"전세가격 향후 2년이상 상승세···깡통전세 우려"

주택산업연구원, '전월세시장의 전망과 리스크' 발표

　전셋값 상승세가 앞으로 2년 이상 더 지속될 것이란 연구결과가 나왔다. 2년 이내에 깡통전세로 몰릴 수 있는 임차인이 19만가구에 달하는 것으로 조사됐다.

　주택산업연구원은 6일 발표한 '전·월세시장의 전망과 리스크' 보고서를 통해 2009년 이후 나타나고 있는 상대적인 전세가격 상승이 과거추세를 고려할 때 2~4년 이상 지속될 것이라고 전망했다.

　서울의 전세가율은 앞으로 2~4년간 65~77%까지 상승할 수 있을 것으로 추정했다. 한국감정원에 따르면 지난달 기준 서울 평균치 전세가율은 55.91%로 최대 21%포인트나 더 오를 수 있는 셈이다.

　일반적으로 전세가격 상승은 매매로의 수요분산을 유인하지만 요즘에는 주택가격이 더 떨어질 수 있다는 심리가 남아 있어 매매 수요로 이어지지 않고 있다는 게 연구원의 분석이다.

　민간 가계위주의 공급체계와 수익형 임대 선호 추세가 이어지고 있는데다 매매가격과 전세가격이 상반된 방향으로 움직이는 탈동조화, 타지주택소유가구의 임대주택 거주 등으로 전세가율 상승은 빠르게 나타난다고 연구원은 분석했다.

　전세가격 상승도 문제지만 더 큰 문제는 임차인이 깡통 전세자로 내몰릴 우려가 커진다는 점이다.

　노희순 책임연구원은 "전세가격 상승은 하우스푸어의 위험을 렌트푸어에게 전가하는 요인이 되고 있다"면서 "임대인의 담보능력 하락으로 보증금 미반환 위험에 노출된 렌트푸어는 수도권에만 약 19만가구가 존재한다"고 추정했다.


　국내 전월세 시장에서 임차인에게 가장 큰 위험은 자산의 35%에 해당하는 보증금의 미반환 위험이라고 노 책임연구원은 지적했다. 특히 전세가율 상승에 따른 보증금 미반환 위험은 보증금규모가 상대적으로 큰 전세가 월세보다 3~4% 높게 형성되고 있다고 분석했다.

　주택담보대출 가구는 전국에 515만가구, 수도권에 약 330만가구가 있으며 이중 수도권내 전세임대 가구는 약 54만 가구에 이르는 것으로 추정됐다. 또 보증금포함 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 초과하는 가구는 19만 가구로 추정됐다.

　노 책임연구원은 "이 주택들에 후순위로 임차했는데 임대인의 부실로 경매로 넘어간다면 전세보증금의 20%내외의 손실이 발생할 수 있다"고 지적했다.

　주택산업연구원은 임대와 임차시장의 안정을 위해서는 정부가 단기적으로 보증금 중심의 지원에서 월세지원으로 확대하고 매매전환 유인책을 지속해 수요를 분산시킬 필요가 있다고 강조했다.

　장기적으로는 공공임대주택 재고 확대로 시장조절 기능을 확보하고, 공급변동성이 큰 민간 가계 임대 공급의 안정적인 체제 확립이 필요하다고 주장했다.

　특히 민간 가계 임대 공급 의존도가 80%로 높기 때문에 민간의 안정적 공급을 위해서는 보증·보험을 통한 임대인과 임차인의 위험 헷징 제도 확대와 임대료 산출에 있어 중요한 전월세전환율 등의 국가공인정보 제공도 필요하다고 밝혔다.