서울에서 20년 넘게 장사를 해오던 집이 어려워졌던 대학교 4학년때부터 부동산에 발을 들이기 시작한 박민정(36·사진) 소형아파트 임대사업 연구소장은 "앞으로 임대사업이 아니면 부동산에서 돈 벌기는 쉽지 않을 것"이라며 "더이상 시세차익을 기대하는 시대는 갔다"고 잘라 말했다.
그는 특히 지방아파트로 눈을 돌리면 1000만원 안팎의 투자금으로 임대사업을 시작할 수 있다고 설명했다. 처음부터 큰수익을 기대하기 어렵지만 투자금이 불고 시간이 지날수록 수익성을 크게 높일 수 있다고 그는 강조했다. 박 소장은 현재 전국적으로 200여개가 넘는 아파트를 보유하고 있으며 월수입도 수천만원에 이른다.
박민정 소형아파트 임대사업 연구소장.예를 들면 3000만원 가량의 전세를 살고있는 매매가 6000만~7000만원짜리 아파트를 2000만~3000만원 대출 받고 구입한다. 실제 투자금은 1000만~2000만원이다. 이런 방식으로 점차 아파트 갯수를 늘리고 전세금 시세가 높아지면 일부 보증금을 빼주고 월세로 전환시키는 것이다.
다만 대출이자를 상환하기 위해선 월급 등 꾸준히 일정 규모의 자금을 확보할 수 있어야 한다고 덧붙였다. 처음 소액으로 시작한만큼 투자하는 즉시 수익을 달성하기는 어렵다고 설명했다.
박 소장이 본격적으로 아파트 임대사업에 뛰어들게 된 것은 2006년이다. 대학에 다닐때부터 부동산 투자를 시작하면서 벌어놓은 돈으로 그는 2003년부터 원룸 등을 구입해 임대사업을 하고 있었다. 하지만 매일 하자 보수 등에 시달리고 시간이 지날수록 집을 수리해야 해서 수익성도 하락, 수천만원 넘게 손해보며 쓴맛을 봤다.
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그러던 중 강원도 소재 아파트 30채가 매물로 나온 것을 보고 '이거다'라는 생각이 들었다. 아파트는 다른 건물에 비해 내구성이 뛰어나 하자 보수가 상대적으로 적고 특히 원룸보다 안정적으로 세입자를 구할 수 있었다.
그는 42.9㎡의 아파트 32채를 9800만원에 매입했다. 한 가구당 3000만~3300만원짜리였다. 당시 세입자가 살고 있었고 일부 가구는 월세로 전환했다. 현재 가구당 시세가 5000만원 이상으로 올랐다.
박 소장은 임대사업의 특성상 흔히 얘기하는 부동산 입지보다는 임대 수요를 눈여겨 볼 것을 강조했다. 그는 "대부분 입지가 좋은 곳이 수요도 많지만 반대로 임대수요가 좋은 곳이 반드시 입지가 좋은 것은 아니다"라며 "입지나 상권보다 임대 수요를 생각하면 시골의 아파트들이 서울의 아파트들 보다 수익면에서 오히려 더 괜찮은 투자처"라고 말했다.
특히 임대아파트의 수익률을 따져보면 수익형 부동산으로 알려진 오피스텔이나 원룸등과 비교해도 뒤지지 않는다는 게 그의 설명이다. 그는 "일정 기간이 지나면 임대사업의 수익률은 연 7~8%에 이른다"며 "상가나 건물과 비교해도 훨씬 높은 수익을 거둘 수 있다"고 덧붙였다.
