'토지임대형 주택전환' 하우스푸어 해결 대안될까

[기준도 없는 '하우스푸어' 대책만 요란]<2>모럴해저드 결함 보완할 방안 부각

과도한 주택담보대출로 파산 직전까지 몰린 '하우스푸어'를 지원하기 위한 대책들이 논의되고 있는 가운데 시민사회와 민간연구소에서 3가지 기준을 내놓았다.

토지자유연구소에서 제시한 하우스푸어 대책의 전제 조건은 △가계부채 문제를 실질적으로 해결하고 △경제회복이란 선순환 고리를 형성하며 △하우스푸어의 주거안정성을 높여야 한다는 것이다.

이 조건에 따르면 그동안 정치권과 금융권에서 내놓은 하우스푸어 지원 대책은 조건을 충족시키지 못하는 결함을 안고 있다. 하우스푸어의 대출 상환 부담을 덜어주기 위한 담보대출의 만기 연장이나 상환 기간을 늘리는 장기대출로 전환해주는 방식은 당면한 문제점을 완충하는 데 효과를 볼 수 있다.

하지만 원리금을 장기간 갚아야 해서 이자 부담 총액이 커지고 가계부채의 문제를 근본적으로 풀기보다 연장하는 수준에 그친다. 지속적으로 가처분소득에 영향을 줘 경제회복 선순환 형성에 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 이런 점에서 이 대책은 하우스푸어의 주거 안정성은 어느 정도 도모할 수 있는 반면 나머지 두 조건을 충족시키지는 못할 것이란 평가다.

연체기간 3개월 미만, 5억원 이하의 빚을 지고 있는 다중 채무자가 신용불량자가 되기전 채무조정을 받을 수 있는 '프리워크아웃'의 경우도 결함을 안고 있다는 지적이다. 개인의 모럴해저드(도덕적해이)란 부작용이 있고 채권자인 금융권은 대출이자를 포기해야 한다는 문제가 생긴다.

새누리당이 제시한 지분공유제 역시 문제점을 노출하고 있다. 우선 정부가 대출액 기준으로 지분을 매입해 주는 대신 낮은 임대료를 적용하는 구조인데 하우스푸어에게 대출이자율과 임대료의 차이만큼 불로소득을 안겨줄 수 있는 소지가 있다. 대출액 전부를 정부가 떠안기 때문에 무리한 대출로 주택을 구입한 하우스푸어에게 면죄부를 주는 셈이 된다.

토지자유연구소는 이같은 문제점을 피하면서 앞서 제시한 3가지 전제조건을 충족할 수 있는 방안으로 '토지임대형 주택 전환방식'을 제시했다. 방안에 따르면 우선 정부는 하우스푸어 주택 중 토지지분만 매입하되 도덕적 책임 갖도록 하기 위해 토지지분 가격을 거품 제거후 책정토록 해야 한다는 것이다.

이어 하우스푸어는 토지지분 매각 대금으로 대출금 원금을 청산하고 정부와 장기(40년) 토지임대차 계약을 맺어 매달 토지임대료를 납부토록 한다. 부가가치 창출 과정에서 얻게 되는 토지임대료는 사회 귀속이 필요하기 때문에 전환 주체는 금융권아닌 정부(공사)여야 한다는 것이다.

현실성 점검을 위한 시뮬레이션 결과도 양호하다는 의견이다. 전용면적 133㎡, 120㎡ 아파트는 토지를 매각한 대금으로 LTV(담보인정비율) 50% 이하로 빌렸을 경우 대출금의 원금을 모두 상환하고 남았다. 상대적으로 토지 지분이 작은 101㎡와 84㎡는 LTV를 40%로 대출했을 때만 원금을 갚을 수 있는 것으로 조사됐다.


조성찬 토지자유연구소 센터장은 "하우스푸어가 토지 지분 보상금으로 대출 원금을 갚을 수 있기 때문에 가계부채를 근본적으로 해결할 수 있다"며 "40년 동안 토지임대차 계약을 맺기 때문에 주거 안정성도 도모할 수 있다"고 설명했다. 그는 "정부가 건물을 매입하지 않고 토지만 사들이기 때문에 자금 부담이 줄어들고 매달 토지임대료를 받으면 그동안 개인과 금융권에 귀속된 토지의 불로소득을 사회로 환수할 수 있다"고 강조했다.

이때 필요한 토지지분 매입 재원은 △한국자산관리공사(캠코)의 건설사 지원 자금 중 일부 활용 △정기예금금리보다 약간 높은 채권 발행 △정부돚국민주택기금돚은행의 출자통한 주식회사 설립후 주식 발행 등으로 가능하다는 게 토지자유연구소의 분석이다.