부동산 추가매입에 대해 세제 혜택이 주어지고 저렴한 신규분양주택을 분양받는다면 다주택자들은 기대수익률을 높일 수 있게 된다. 증시가 약세임을 감안할 때 거액자산가들의 투자처 변화도 예상해 볼 수 있는 대목이다.
전문가들은 수익가치(yield) 기준으로 주식이 부동산을 여전히 앞서고 있다면서도 자산배분 차원에서 일부 자산가들이 부동산시장에 투자할 가능성은 있다고 예상했다.
이 부사장은 "현재 부동산을 보유해 전세를 놓으면 수익가치가 연간 2%에 불과하고 아파트 월세 수익률 역시 3~4% 수준"이라며 "소형 오피스텔이 그보다 소폭 높은 4~5% 수준"이라고 설명했다. 그는 "반면 주식은 현 시가총액 1156조원 대비 상장기업의 지난해 순이익이 91조원에 달해 수익가치로 환산하면 7.9%에 달한다"며 "그만큼 투자자산 사이의 수익차(yield gap)가 벌어져있고 주식이 상대적으로 싸다"고 말했다.
부동산이 투자자산으로서 매력을 회복하려면 아직 시간이 필요하다는 분석도 있다. 정영완 삼성증권 투자전략센터장은 "9억원 미만의 신규 혹은 미분양 주택을 취득해 5년간 양도세가 면제된다고 해도 취득세를 포함해 등록세와 재산세, 종합부동산세 등을 감안할 때 가격이 오르지 않으면 매년 약 1.22%의 손실을 보게 된다"고 지적했다.
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정 센터장은 "가격이 오르지 않아 양도차익이 없는 한 양도세 면제도 실질적인 혜택이 되지 않을 것"이라며 "임대 사업자가 되지 않는 한 지금의 세금 구조 하에서는 부동산으로 은행 적금 금리 이상의 투자수익을 거두기가 쉽지 않다"고 말했다.
◇자산배분 차원 부동산 매입 가능성＝ 국내 거액자산가들의 부동산 투자는 대부분 자본차익에 초점이 맞춰져 있다. 일부 전월세를 통한 임대수익 창출도 기대하지만 근본적인 투자 목적은 자본차익이다.
최근 강남3구를 중심으로 일부 매수세가 유입되는 것은 부동산가격이 바닥을 쳐 가격이 오르면 자본수익을 높일 수 있다는 기대심리 때문이다. 부동산114에 따르면 서울 대치동 은마아파트의 경우 13억원 대에 형성되던 시세가 최근 7억원 대까지 하락했다.
만약 시세가 전고점까지 상승한다면 7억원에 은마아파트를 산 투자자는 6억원대 자본수익을 올리게 된다. 이번 대책을 통해 양도세 전액이 면제되기 때문에 이 투자자가 2주택자라면 50%인 3억원도 고스란히 자본수익으로 남길 수 있다.
하지만 이런 수익은 현실적으로 기대하기 어렵다는게 전문가들의 지적이다. 다만 정부 대책에 따라 가격 하락세가 진정되고 일부는 상승세를 타고 있는 점은 긍정적이다. KB국민은행에 따르면 3월 전국(0.0%)의 주택매매가격은 부동산 취득세 감면 연장 등 새 정부의 부양책에 대한기대감 증가로 9개월 만에 하락세에서 보합으로 돌아섰다. 특히 강동구(0.2%)와 강남구(0.1%)는 상승세로 전환했다.
금융투자업계도 거액 자산가를 대상으로 자산배분 차원에서 부동산 매수를 추천하고 있다. 우리투자증권 100세시대연구소 김규정 연구원은 "한국 증시와 부동산 모두 약세를 면치 못하고 있어 자산배분 차원에서 부동산 매수를 유도하고 있다"며 "이번 대책이 거액 자산가들의 유효수요를 발굴하는데 도움이 될 것"이라고 말했다.
