망한 스포츠센터로 '11억 대박', 비결이…

부실채권(NPL) 투자, 수익률 높고 세금 없어··· 현장조사 필수

#경기 하남시에 사는 이모씨는 감정가 20억원의 지하층 전용면적 990㎡ 규모의 스포츠센터를 경매를 통해 7억원에 낙찰받았다. 해당 물건은 경매에서 5회 유찰돼 최저가가 6억원대까지 떨어진 상태였다.

경매에 앞서 이모씨는 해당 물건의 1순위 채권금액인 13억원을 7억원에 사들였기 때문에 7억원을 써낼 수 있었다. 이후 스포츠센터에 2억원 정도 투자해 리모델링을 거쳐 새롭게 문을 열어 운영하고 있다.

현재 회원수 2000명이 넘는 하남시 최고의 스포츠센터로 탈바꿈했으며 감정가는 20억원을 호가한다. 채권매입 7억원과 리모델링비용 2억원을 합해 9억원을 투자, 100% 넘는 수익을 올린 것이다.

최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자의 대안으로 각광받던 상가·오피스텔·도시형생활주택 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 적신호가 켜졌다. 그 사이 부동산 투자의 또다른 대안으로 NPL(부실채권)이 떠올랐으며 이에 대한 개인투자자들의 관심도 높아지고 있다.

기관투자가들의 전유물로만 여겨온 NPL시장에 투자바람이 몰아친 것이다. 장기불황에 따른 부실채권 증가로 소액투자용 토지나 다세대주택, 도심상가, 중소형 단독주택 등이 매물로 나와 선택의 폭이 넓어져서다.

하지만 다른 수익형부동산과 마찬가지로 수익률이 좋다고 무턱대고 투자했다간 낭패를 보기 십상이란 지적이다. 전문가들은 따라서 권리관계가 복잡한 물건이 많아 개인이 직접투자하기 어렵고 최근엔 이를 이용해 기획부동산업자들도 진출, 주의가 필요하다고 지적했다.

◇NPL이 뭐길래?…"은행이 담보로 설정해놓은 근저당권 거래"
　NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다. 때문에 금융사로선 이 NPL을 파는 방법으로 대출금을 회수하면서 투자가 이뤄진다.


은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

◇NPL, 경매보다 수익성 높아…할인에 양도소득세도 면제
　NPL 투자는 바로 이 근저당권을 사고파는 방식이다. 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 제3자가 낙찰받을 때 1순위로 배당금을 받을 수 있다. 이때 채권최고액보다 NPL 가격이 싸기 때문에 발생하는 차익이 1차 투자목표가 된다. 다만 채권최고액을 전액 회수하려면 경매낙찰가가 채권액보다 높아야 한다.

경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

여기에 채권최고액을 확보해놓은 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 입찰자보다 높은 가격을 써내도 돼 낙찰 가능성이 높다. 채권최고액만큼은 나중에 낙찰받은 부동산을 되팔 때 양도소득세까지 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 말했다.

◇NPL, 무조건 대박 기대는 '금물'…현장조사와 우량물건 선별 중요
　하지만 모든 NPL이 고수익을 안겨다주지는 않는다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 다수다.

물론 아파트·다세대 등 주택NPL도 나온다. 이들 물건은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능하다. 이런 이유로 이들 물건의 NPL은 일반투자자로선 구하기가 쉽지 않다. 구하기 쉬운 매물의 경우 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.

NPL 매매방법이 일반화되지 못했다는 점도 고려해야 한다. 대부분 금융권에 일방적으로 끌려가는 구조다. 특히 최근 들어 기획부동산업자들이 NPL을 미끼로 부동산투자 컨설팅을 하면서 사실상 무용지물인 토지를 낙찰 받도록 유도하거나 임대가 잘 안되는 장기 공실상태의 상가 등을 고가에 낙찰 받도록 유인하는 경우가 많이 발생한다는 지적이다.

박종진 태인에셋플러스 본부장은 "NPL의 원금이 얼마인지, 그에 따른 연체이자는 얼마인지, 배당시 선순위 배당금은 얼마인지 등을 알아야 정확한 본인 배당금액을 산정할 수 있다"며 "무엇보다 NPL 특성을 정확히 이해하는 것이 필요하다"고 당부했다.

이어 "직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 후 계약해야 한다""며 "채권 매입 전 수익을 배당투자로 낼 것인지, 아니면 낙찰 받은 후 재매각을 통해 수익을 낼 것인지, 임대수익으로 수익을 낼 것인지 등 명확한 투자목적 설정이 필요하다"고 덧붙였다.