 발생한다. 뿐만 아니라 공시가격을 기준으로 재산세도 매년 99만8400원 가량을 내야 한다. 집값이 떨어져도 공시가격이 오르면 재산세 부담은 커진다.

대출이자와 각종 세금, 중개수수료만 감안해도 매입 첫해만 2587만원에 달하는 주거비용이 발생하는 셈이다. 이는 집값의 약 3.8%에 달하는 수치다. 즉 매입 첫해부터 집값의 3.8% 가량 손해를 보는 것이다. 이듬해부터도 대출이자와 재산세로만 매년 604만 가량의 비용이 발생한다.

수익 공유형 주담대의 1%대 초저금리가 적용되는 기간은 대출일로부터 7년간이다. 이 기간동안 대출이자와 각종 세금, 중개수수료를 모두 더하면 총 비용은 6214만원으로 집값의 9%가 넘는다. 다시 말해 관리비 등 부대비용을 제외하고도 7년간 최소 집값이 9% 이상 올라야 본전이란 계산이 가능하다.


문제는 7년 후 수익 공유형 주담대가 일반대출로 전환되면 주택가격 상승분을 은행과 나눠야 한다는 것이다. 이 경우 집값이 추가로 더 올라야만 은행 수익을 제외하고 본전을 뽑을 수 있다.

반면 가진 돈 2억원에서 전세자금(금리 3.3%)으로 1억원을 대출받아 전세를 구하면 매달 27만5000원씩(연 330만원) 이자를 내야 한다. 중개수수료(140만원)를 감안하면 매입 첫해 비용은 470만원으로 집을 살 때보다 5.5배 저렴하다. 이듬해부터는 매년 330만원의 이자를 지급하면 된다.

이처럼 맞벌이 부부의 경우엔 집값 상승에 따른 차익을 기대하지 않는다면 내 집을 사는 것보다 전세를 구하는 게 주거비용 측면에서 유리한 셈이다. 첫해 취득비용을 제외하더라도 전세가 매입보다 매년 274만원 가량 저렴하다.

물론 자가와 전세를 단순 비교하긴 어렵다. 주택을 소유하면 주거 안정성 등의 이점이 있는 반면, 가격 변동에 대한 위험과 자산보유에 따른 유지비용 등의 부담을 떠안아야 한다. 반면 전세로 거주하면 2년마다 보증금 인상 부담과 새로운 집을 구해야 하는 번거로움, 이사 등의 추가비용이 발생할 수 있다.

마철현 세무사는 "정부가 내놓은 수익 공유형 주담대는 집값이 오른다는 가정하에서 경제적 실익이 가능한 상품"이라며 "대출금리가 낮아도 주택 구입에 따른 주거비용 부담이 만만치 않아 지금처럼 집값 상승 기대감이 낮은 상황에서 얼마나 실효성이 있을지 의문"이라고 밝혔다.