6억대 3주택자 임대사업자 등록시 年220만원 '이득'

[임대사업자가 꿈인 나라]<19>등록 전·후 세금 시뮬레이션 해보니

정부가 내놓은 '주택임대차 선진화방안'(2·26 세입자대책) 이후 임대사업자 등록을 염두하고 주판알을 튕기는 집주인이 늘고 있다.

그동안 소득신고 대상임에도 전수조사가 불가능해 세금을 내지 않은 집주인들에게 소득세를 부과하면 정식으로 사업자 등록을 하고 혜택을 받는 게 유리할 수 있다. 게다가 정부는 임대사업자 등록을 유도하기 위해 매입·준공공임대주택 등록시 세제혜택도 강화했다.

전문가들은 3주택 이상 보유자로, 임대를 놓은 주택의 가격이 비교적 비싼 수도권에 있다면 임대사업자 등록을 하는 게 세금을 내지 않는 것보다 유리하다고 조언한다.

◇임대사업자 세금 220만원 절감 방법은=23일 백원일 세무사에 따르면 수도권에서 공시가격 2억7000만원(전용 60㎡) 아파트 3채를 가진 소유자가 1채는 거주하고 나머지 2채 모두 보증금 5400만원에 월 65만원에 임대하는 경우 소득 신고대상에 해당돼 다른 소득이 없다고 가정하면 32만5591원의 소득세와 225만7200원의 재산세를 내야 한다.

이 경우 보유주택 공시가격의 합이 6억원을 넘어 종합부동산세도 100만8000원을 내게 돼 총 359만791원의 세금을 물어야 한다. 이 집주인이 매입임대사업자로 등록하고 5년간 임대하면 세금부담이 대폭 줄어든다. 임대주택에 대한 재산세는 50%, 소득세는 20% 감면받고 종부세는 전액 면제돼 총 135만6514원만 세금으로 내면 된다. 매년 220만1718원의 세금을 줄일 수 있는 셈이다.

60㎡ 이하 새 주택을 구입해 임대사업을 하는 경우 취득세가 면제되고 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세도 적게 낼 수 있다. 임대료를 주변 시세 이하로 책정하고 10년간 임대를 놓는 준공공임대주택으로 등록하면 혜택은 더 커진다.

백원일 세무사는 "어차피 내야 할 세금이라면 임대사업자로 등록해 세금혜택을 받는 게 유리하다"며 "다만 다른 소득이 없어 피부양자로 등록된 집주인의 경우 임대사업자가 되면 건강보험료와 국민연금을 내야 하므로 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 설명했다.


보유주택이 4채고 3채를 임대하는 경우엔 혜택이 더 컸다. 그동안 소득세를 내지 않았더라도 임대사업자 등록으로 내야 하는 소득세는 83만9970원인 데 반해 재산·종부세 감면으로 410만2794만원의 혜택을 볼 수 있어서다. 집값에 비례해 감면혜택도 커지기 때문에 집값이 비싼 지역이 유리하다는 결론이다.

◇임대소득 '공평과세'가 임대사업자 등록 '첩경'=다만 임대사업자로 등록하는 게 무조건 혜택을 보는 것은 아니다. 앞 사례에서 보유주택이 2채고 1채만 임대하는 경우엔 소득세와 종부세 감면혜택을 받을 수 없다. 따라서 재산세 62만6400원 정도의 혜택만 본다. 이 경우 줄어드는 세금보다 임대소득에 따라 부과되는 건강보험료가 크게 증가할 수 있다.

특히 다른 소득이 없어 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 등록한 은퇴자도 임대사업자로 등록하면 그동안 내지 않은 건강보험료와 국민연금 등 수백만원의 추가부담이 생긴다. 집값이 저렴한 도시형생활주택이나 오피스텔 등 소형주택도 혜택이 크지 않다.

한 세무전문가는 "소형주택은 종부세를 내지 않아도 되기 때문에 사실상 혜택이 적다"며 "소득세를 제대로만 걷는다면 굳이 많은 혜택을 주지 않아도 임대사업자로 등록하는 사람이 많아질 것"이라고 지적했다.

임대소득 과세 강화를 통해 임대사업자 등록을 활성화할 수도 있다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "일선 현장에선 준공공임대주택의 등록절차나 발표된 정부정책에 대한 안내가 제대로 이뤄지지 않고 있다"며 "주택 임대사업자들을 제도권으로 흡수하면 임대사업자 등록이 늘면서 별도 임대주택 조사나 등록도 필요없는 상황이 만들어질 것"이라고 말했다.