'강서 부자', 연 9% 수익률에 혹했다가 '2억 손해'

[8·28 전·월세대책]임대수익률 계산시 공실 위험, 관리비용 등도 따져야

그래픽 = 강기영 디자이너

정부가 내놓은 '8·28 전·월세대책'으로 임대사업 여건이 크게 개선되면서 은퇴를 앞둔 베이비부머들의 수익형 부동산투자에 대한 관심이 다시 높아졌다. 수익률이 떨어졌다곤 하지만 오피스텔을 비롯한 임대사업 수요는 여전히 늘고 있다.

3일 부동산114에 따르면 매입임대사업자 등록건수는 2010년 3만4537건에서 2012년 4만5226건으로 31% 늘었다. 대한주택보증에 따르면 올 1월1일부터 8월27일까지 임대보증금보증에 가입한 가구는 5만4000여가구로 전년 동기(2만9000가구)보다 86%나 급증했다. 은행 예금금리가 연 2%대로 떨어지면서 연 6~7%의 수익률만 안정적으로 챙길 수 있어도 괜찮다는 인식이 확산됐기 때문으로 풀이된다.

이 때문에 '8·28대책'이 9월 정기국회에서 통과되면 임대사업 수요는 더 증가할 것으로 예상된다. 정부가 민간 임대사업자를 대상으로 대출금리와 세제기준을 완화키로 해서다.

우선 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 현행 5%인 금리를 2.7~3.0%로 인하하고 대출한도를 6000만원에서 1억5000만원까지 확대키로 했다. 매입대상도 미분양주택에서 기존주택까지 추가할 계획이다.

세제혜택도 커졌다. 매입임대사업자가 5년 이상 임대할 경우 6년째부터 현재 연간 3%인 양도소득세 장기보유특별공제율을 5%로 확대하고 10년간 최대 공제율은 30%에서 40%로 높이기로 했다.

기준시가 3억원 이하 전용 85㎡ 이하 주택(주거용오피스텔 포함)을 3채 이상 보유하고 5년 이상 임대할 경우에는 임대소득에 대한 소득세와 법인세를 20% 감면해주기로 했다.

다만 임대사업 수익률이 떨어졌을 뿐 아니라 공실률 위험과 관리문제까지 있어 사전에 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 지적이 나온다.


평소 남다른 투자감각을 자랑한 '강서 부자' A씨는 2년 전 서울 구로구에 위치한 7층짜리 빌딩을 25억원에 매입했다. 총 45실 규모의 오피스텔로 보증금이 10억원이어서 실제 투자금은 15억원. 월세, 관리비, 주차비 등의 수입이 월 1100만원에 달해 수익률은 연 8.8%나 됐다. 이처럼 높은 수익률이 보장됐지만 A씨는 올해 2억원의 손실을 무릅쓰고 매각을 결정했다.

A씨가 인식한 문제는 2가지였다. 우선 당장 관리문제가 컸다. 아직 직장에 다니는 A씨는 세입자들로부터 수시로 오는 전화와 요청에 시달렸다. 에어컨, 인터넷 등 뭔가 문제가 생길 때마다 세입자들은 A씨부터 찾았기 때문이다. 관리인을 채용하면 되지만 인건비용이 발생하기 때문에 그만큼 수익률이 떨어진다.



두번째는 박근혜정부가 공약한 '행복주택' 문제다. 정부는 지난 5월 선정한 행복주택 시범지구 7곳 가운데 서울 구로구 오류동 지구 등 2곳을 지난달 말 행복주택지구로 공식 지정했다.

A씨는 4~5년 뒤 행복주택 입주가 시작되면 공실위험이 커지고 빌딩가격도 떨어질 것이라고 예상했다. 운영수익은 기대할 수 있지만 자본차익은 기대하기 어렵다는 것이다.

물론 은퇴한 베이비부머들은 A씨와 달리 소일거리와 월수입이 필요하기 때문에 입지가 좋은 매물을 구한다면 '8·28대책' 수혜를 누릴 수도 있다. A씨로부터 23억원에 빌딩을 사들인 B씨의 경우 이미 2억원 저렴하게 매입했기 때문에 가격하락 리스크는 어느 정도 줄인 셈이다. 직접 운영할 경우 운영비도 아낄 수 있어 수익률은 연 10%까지 올라간다. 연수입이 1억3200만원이 되는 셈이다.



부동산업계 관계자는 "임대사업을 하려는 베이비부머들에게 이번 전·월세대책은 도움이 될 수도 있지만 임대사업자 증가와 공공임대주택 공급확대 등으로 수익률 하락 우려 역시 커질 수 있다"며 "공실위험 등을 낮추기 위해선 입지와 함께 수익률 등을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 말했다.